概念普及 经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。 经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 经营性物业抵押贷款可用于借款人合法合规的资金需求，包括但不限于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等资金需求以及置换该物业建设期的银行贷款、股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 经营性物业抵押贷款的第一还款来源即物业租金收入，因此为保障第一还款来源，要加强对租金收入的监管，有效的措施为要求借款人与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。实际操作中需要注意物业收入包含事项，租金、物业费、广告费、停车费、水电费差价收入等，同时需要注意借款人与物业承租人是否签订租赁合同、物业合同等，收款主体是否均为借款人，还是借款人名下其他的物业公司，现实操作中经常会出现水电费差价收入、物业费等由物业公司收取，应该落实这部分物业收入是否由物业公司最终转给借款人，如果最终实际收款人为借款人，应要求借款人、物业公司、银行三方共同签订项目资金监管协议，有效的保障与项目有关的全部物业各项收入均由银行进行监管。 “买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，为有效保障银行的抵押权实现，应与抵押人、承租人签订三方协议，协议中规定：承租人向银行声明已知悉借款人将物业抵押给银行用于办理经营性物业抵押贷款，在银行实现抵押权时，不得以承租人租赁权阻碍或干扰银行行使抵押权。但在实际操作中，经常会发现签订三方协议难度较大，如承租人与抵押人的地位不匹配，承租人为国际知名品牌，总部对于涉外协议等的签订审核要求较严格，那么放款落实难度较大，只能采取其他风险缓释措施。 当遇到这个问题的时候需要加强对租赁合同的审核，重要了解如下几个问题： 1、了解承租人租赁期限长短情况；租赁期限是否短于贷款期限；分析承租人提前结束租赁或者租赁到期后继续租赁的可能性；了解借款人有无调整租金的计划，有无其他新的承租人进入。 2、审查租金的支付方式和支付记录，确认物业是否存在长期低价出租、借款人已经一次性向承租人收取多年租金的情形；审查是否存在承租人将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销的情形。通过比较周边地区类似物业的租金水平来判断物业租金水平是否合理。 3、审查借款人与承租人是否存在关联关系。若存在关联关系，应核实租金水平是否公允，防止借款人与承租人双方通过提高租金价格增大授信规模。 倘若上述3个问题都不存在疑义，那么从实质风险可控的角度考虑，要求承租人与借款人签订补充协议，确保租金支付的连续性。可采取申请人与承租人签署补充协议的形式，将承租人与借款人已签署的租赁合同中约定的他行租金账户变更为银行指定监管账户，确保全部承租人将租金收入等直接划至银行监管账户并接受银行封闭监管。 租赁合同应有具体编号，体现承租人，承租面积，承租铺位，对应产权证号码等唯一性信息，但如何防范授信后租赁合同被篡改，出现前后不一致的情况呢？应在租金账户监管协议中约定：贷款存续期间，未经银行书面同意，不私自变更或增加物业收入账户，抵押物业新增租赁或变更租赁合同要素（如租金或租期等）均应事先经得我行同意。 经营性物业抵押贷款的资金用途具有明确的投向，与其他授信品种较为广泛的投向有所不同，简而言之，经营性物业抵押贷款主要用于三大类，即物业在经营期间维护、改造、装修、招商等资金需求；置换该物业建设期的银行贷款、股东借款等负债性资金；超过项目资本金规定比例以上的资金；在实际操作中，提款流程往往分次完成，第一次提款一般为归还股东借款，需要提供股东借款合同、流水凭证等证明材料，如果是置换他行的贷款，可提供他行贷款结清凭证。第二次提款为归还超过项目资金本规定比例以上的资金，需要提供书面材料证明项目总投资、项目资金到位情况，自有资金投入超过项目资金到位的金额可进行归还，证明材料包括项目可研报告、支付工程款等总投入凭证，销售回笼凭证等。第三次提款为经营期间的维护、改造、装修、招商等资金需求，这主要针对项目投入运营时间较久的经营性物业，应该加强贷款资金用途合理性审核，提供建设合同、装修合同、招商合同等辅助材料。
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