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房东群马云税务讲座内容摘要

房东群26日举办线下税务主题讲座，根据房东群刘婷（Durham 群） 讲座笔记整理， 马云核对，概括讲座要点如下：

01

2016年卖自住房（包括视同售出）要在Schedule 3 上披露指认

02

自住房中有房间出租，出租比率最好控制在25%以下，越低越好；有home Office, 比率最好控制在10%以内。不要影响到“自住”这一主要目的。

03

从省税目的上讲，出租房最好不要提折旧。折旧虽然可在当年降低租金收入，但是卖房的时候，所有的折旧会加回到收入中成为taxable income，导致在一个更高的税阶上纳税。

04

出租屋的大幅装修可打入成本，成本增加将来capital gain降低. 最好不要现金交易(无证据，报税困难), 最好让装修师傅提供正规的Invoice (Invoice上面需要有装修公司的HST number)

05

如果只有一个出租屋，同区域内房主汽油费（去收租）不能抵减租金收入，运输材料和工具去租屋搞维修，可以。有两套以上多个出租屋，收租和维护监工的汽油费都可以抵减租金。CRA查税时往往要求记录具体里程数。前5000公里，及5000公里以上，每公里可申报的汽油费不同。税局网站上可以查到。保留收据，金额合理。

06

经纪给客户的返佣：经纪最好以支票形式支付给客户。经纪需要把这个作为expense报掉。客户收到钱，不需要报税，因为这个不是劳动所得，不是收入。这个返佣降低了购（出租房）房成本，将来卖房计算增值则增加对应的金额。 

07

 flipping House的收益： 税局会Case by Case来认定。如果认定为capital gain， 就是50% taxable income. 如果认定为Business income, 就是100% taxable income。

08

Flipping House， 除了正确申报income tax, 还有HST方面的考虑：如果视同为builder,   新房要收取HST 交给税务局。 HST是专业内容，case by case, 建议专门咨询税务会计是否需要收取，是否self-assess。

09

楼花Assignment sale, 赚到的钱，税局大多情况认为是business income， 是100% taxable。

10

成立公司买卖房产和个人名义买卖，税率差不多，公司买卖最后可能反倒会多支付2%的税。成立公司，主要为了规避legal liabilities，而不是省税！

11

不要害怕CRA，大多情况下皆有合理商讨余地。CRA找你麻烦，找马云。马云帮你想办法。