于是分析下,长期影响房价的主要由哪些因素。
最直接的就是供求关系。
供求关系,最直接的就是土地与人口。
这里从上海与武汉的对比中,分析下未来5到10年,武汉房价走势。
2000年到2010年,上海人口以每年2.8%的增长率增长。
2010年到2014年,上海人口每年增长1.2%。
从10年房价增长了3.3倍,平均每年增长12%。
而从2005年到2010年,平均每年增长21%。
从2010年到2014年,平均每年增长6%。
从人口增长率曲线与房价增长曲线来看,两者增长率之间成线性关系。
武汉房价预计?
武汉人口2014年人口1033.80万人(常驻人口)。据专家学者预计,2030年,武汉人口预计1500万人左右。
可以计算每年人口增长率2.3%。
按照此对比,武汉每年房价增长保持在16%左右。考虑到数据误差。保守估计14%~18%之前。
为什么不会出现过高或者过低的增长?
首先看城市面积,武汉城市面积8494平方公里。
出去湖泊面积867平方公里,还有7627平方公里。
平均在2014年的人口上。也就是7.37平方公里/万人。
而上海2014年这一数字是2.6平方公里/万人。
2014年武汉平均房价在8000元,而上海平均价格在3万。
每万人面积相差2.8倍。
而房价相差3.7倍。
这说明武汉还有很多面积可用于房地产开发。以前8层以下的,都可以通过拆迁改造。
还有很多农村空地等,都可以用于开发。
所以,武汉市的农民将通过土地来达到奔小康。城市户口的拆二代也可以达到小康。
有房的,在未来十年内都是保增长,钱比存在银行中的利息高。
想通过房地产在武汉发大财,这基本不可能实现。
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