商业物业，涉及五项税收

短期“避风港”
　　“商业地产成为住宅市场溢出的重要去处之一。”宋会雍强调，“楼市新政针对住宅市场，商业地产并不在政策的覆盖范围之内。”
　　新政中规定“二套房首付不低于五成，利率为基准利率的1.1倍”、“暂停第三套房贷款”、“限制异地购房”等，这些方面对于商铺和写字楼的贷款申请并未有影响，投资者仍然可以异地购买或者一次性购买多套商用房。
　　宋会雍指出，楼市新政使房价下跌压力越来越大，部分炒房者为了规避其中的风险，决定在房价下跌之前抛售出去。资金总得找到一个好的出口，商业项目虽然涨幅不大，但起码不会下跌，因此成为炒房资金的一个“避风港”。
　　“上海城市发展如大虹桥、大浦东和世博等利好，同样也给投资商业地产项目提供了未来价格支撑。目前，不乏好的商业项目价格在不断上涨。”宋会雍表示。
　　从投资回报来看，商业项目要好于住宅。目前上海市住宅投资回报率为2%~3%，而商业项目的投资回报率为4%左右。
　　方方地产咨询机构泛商业咨询部经理全俊伟指出，4月17日调控政策公布后市场成交量仅有公布前约56%水平，而这样低的水平，除了今年2月受春节假期影响外，在其他月份，甚至历史同期都没有出现过类似情况。虽然不能百分之百确定调控政策的影响，但成交数据的陡然萎缩，佐证了泛商业市场同样受到了新政影响。
　　“有住宅投资客开始转向商业地产投资，但不会大量涌入这个市场，部分人选择转向商业地产的原因，主要是由于商办价格较住宅低，尤其是商住楼价格较住宅价格看上去有一定优势，仍然有一定的利润空间。”全俊伟强调。
　　风险仍不确定
　　全俊伟告诉早报记者，新政来袭，商业地产并非“诺亚方舟”，可以作为短期内避风港，投资者未来依然面临不确定的风险。
　　他介绍，对照“新国十条”，虽然第二套住宅首付和利率大幅提高，但是住宅贷款年限可以达到20年，商业物业最多10年，期限上住宅较为灵活。另外，住宅封顶就可以发放贷款，商业物业必须是竣工验收的房屋，但主体竣工和验收可以相差一年时间，这样的时间差，对于投资者而言，就可能面临市场不确定性。
　　值得注意的是，商业物业转让税费，远高于住宅二手交易费用，这也是投资者需要考虑的问题。
　　全俊伟介绍，按国家规定，转让非居住用房即商业物业，涉及五项税收。据测算，假定投资者以100万元购进一套商业物业，并以200万元转让，大约要缴纳53万元税收，而且为累进税，即50%以上，最高约62%的利润要“归公”，这个比例远远高于住宅二手房交易费用，这也就是造成商办市场一直不温不火的主要缘由。
　　此外，宋会雍强调，从1980年代开始商业地产一直征收房产税，而住宅则一直暂不征收。未来可能出台的物业税将首先向住宅物业征收，这对商业地产也将产生一定正面影响