【20170402 每日一税】《赶快来收藏：确定个人购房时间的n种方式》

【20170402    每日一税】

确定个人购房时间的n种方式

      这是《每日一税》为您服务的1071天，愿今天又是美好的一天。

      编者按：在日常生活中，常常有个人出售房屋，营改增后，个人出售房屋是否享受税收优惠？最近多位老师再咨询。本文统一解答回复如下如有不当之处，请予批评指正。

案例概况

       尚小二2007年3月28日与四川发财房地产开发公司签订房屋购销合同，全款60万元购房，发财公司代收契税并取得发财公司代收的契税收款收据，2017年10月10日办理交房验收手续。截止2017年3月26日，仍未取得契税完税凭证和房产证。由于该地段房屋涨幅很大，尚小二拟于将该房屋以142万元卖给张三妹，问购房时间如何确定才能享受个人转让住房的税收优惠？

税务分析

       一、政策依据

     《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）。

     《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）。

      《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）。

     《财政部、国家税务总局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）。

     《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）。

       二、实务分析

      （一）购买时间的确认

       国税发[2005]89号规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，国税发[2005]172号文件对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。因此，年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。具体规定如下：

       1.购买商品房（含“二手房”）

       国税发[2005]89号文件第三条（四）项规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

       国税发[2005]172号文件第三条规定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

       2.享受房改政策的“房改房”

       国税发[2005]172号文件第五条规定：根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

        3.非购买形式取得住房行为

       国税发[2005]172号文件第四条规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。  

       另外，根据 《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）规定，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

      小结：个人购房时间的确认方式有以下几种——

      1.房屋产权证书注明的时间。

      2.契税完税证明上注明的时间。

      3.购买合同的生效时间、房款收据的开具日期（国家房改政策购买的公有住房）。

      4.法律文书的生效日。指人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间。

      5.还有呢？... ...欢迎大家来补充。

     （二）个人转让房产的税收优惠

       财税〔2015〕39号规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

       根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）规定，营改增后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

       需要注意的是，在北京、上海、广州和深圳四个城市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

       根据以上规定，自然人纳税人出售房屋是否可享受免税政策，不是看购房合同确定购房时间，而是以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间等其他方式熟先确定。

       三、案例解析

       根据案例资料： 尚小二2007年3月28日与四川发财房地产开发公司签订房屋购销合同，全款60万元购房，发财公司代收契税并取得发财公司代收的契税收款收据，2017年10月10日办理交房验收手续。截止2017年3月26日，仍未取得契税完税凭证和房产证。

        可向人民法院、仲裁委员会申请裁决，以法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间。可是这样处理，则尚小二不能享受税收优惠，要享受税收优惠，需等2年以上。