放开物业费定价易,促进业主自治难

斯恪

据《新快报》报道,8月15日起,广东将实行最新的政府定价目录。相比现行定价目录,砍掉了66%的项目定价,其中包括住宅小区和商业配套停车场的停车管理收费定价和非保障性住房物业费,但物业费不会立即放开,拟先行选择部分地市开展试点,待积累经验后根据市场发育程度和竞争状况适时放开。

无论是住宅停车费,还是物业费,取消政府定价回归市场竞争都是大势所趋。过低的住宅停车费限价,不仅扭曲市场价格信号,而且私自提价泛滥导致法规沦为一纸空文,放开住宅停车费限价正是回归市场之举。物业费同理,限制过于严格的物业费定价,表面上看是在减轻业主负担,实则低价导致的低质竞争反而会损害所有业主利益。

理论是如此,现实的复杂之处在于,市场未必是充分竞争的,业主与物管之间未必是公平博弈的。据此前报道,广州仅有1/4楼盘成立了业委会,运作良好的更是寥寥无几。有小区业委会筹备三年仍未获批成立,更多小区业委会则是有名无实,至于业主与物管因调整物业费、公共物业争议拳脚相向的更是时常见诸报端。业主权利弱势,物管权力不断扩张,政府定价之下,变相涨价已是层出不穷,放开政府定价,乱涨价几乎是意料之中的事情。

有观点认为,放开住宅停车费和物业费之后的涨价只是暂时的阵痛,住宅停车费等项目的放开反而可以倒逼业委会的成立。这种论点未免过于乐观,虽然业委会成立与否并不能作为是否取消政府定价的前提,但业主权利弱势、业委会普遍“难产”、业主大会运作普遍不畅,一放了之,势必削弱放开政府定价的政策效果。

这样说,不是在玩“鸡生蛋还是蛋生鸡”的文字游戏,而是提醒,放开政府定价回归市场竞争是大势所趋,促进业主自治保障业主权利同样是大势所趋,且相较于简单的放开政府定价,成立业委会让业委会发挥作用反而显得更为紧迫和艰难。

虽然目前相关法规已为价格调整设置了门槛,即物业费等调整,需满足“双过半”要求(即需要占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行),但在大多数小区业委会付之阙如、很多小区业委会名不副实的背景下,业主根本缺乏与开发商和物业同等博弈的能力。

住宅停车费和物业费涨价不是问题,问题是涨价毫无节制毫无约束。如果说政府定价扭曲市场信号,并不利于住宅停车场和物业市场的健康发展,那么过于羸弱的业委会与过于强势的物管企业,同样很难竞争博弈出一个健康的价格市场。之所以价格改革屡屡出现“一放就乱”的结果,正是因为相应的改革配套并未同步推进,导致价格放开成了一条腿走路,焉有不乱之理?

(原标题：放开物业费定价易,促进业主自治难)