案情简介：
2002年10月，陈某、洪某先后购买了智业房产公司开发的位于市某路59号上下相邻商品房各一套，二楼为商品住房，一楼为商业用房。12月份，洪某在自己所购买营业房门窗上方与陈某住房窗台下方之间的外墙上安装了店面招牌，影响了陈某在外墙上安装空调，双方因此发生纠纷。
2003年1月，陈某向市某区人民法院起诉，请求法院判决洪某拆除招牌，恢复原状，洪某与智业公司赔偿损失。
智业公司答辩称：其与陈某、洪某之间系房地产转让关系。陈某与洪某之间发生的是相邻关系，其不是该纠纷的主体一方，请求法院驳回陈某对自己的诉讼请求。
洪某答辩称：其购买营业用房后安装店面招牌，是根据智业房产公司2002年8月的公告进行的，未侵犯陈某的权益，请求驳回陈某的诉讼请求。
法院审判：
法院审理认为：根据建设部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》，外墙系公用墙。洪某安装店面招牌占据整个墙面，未经陈某与其他共有权利人同意，侵犯了陈某对外墙合法享有的使用权，应承担侵权法律责任。智业房产公司在其房产售出后，已不再对售出房屋包括外墙享有权利，故其对出售房屋外墙使用发布规定性公告不合法。洪某以公告许诺规定安装招牌侵犯陈某的外墙使用权，智业房产公司对此负有不可推卸的相应责任。
法院最后判决：智业房产公司与洪某于判决生效后10日内将悬挂于某路59号外墙上的店面招牌拆除。
洪某不服一审判决，提起上诉；陈某答辩称原审正确，要求维持；智业房产公司答辩仍坚持一审主张。
市中级人民法院审理认为：洪某安装招牌的外墙系双方均享有使用权的公用墙。洪某依智业公司公告进行安装，但该公司发布公告和洪某安装招牌均未征得陈某的同意，侵犯了陈某在此处享有的共同使用权。鉴于洪某已安装招牌的现实和陈某安装空调需加长线路的实际情况，洪某的招牌可继续保留，智业房地产公司和洪某对陈某进行适当补偿。
最终判决：撤销一审判决；洪某安装的招牌予以保留；洪某和智业房地产公司分别补偿陈某3000元、2000元，在判决生效后10日内给付完毕。
律师评案：
本案涉及的是建筑物区分所有权制度中的问题。从物理属性上讲，购买商品房的业主对整幢楼的共同结构部分如外墙共同享有所有权和使用权。但从法律属性上讲，区分所有权人因其房屋的水平投影外墙面与其房屋及其利益有最密切联系。虽不属单独所有，但属专门使用部分，享有单独使用权，其他人不得超过其房屋水平投影使用外墙面，否则就构成对该区分所有权人单独使用权的侵犯。本案洪某超出自己房屋水平投影悬挂店面招牌，超出部分即是对陈某外墙面单独使用权的侵权，且洪某悬挂自己店面招牌并不属于必须使用陈某拥有使用权的外墙面的情形，不发生陈某必须容忍使用行为的问题。一审的判决没有错误，二审的判决只是更多的考虑了现实问题而已，也就是说，让洪某给陈某补偿证明了陈某的权利不可侵犯，否则要承担赔偿义务。
正是基于区分所有权制度的以上特点，决定了开发商对已出售的商品房必须按区分所有制度行使自己的权利，无权规定相邻区分所有权人之间各自的权利扩张和权利限制。所以，本案智业房地产公司作为开发商发出的公告已超出了自己的权利范围，其没有这方面的管理权、规范权和处理权。洪某根据该公司的公告安装招牌侵犯了陈某的权利，智业公司事实上成了共同侵权的一方主体，人民法院判令其承担相应的责任也是符合法律规定的。
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