业主行使《民法典》第944条和第525条同时履行抗辩权的典型范例：(2021)琼97民终471号
本案创造性地确认业主行使同时履行抗辩权的举证责任由被告物业公司承担，而不是由业主承担。
在业主被物业公司起诉至法院要求支付物业费时，业主只需依据《民法典》第944条和第525条、《最高院物业纠纷解释》第6条行使同时履行抗辩权，物业公司按照合同约定及相关规定提供服务的依据由物业公司来举证证明；如果物业公司不能证明，法院应当依据《民诉法》第64条和《民诉解释》第90条驳回其诉讼请求。
其依据在于，物业公司居于强势地位，业主居于弱势地位。海南省儋州市人民法院和海南省第二中级人民法院的判决说理充分、彰显了法律的公正，是难得一见的好判决，在全国范围来讲，都是一份引领潮流的标杆性判决书。
2019年1月15日，业主与三鑫公司签订《物业管理服务合同》，双方约定，由三鑫公司提供儋州西联豪庭小区的物业管理服务，*鑫公司有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行养护、一般性的维护与保养、服务与管理的义务等内容，杨*华有交纳物业服务费、车辆停放费及各项公摊费的义务，交纳费用起始时间为2017年12月1日，合同另对其他必要事项进行了约定。2019年12月25日，三鑫公司将《缴费通知单》张贴于业主门口催缴物业费。后因业主未交纳相关费用，三鑫公司诉至一审法院。
业主辩称三鑫公司亦未提供其协助建设单位处理涉案小区物业服务事项的有效证据，故三鑫公司应承担举证不能的不利法律后果
事实依据
三鑫物业公司上诉请求：1.依法改判或将本案发回重审；2.依法支持三鑫物业公司请求W某某支付2017年12月1日至2020年6月1日期间未按合同约定履行给付义务的物业服务费、垃圾清运费及违约金；3.一审、二审诉讼费由W某某承担。
事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误；二、三鑫物业公司于2016年7月6日与西联豪庭小区开发商海南浦琼实业发展有限公司签订了《西联豪庭前期物业服务合同》取得了该项目的物业服务管理权，该合同对小区全体业主具有约束力。于2017年11月22日与海南浦琼实业发展有限公司签订了《西联豪庭物业服务合同补充协议》并根据合同及协议约定按时进场，对小区全体业主提供了实质上的物业管理服务。W某某购买了位于儋州市西联豪庭小区房产，W某某系西联豪庭小区业主。W某某与三鑫物业公司签订《物业服务合同》。根据合同约定，物业费自2017年12月1日起收。'物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的抗辩理由'，业主因不满物业服务而拒交物业费，实际上是以违法的方式来维权。物业公司服务存在问题，业主应向物业公司、业委会、相关部门反映，拒交物业费只会侵犯按时缴费的业主的合法权益，同时，严重影响物业公司的正常经营，侵犯物业公司的合法权益。综上，请求二审法院支持三鑫物业公司的上诉请求。
W某某辩称，三鑫物业公司在西联豪庭小区无作为。关于保安方面，门岗无人值班，无保安巡逻；关于保洁方面，无人打扫，垃圾任意堆放，是业主和儋州西联万美物业管理有限公司（以下简称万美公司）共同清理，三鑫物业公司未参与清理；关于保障，停电停水无人联络，业主多次因停电被关在电梯内，都是业主打电话报警或派人与隔壁派出所求援，三鑫物业公司未有过救助行为；关于环境维护，三鑫物业公司未涉足环境保养，绿化草地、浇水等均无；关于公共安全方面，外来车辆随意进出，安全秩序无人管理，监控系统没有投入。三鑫物业公司未提供过任何实质性服务，其向W某某收费无事实根据，三鑫物业公司诉请无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
三鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令W某某向三鑫物业公司支付自2017年12月1日至2020年6月30日的物业服务费2758.38元；2.判令W某某向三鑫物业公司支付自2017年12月1日至2020年6月30日的生活垃圾清运费186元；3.判令W某某根据《合同》约定，按照每日千分之三的标准向三鑫物业公司支付未按合同约定履行给付义务的违约金，直至全部缴清物业服务管理费之日止。截止2020年5月31日应付违约金为3826.44元（三鑫物业公司自愿下调违约金的标准，按应付违约金20%的标准结算，即2944.38X20%=588.88元）综上合计总欠费3533.26元（第一项、第二项、第三项诉请总和2758.38元＋186元＋588.88元=3533.26元)；4.判令W某某承担案件全部的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、律师代书诉状费300元、律师或代理人代理出庭费、公告费、诉讼财产保全费等）。
一审法院认定事实：2016年7月6日，三鑫物业公司与案外人海南浦琼实业发展有限公司签订《西联豪庭前期物业服务合同》，双方约定，由三鑫物业公司提供西联豪庭小区的物业服务。三鑫物业公司提供的物业管理服务包括房屋及公用部位的使用养护，公共设施、设备及场所的使用、养护管理和收费，公共区域和住宅区公共部位（楼道、楼梯、电梯、门窗）的清洁卫生，智能化系统的管理和相关设施养护，小区内绿化、树木及水景等的维护和养护等内容。2018年1月15日，W某某与三鑫物业公司签订《物业管理服务合同》，双方约定，由三鑫物业公司提供儋州西联豪庭小区的物业管理服务，三鑫物业公司有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行养护、一般性的维护与保养、服务与管理义务等内容，W某某有交纳物业服务费、车辆停放费及各项公摊费的义务，交纳费用起始时间为2017年12月1日，合同另对其他必要事项进行了约定。
另认定，W某某是儋州西联豪庭小区2栋4G号房业主。2019年12月25日，三鑫物业公司将《缴费通知单》张贴于W某某门口催缴物业费。后因W某某未交纳相关费用，三鑫物业公司诉至一审法院。
还认定，一审法院审理的三鑫物业公司诉Y某某物业服务合同纠纷一案（与本案为同类系列案）庭审中，三鑫物业公司陈述'由于开发商存在违建现象造成小区的房屋包括但不限于公共设施设备、电梯、供水供电、绿化、门岗及监控等未经政府相关部门的验收，建设单位因此无法将上述设施设备移交给物业公司，再者上述设施设备还在建设单位的质量保修期内，上述设备出现问题物业公司依照合同约定只能协助建设单位进行处理'。
一审法院认为，本案一审的争议焦点是：
W某某是否应当向三鑫物业公司支付物业服务费、垃圾清运费及违约金。
关于W某某是否应当向三鑫物业公司支付物业服务费、垃圾清运费及违约金的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条'经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持'的规定，在物业服务合同纠纷中，物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的，业主有正当理由拒绝缴纳物业费。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：'当事人对自己提出的主张，有责任提供证据'、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：'当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果'，根据上述法律、司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。
本案中，三鑫物业公司主张W某某应向其支付物业管理费、垃圾清运费，依据举证责任分配的原则，应由三鑫物业公司对以下事实提供相关证据：第一,提供物业服务的依据，即《物业管理服务合同》；第二,三鑫物业公司已经按照合同约定及相关规定提供服务的依据，即证明其实际履行该物业服务合同中所确定的物业服务管理事项的证据；第三,三鑫物业公司书面催缴的依据，即《缴费通知单》，虽然三鑫物业公司提供了《物业管理服务合同》《缴费通知单》，但是三鑫物业公司并未就其是否已履行了涉案小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目养护、一般性的维护与保养、服务与管理等义务提供有效证据。三鑫物业公司向一审法院提供的现有证据尚不足以证明其已事实上提供了上述常规的物业服务。三鑫物业公司在另案中陈述'由于开发商存在违建现象造成小区的房屋包括但不限于公共设施设备、电梯、供水供电、绿化、门岗及监控等未经政府相关部门的验收，建设单位因此无法将上述设施设备移交给物业公司，再者上述设施设备还在建设单位的质量保修期内，上述设备出现问题物业公司依照合同约定只能协助建设单位进行处理'。根据三鑫物业公司的陈述，建设单位尚未将西联豪庭小区的的房屋包括但不限于公共设施设备、电梯、供水供电、绿化、门岗及监控等设施设备移交给三鑫物业公司，三鑫物业公司对上述设施设备未进行直接管理而仅是协助建设单位处理。三鑫物业公司的该陈述与其跟海南浦琼实业发展有限公司签订《西联豪庭前期物业服务合同》所约定的由三鑫物业公司提供的物业服务内容'提供的物业管理服务包括房屋及公用部位的使用养护，公共设施、设备及场所的使用、养护管理和收费，公共区域和住宅区公共部位（楼道、楼梯、电梯、门窗）的清洁卫生，智能化系统的管理和相关设施养护，小区内绿化、树木及水景等的维护和养护'及与W某某签订的《物业管理服务合同》约定的由三鑫物业公司提供的物业服务内容'有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行养护、一般性的维护与保养、服务与管理的义务'均不符，假如三鑫物业公司所述属实，则其实际上并未真正履行上述二份合同约定的义务，三鑫物业公司亦未提供其协助建设单位处理涉案小区物业服务事项的有效证据，则三鑫物业公司应承担举证不能的不利法律后果，W某某提出三鑫物业公司未提供实质性物业服务的抗辩理由成立，予以支持。三鑫物业公司主张W某某应支付其物业费、垃圾清运费及违约金缺乏事实根据和法律依据，依法应予以驳回。
综上所述，三鑫物业公司诉请无事实及法律依据，不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回儋州三鑫物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由儋州三鑫物业管理有限公司负担。
二审期间，三鑫物业公司提交证据如下：
1.《前期物业服务合同》的补充协议，拟证明三鑫物业公司依照补充协议约定按时进场提供服务的事实；2.物业进驻前涉案小区环境、绿化的原始状况，拟证明三鑫物业公司进驻小区前'脏乱差'的原始状况；3.保洁、绿化工作图片；4.保安值班工作图片；5.工程人员工作图片；6.疫情期间大门进出防控、小区进行消毒和预防的工作图片和值班图片；7.光盘（内附401张物业工作图片，128段物业工作视频），证据3-7拟共同证明三鑫物业公司已按合同约定对涉案小区提供物业服务的事实及过程；8.涉案项目员工工资发放表，拟证明三鑫物业公司已按约定配备服务人员，对涉案小区提供物业服务的事实及过程；9.垃圾清运费收据，拟证明三鑫物业公司清理涉案小区环境及装修垃圾的事实；10.（2020）琼9003民初3610号民事判决书；11.（2020）琼97民终2144号民事判决书，证据10、11拟共同证明三鑫物业公司取得涉案小区物业服务管理权的事实；12.判决书，拟证明涉案小区合同纠纷系列案的判决结果；13.业主缴费清单，拟证明涉案小区业主缴费记录。W某某质证认为，对证据1的真实性、合法性不予认可，不知晓《补充协议》，三鑫物业公司没有公示；对证据2的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，小区的现状真实存在，但是是西联公司找万美公司进行清理；对证据3.4.5的三性有异议，图片是物业公司最近摆拍的，仅凭照片是不能证明物业公司已经履行的义务。相关工程设备2021年2月6日移交给三鑫物业公司，三鑫物业公司何来维护；对证据6的三性均不予认可，疫情期间是万美公司值守，与三鑫物业公司无关；对证据7的真实性、合法性不予认可，是物业公司摆拍的；对证据8.9真实性不予认可；对证据10.11.12真实性无异议；对证据13真实性有异议，没有户主缴费，Z某某是三鑫物业公司的员工。本院认为，证据1在一审审理前应已存在，三鑫物业公司未在一审举证期限提交，且不能作出合理解释，对其真实性不予确认；证据2真实性、关联性及证明内容予以确认；证据3-7的真实性予以确认，但不能真实反映三鑫物业公司从2017年12月1日起的物业服务状态，故对证明内容不予以确认；证据8属于三鑫物业公司单方制作，无其他证据印证，对其真实性不予以确认；证据9《收据》无收款单位印章，亦无相关付款凭证相印证，真实性无法确认，三年多时间仅对垃圾进行四次清运，亦表明三鑫物业公司物业服务不符合合同约定，故对其证明内容不予以确认；证据10、11的真实性、证明内容予以确认；证据12的真实性予以确认，但该案为个案，并非系列案，故对证明内容不予确认；证据13由三鑫物业单方制作，无其他缴款凭证予以印证，对其真实性不予确认。
W某某提交证据如下：1.公告，拟证明2021年2月6日起三鑫物业公司承揽了西联豪庭小区物业管理工作；2.西联豪庭花园小区公共设施设备、资料交接清单、关于三名保洁员的情况说明、西联万美物业服务维修工单、万美公司1.7.11月工资表，拟证明涉案小区是万美公司在管理；3.2021年1月15日-21日拍摄的小区内的图片，拟证明该小区现在物业管理不到位；4.请求书，拟证明小区大部分业主解除与三鑫物业公司的物业服务关系。三鑫物业公司质证认为，对证据1真实性、合法性予以认可，但对证明内容不予认可，西联公司移交给三鑫物业公司的仅限于涉案小区的3号楼；对证据2西联豪庭花园小区公共设施设备、资料交接清单的真实性、合法性不予质证，关联性不予认可，万美公司是西联公司100%控股的子公司，子公司与母公司之间的交接与三鑫物业公司无关。关于三名保洁员的情况说明的三性均不予认可，三鑫物业公司与案外人海南浦琼实业发展有限公司所签订的《前期物业服务合同》的合法性已得到儋州市人民法院及海南省第二中级人民法院的确认，因此，三鑫物业公司才是涉案小区合法的物业服务企业，而万美公司在未经三鑫物业公司允许、授权或者邀请的情况下，私自进入小区提供保洁服务属于行为违法，因此，由于该违法行为所提供的图片所作出的证明及说明均为违法行为。万美公司1.7.11月工资表中的职务栏注明了该三名保洁员是西联豪庭小区保洁员，其余的两份工资表均未注明，对该证据的真实性有异议。对西联万美物业服务维修工单的三性均不予认可，系万美公司单方面制作；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，物业服务具有长期性、延续性和持续性的特点，偶尔存在的情况也无法证明物业公司的服务不到位或者是不作为，该图片都是业主装修所产生的装修垃圾，根据装修管理规定，业主在装修过程中所产生的装修垃圾可以委托物业公司进行清运或者自行清运，业主将装修垃圾搬运至楼下及清出小区需要时间，该图片也许是装修房屋的业主在搬运至楼下还未及时搬出小区时拍摄的；对证据4的三性不予认可，该请求书存在严重造假行为，下面的签名是复印时拼接的，因为第一页表格的尺寸与第二页之后的尺寸完全不一致，根据电脑电子文档的编辑表格一旦定了，全页都一致，第一行海南省第二中级人民法院的字样是经过涂改嫁接的，三鑫物业公司在海南省第二中级人民法院同时开庭了该小区的系列案，其他业主所提交的请求书的第一行是儋州市住建局。业主签名表中有320人签名，根据开发商提供的业主信息对照，该320人中有99人不是业主，有41人的房号或者是签名重复，有111人的签名没有捺印，这111人的签名笔迹基本认定为是同一人所签，该111人没有提供授权委托书，请求书的内容是要求三鑫物业公司撤出小区，该案是物业合同纠纷，与本案无关。本院认为，证据1三鑫物业公司对真实性无异议，可对真实性予以确认，三鑫物业公司虽辩解该公告仅限于涉案小区的3号楼，但公告内容并无显示，故对其辩解不予采纳；证据2由万美公司单方制作，且大部分时间节点与三鑫物业公司主张的2017年12月1日至2020年6月30日期间不相重合，故对其关联性不予以确认；证据3真实性、关联性予以确认，能够反映照片拍摄时间案涉小区概貌，对证明内容予以确认；证据4的真实性无法确认，且内容是要求三鑫物业公司退出小区，与本案审理的追讨物业服务费无关，故对其关联性不予确认。
二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本案二审的争议焦点是：W某某是否应向三鑫物业公司支付物业费、垃圾清运费及违约金。
三鑫物业公司上诉主张基于与开发商签订的《西联豪庭前期物业服务合同》及与W某某签订的《儋州西联豪庭物业管理服务合同》，其为案涉小区提供了物业服务，W某某应当支付物业等相关费用。本院认为，根据双方签订的物业服务合同，三鑫物业公司应当先履行符合合同约定的物业服务，才有权向业主收取物业费。二审中，三鑫物业公司虽然提供了部分物业服务的照片，但并不能完整体现从2017年12月1日开始，三鑫物业公司的物业服务符合合同约定。从小区现状反映出小区公共部分脏乱差、公共设施、设备养护管理不到位的现象一直存在。一审判决以三鑫物业公司未能提供充分证据证明其提供符合约定的物业服务为由，驳回三鑫物业公司的诉请并无不当，本院予以维持。故三鑫物业公司上诉主张W某某支付物业等费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。三鑫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
判决结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由儋州三鑫物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
【裁判要旨】
1、物业服务合同明确约定物业公司应提供的物业管理服务的内容与质量，物业公司上诉主张收取相关物业费用，则应举证其已履行物业服务合同的义务。
2、物业公司没有提供证据证明其履行物业服务合同约定的义务的，法院应该驳回其支付物业费等费用的诉讼请求。
【争议焦点】
物业未提供实质性物业服务的抗辩理由成立？
【裁判理由】
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，在物业服务合同纠纷中，物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的，业主有正当理由拒绝缴纳物业费。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
根据上述法律、司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。
本案中，三鑫公司主张杨*华应向其支付物业管理费、垃圾清运费，依据举证责任分配的原则，应由三鑫公司对以下事实提供相关证据：
第一，提供物业服务的依据，即《物业管理服务合同》；
第二，三鑫公司已经按照合同约定及相关规定提供服务的依据，即证明其实际履行该物业服务合同中所确定的物业服务管理事项的证据；
第三，三鑫公司书面催缴的依据，即《缴费通知单》，虽然三鑫公司提供了《物业管理服务合同》、《缴费通知单》，但是三鑫公司并未就其是否已履行了涉案小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目养护、一般性的维护与保养、服务与管理等义务提供有效证据。
三鑫公司向一审法院提供的现有证据尚不足以证明其已事实上提供了上述常规的物业服务，故三鑫公司应承担举证不能的不利法律后果。
业主提出物业未提供实质性物业服务的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。物业主张业主应支付其物业费、垃圾清运费及违约金缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。
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