第78期-【前沿·案例】建设工程纠纷中违约金和优先受偿权的司法认定

编者按：建设工程合同纠纷中，当事人约定的违约金过高如何处理及工程价款的优先受偿权如何确定？本案主审法官认为，当事人可以约定违约金的标准，但不应超过损失的30%，超出部分不予支持；优先受偿权应在审判阶段确认，包括适用条件和适用范围，适用条件主要注意六个月的适用时限，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。适用范围为承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

一

基本案情

2005年7月，A房地产公司与B公司就XX小区住宅楼采暖分包工程签订《分包合同》，工程计价原则：本工程合同形式为单价包干合同形式（工程总价计算依据为：室内采暖面积与合同单价以70.58元/平方米乘积进行计算）；第八条工程款支付：其中XX小区14#、16#楼施工完毕，并初步验收合格（即与总承包商办理完交付手续）后支付工程合同总价的50%，2005年10月15日（且验收合格）以后30天内支付该分工程合同价的45%，其余5%余款待保修期责任满后30日内付清。质量保证金在竣工验收完后，甲方将提供一份银行相应金额的担保。如果未提供银行担保、逾期支付应付款，甲方每日按合同金额的0.5%作为违约金支付与承包商。

合同签订后，在施工过程中，A房地产公司因内部管理和资金问题，造成XX小区整体工程进度延期。为确保工程尽快完工并交付业主，经各方协调，确定由C房地产公司作为代建方参与代建该工程，并由C房地产公司与A房地产公司签订了代建协议。协议签订后，B公司继续施工。除7#楼和9#楼1至2层外，其他住宅楼于2008年12月至2010年7月期间陆续在北京市海淀区住房和城乡建设委员会办理了工程整体竣工验收备案手续。7#楼和9#楼1至2层于2015年8月11日于2015年8月25日在北京市海淀区住房和城乡建设委员会办理了工程竣工验收备案手续。2010年3月18日，A房地产公司与B公司签订了《结算书》，确定结算金额为21 073 051.03元，双方最终确认结算价格为21 050 000元。2013年6月17日，经审核单位审核，B公司、C房地产公司、A房地产公司签订《基本建设工程结算审核定案表》，确定除21 050 000元已审定工程结算款外又补充结算审定金额9 978 092.18元。

B公司主张就欠付工程款按照人民银行同期贷款利率的四倍计算利息及计算违约金，其向法院提交以下两份证据：第一份为2010年6月29日有A房地产公司盖章的《承诺书》，内容为：B公司，我司年底前与贵司最终结算，明年7月前还清全部欠款，否则，自欠款之日起我司按民间利率（银行同期贷款利率的四倍）支付利息，并据原总合同14#楼约定的按交接检查记录时间为每楼地暖竣工日等条款以结算额计算支付违约金。第二份为2010年11月11日的《工程洽商记录》，该记录洽商内容中记载按14#方式付款，否则加收自欠款之日起民间贷款利息并处原违约金。

二

案件焦点

1、B公司主张的违约金是否过高及酌减标准

2、建设工程款优先受偿权的适用范围和条件

三

裁判要旨

北京市海淀区人民法院经审理认为：违约金数额是否过高应当酌减及具体酌减标准。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。B公司按合同约定的标准计算违约金超过2亿元，远超过工程款本金数额，可以认定为约定的违约金过分高于造成的损失，现A房地产公司明确要求酌减违约金，对此法院予以支持。其次，对于酌减标准，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合本案实际情况及A房地产公司所做承诺书，实际损失以双方约定的利息标准认定为宜，即人民银行同期贷款利率的四倍，该部分乘以1.3倍即为违约金的金额，对于B公司主张的超出部分的违约金，法院不予支持。

2、B公司是否享有建设工程价款优先受偿权及对应的范围。对此法院认为，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。B公司要求行使优先权并未超过行使期限，因此该公司享有建设工程承包人优先权。对于范围问题，优先权对应的建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此B公司对于B公司诉讼请求中要求对超出实际支出的费用行使优先受偿权的部分法院不予支持。

北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百八十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条、第二十九条之规定，作出如下判决：

一、A房地产公司于本判决生效后三十日内，支付B公司剩余工程款六百四十二万四千六百五十一元七角四分；

二、A房地产公司于本判决生效后三十日内，支付B公司截至二Ｏ一五年九月十七日的工程款逾期付款利息一千零三十九万零二百六十元九角六分，并以剩余工程款六百四十二万四千六百五十一元七角四分为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付工程款逾期付款利息，自二Ｏ一五年九月十八日起至实际付清之日止；

三、A房地产公司于本判决生效后三十日内，支付B公司违约金一千三百五十万七千三百三十九元二角五分；

四、B公司在剩余工程款六百四十二万四千六百五十一元七角四分的范围内，对北京市海淀区XX小区七号楼整栋和九号楼一层、二层底商就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；

五、驳回B公司的其他诉讼请求；

六、驳回B公司对C房地产公司的全部诉讼请求。

四

法官后语

关于违约金是否过高及酌减问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。该条款在实践中普遍认为，违约金在损失的基础上不超过30%，因此单就违约金一项，在并未单独赔偿损失的情况下，应以不超过损失的130%为宜。因此本案将违约金按利息损失的130%予以认定。

关于建设工程价款优先受偿权的问题。该问题主要包括两个方面：优先受偿权的适用范围和适用条件，以及是由审判阶段确认还是在执行阶段确认。对于优先受偿权的适用条件，主要应注意其适用时限，而优先权对应的建筑工程价款范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。对于优先受偿权应当在何时确认，从法律依据上说，该条款为合同法项下的条款，属于建设工程类当事人的实体权利之一，必须经过审判组织审判后予以确认。其次，该权利有明确的适用范围及适用条件，必须经审判庭审理查明后确认，而由不具有审判权的执行部门直接确认则不具备程序上的正当性，因此本案对于优先受偿权一并予以判决确认。

唐铸

北京市海淀区人民法院四季青法庭副庭长，审判员

编辑：曹红坤

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