2023年11月，经合组织（OECD）和FATF联合发布了一份名为《投资移民项目中公民身份和居住权滥用》的报告，报告称CBI（投资入籍）/RBI（投资居留）项目可能被犯罪分子滥用，用于洗钱、隐藏犯罪收益和金融犯罪，更有甚者涉及腐败、贿赂、税收等其它问题。
报告中也列举了多起海外买房的欺诈案例。
对于中国境内个人来讲，境外买房是外汇管理上的禁止事项，个人购汇申请书中明确不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。但现实当中，大量中国人通过各种非法/灰色途径购置了境外房产。这是监管现状与现实的矛盾，本文对外汇问题不做展开。可参考：严查人肉带现钞出境！外汇合规需谨慎！
本文翻译并整理归类了相关概念和案例，获取报告原文请联系文末助手。
在投资移民流程中政策制定者、项目运营者、金融机构和执法机构需要对洗钱和金融犯罪的风险保持警惕，特别是与参与投资移民相关交易的专业推动者和中介。而随着欧盟2025年所有成员国关停投资入籍计划，投资移民的路可能越来越窄了...
1.1 什么是投资移民？
投资移民是一种通过在目标国家经济中进行投资，有效购买公民身份或居留权来进行的移民类型。投资移民生态系统增长迅猛，在过去五年中已经成为全球范围内涉及数十亿美元的组织，其中包括了政府机构和私营部门。
投资移民申请人可能出于多种原因，例如：安全或人道需求、将财富藏于国外、旅行方便或其他。而提供此类计划的政府则是寻求资本流入，在某些国家这甚至已成为公共支出的重要资金来源。例如，2016年CBI护照销售占了多米尼加国内生产总值(GDP)的三分之一。
1.2 CBI（Citizenship by Investment，投资入籍）
1.2.1 CBI的定义
CBI是一种主要或仅以金融投资为回报授予公民身份的做法，无需在签发管辖区有相当长的实际居住期。因此CBI的独特之处在于允许申请人比通过其他传统的移民渠道更快获得公民身份。
1.2.2 CBI的优势
增强的自由移动权:获取提供更大自由移动权的护照，包括扩大的免签旅行，更容易获得签证等。
进入国际金融行业的机会: 护照赋予的旅行机会让投资者有机会进入本来无法进入的国际金融系统。
身份洗白:有机会获得不同国籍或名字的旅行和身份证件用以模糊原始身份。
1.2.3 其他注意事项
对申请人来说，主要的投资选择有：直接向司法管辖区的财政部转账，购买或租赁当地的房地产，投资于国内的商业项目的股票或债权，购买政府债券/投资或进行捐赠或其他慈善捐赠。
1.3 RBI（Residency by Investment，投资居留）
1.3.1 RBI的定义
RBI是申请人通过某种形式的金融投资获得发证司法管辖区居住权的签证或居留许可的过程。时间较长的需要有三年以上的实际居住时间。
1.2.2 RBI现状
投资居留权(RBI) 计划确实提到了各种经济目标，诸如投资的价值、刺激高价值消费者自由支出以及创造就业机会。然而在实际运行中，这些计划所带来的经济价值并不如预期明显。例如，英国由于担忧金融犯罪和滥用投资计划，以及认为RBI计划的经济价值无法接受，因此选择关闭了其RBI计划。再比如，爱尔兰和加拿大也因对其经济价值的质疑，而决定关闭或暂停他们的RBI计划。
1.4 CBI和RBI的区别
CBI（投资入籍）和RBI（投资居留权）计划之间的主要区别在于，CBI计划提供了即时获取公民身份和护照的权利。相较之下，RBI计划并未直接提供立即获取新护照的权利。但如果RBI计划由参与免签旅行区的司法管辖区实施，可能提供了申请者去往其居住地之外的其他司法管辖区及其金融系统的机会，这也为对抗非法行为增加了难度。
2.1 身份识别
案例一 使用替代护照规避CDD(客户尽职调查)措施
一名有欺诈案在逃的嫌疑人，从另一司法管辖区获取了新的虚假身份(护照，出生证明等)，以掩盖他的真实姓名，并避免被捕，最终他利用这个虚假身份通过投资获得了寨浦路斯公民身份。（已被撤销塞浦路斯公民身份)。
来源:塞浦路斯
如果嫌疑人在犯罪前通过CBI获得新身份，可以使个人保持其原始身份与犯罪无关。由于CBI计划没有保存申请者及其先前身份信息的记录，金融机构和执法部门难以将罪犯与其新身份联系起来，特别是当该个人拥有多个公民身份和住所时。如果嫌疑人在确定自己是复杂公司结构的最终受益所有人时，可以利用改变的身份进一步匿名，这可能给执法部门追踪资产和资金流动带来相当大的困难。
案例二 欺诈性更改出生姓名
一名嫌疑犯以真名取得塞浦路斯公民身份后，在法庭上宣誓并改名。以他的新名字签发了塞浦路斯护照和其他身份证件。嫌疑犯在获得塞浦路斯护照和身份证明后，利用这些文件建立银行账户、登记公司和购买财产。
来源:塞浦路斯
2.2 审查不充分
案例三 PEPS的配偶作为主申请人
葡萄牙发现政治公开人物(PEPS)的家庭成员（通常是配偶）被用来作为主申请人获得RBI身份。一旦配偶的申请成功获得批准，PEPs将申请“家庭统一”许可证。葡萄牙注意到，这种方法与洗钱的操作方式密切相似，后者将来自非法活动的资产置于中间人(如亲密的关联者、家庭成员或前线人士)的名下。
来源:葡萄牙
高风险个体通常会将财富赠送给他们的配偶或其他家庭成员，后者将作为主要申请人，而高风险个体则作为家庭依赖者申请。这种模式在腐败行为者中尤为常见。因此在申请人相关联的财富来源或资金来源于特定的第三方伙伴或远亲时，对他们也进行审查是至关重要的。
2.3 房地产相关
案例五 利用CBI购买外国房地产
为了获取塞浦路斯国籍，外国投资者购买房地产的价格远远高于其估计的市场价值。这个更高的价格符合公民投资计划的规定。资金从外国银行账户转移到当地开发商的账户后，开发商(卖家) 将部分资金退回到外国银行账户，返还给外国投资者。因此，外国投资者实际投资的金额低于CBI 计划要求的金额。
来源:塞浦路斯
案例六 在允许租赁活动作为合格投资的情况下，高估租金价值
某些房产被希腊房地产公司以低价购买(低于10万欧元) 然后仅售给寻求获得居住许可的外国买家。要获得居留许可，投资的最低门槛是25万欧元。随后，买家以多年租赁的形式以远高于市场租金的价格(租金) 将房产租给卖方公司，其背后可能是房地产公司正在将房产的付款退还给投资者。
来源:希腊
案例七 房地产欺诈
希腊当局发现了一个主要针对中国投资者的房地产欺诈计划。这个计划中，投资款项实际并未从投资者流向房地产公司。相反，房地产公司通过不实际转移资金来模拟了物业投资交易的假象。一名房地产中介通过从房地产销售公司或由同业控制的另一家房地产公司的账户中扣款来开出了一张银行支票。之后每张支票都被用来制定销售合同。随后，如果支票是由卖方公司自身发出的，则被取消，否则就通过给卖方账户记账并从同业控制的其他公司的帐户扣款来执行。希腊当局还发现了一个类似案例，伊拉克国民通过购买房地产来获得居住资格。在收到居住许可后，投资者又把房产转卖给其他伊拉克申请人。在每次购买过程中，都有同样的法律代表存在，而希腊金融情报单位则发现有有组织的团队在协调进行此类滥用行为。
来源: 希腊
案例八 投资非法项目
投资人投资于房地产开发项目，这些项目要么是资金被挪用，要么是一开始就没有投资。例如在圣基茨和尼维斯，房地产开发商从投资者那里收集资金，但反过来要么把项目留得不完整，要么根本就没有开始工作。为了应对这种情况，圣基茨和尼维斯实施了一个信托账户政策，要求投资人的资金在一段时间内逐步提取。然后，圣基茨和尼维斯能够确保所有必要的资金都得到了监控，而且从该计划中提取的资金与项目发展保持一致。
来源:圣基茨和尼维斯。
对于CBI/RBI项目来说，允许将房地产作为合格投资要求的项目面临着一个漏洞，那就是它们容易受到高估低估的影响。但房产一直是存放非法获取财富的理想工具，因此这个投资类别对于洗钱和持有洗钱后的财富具有特别的吸引力。而上述的几个案例就是观察到的主要漏洞:高估和欺诈。
2.3 通过“资金循环”进行欺诈/非真实投资
“资金循环”计划是指财富管理者创建虚假的投资计划，通过收费使得相同的资金能被不同的申请人反复使用以获取CBI或RBI。
案例九 资金循环使用
英国发现了几种滥用非真实投资计划，试图通过收费模拟投资。在一个案例中，一个夫妇团队帮助客户模拟投入英国的100万英镑投资。计划组织者通过从由丈夫控制的一个英国贷款公司借款，并在资金转移到由妻子控制的另一家英国公司的条件下完成。接收投资的英国公司随后将资金投资到英国以外的公司。在任何时候，申请者都没有真正控制过资金。这项服务向每个申请人收取20万英镑的费用。后来的类似计划为40万英镑的费用模拟了200万英镑的投资。一家财富管理公司通过在其财富管理公司的经理和他们的代理人全权控制的离岸和在岸公司之间进行复杂的交易，来给申请人投资英国公司的印象。实际上，财富管理公司只是在离岸和在岸公司之间循环资金，申请人在计划中投入的资金从未超过40万英镑的服务费。
来源:英国
案例九 涉及被诈骗投资者的洗钱行为
2017年11月，一位律师从申请通过EB-5签证计划获得“绿卡”的外国投资者那里骗走超过5000万美元。该律师承认她利用了EB-5签证计划，该计划向在美国国内的企业投资至少50万美元并创造10个新的美国工作岗位的外国国民提供合法的永久居留权 ——通常被称为“绿卡”
来源:美国
2.4 无监管的资金传输
案例十 无监管的国际现金转移
孟加拉国金融情报单位发现，大量的孟加拉国国民正利用亚洲、欧洲、北美和加勒比地区的各种RBI和CBI计划，但孟加拉国的记录显示他们并未将所需资金的转出在孟加拉国当局那里进行过登记(在孟加拉国法律下这是必需的)。孟加拉国当局认为，资金正在通过非法的非正式的/无监管的现金走私方式转出孟加拉国用于申请，无论资金的来源是否合法，这种现金转移的方式本身就违反了孟加拉国的反洗钱法规。孟加拉国当局还报告了一些例子，说明跨境现金走私被用于资助投资移民申请，这些申请与跨境转移孟加拉国大规模欺诈犯罪所得收益捆绑在一起，进入了另一司法管辖区运营的RBI计划。
来源:孟加拉国
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