在北京这么恐怖的交通情况下,地铁对于很多上班族通勤的重要性不言而喻,哪怕不是上班时候,很多时候也可以明显改善出行质量、提升愉悦度。高高在上的“学区房”可能不是每个人都买得起,但买套“地铁房”,对于大部分人来说,还是现实、且实用的。
正因为如此,地铁开通对于房价的影响也是巨大的,尤其是远郊地区。很多地区通地铁前后,房价涨幅巨大。如果能抢先埋伏在一些即将通地铁(或增加多线地铁)的区域,就可以到时候享受地铁开通带来的红利。
在未来的5年计划内,截止到2021年底,北京规划了很多趟地铁(老地铁线的延长)线路的开通:包括有昌平线南延、17号线、西郊线、16号线南延、12号线、9号线北延、22号线(平谷线)、19号线、3号线、6号线西延、8号线南延、7号线东延、14号线贯通、新机场线、CBD支线、房山线北延、燕房线等超过17条(当然大家都知道地铁的开通计划,跳票是常事,这里面肯定也有到了2021年,被迫延迟开通的,但一般来说,规划了迟早会开通,只是时间问题)。
这么多条地铁线,是不是挑花眼了?这里面有些线路对区域的改变可谓翻天覆地、有些则只是锦上添花。下面,就跟着事儿哥来一起看看,未来5年,哪些地方的地铁受益可能最大?
前面也说过,地铁开通,受益最大的一般是郊区,所以咱们也先从途径郊区的线路看起,事儿哥认为,未来5年内受益最大的区域肯定会在这些线路里面产生。
一、22号线(平谷线)
开通时间:计划2021年通车
这条线路算是具有划时代标杆价值的一条线,因为这是北京第一次把地铁线路规划到北京市以外-----这条线路将经过北京的卫星城,燕郊!!!甚至有人把这条线称为“燕郊线”。去年年底刚刚公布平谷线的规划,燕郊就有不少业主直接跳涨报价。
对于燕郊人民来说,这条线路的意义,已经不仅仅改善交通、不仅仅是自己再也不用早上6点多就要早起赶班车、晚上9点多在国贸地铁站发愁从众多“三十块到燕郊”的黑车中如何挑选一辆最先满座的车,更重要的是,这条线路的开通,使得广大燕郊人民有了一种“这么多年,终于融入大北京、做北京人”的感觉(再也不用河北移动欢迎你了。。。。)。就凭这一点,事儿哥觉得,这条线的沿线、尤其是燕郊境内几站,必将成为地铁开通受益最大的区域。
具体站点,我觉得燕顺路、燕郊北这两站附近的楼盘应该是受益最大的。目前燕顺路站点旁边有燕郊名盘首尔甜城、燕郊北有中骏四季花都和京东文苑。这里面首尔甜城体量大,离地铁更近,可能是更佳的选择。另外,线路上的曹各庄北、徐辛庄也是不错的地点,但目前并没有很好的楼盘。以上说的这些站点,周边空地还比较多,如果这几年内有新盘开盘,都是不错的选择。
二、燕房线(含房山线西延)
开通时间:原计划2016年底开通,目前跳票到2017年底(和房山线西延一起)。
说句实话,燕山真的太偏了,而且无论产业还是规划也没什么明显利好预期,虽然燕房线开通对于这个区域的意义和价值重大,但很多人可能还是对那边能否有上升空间有点心里发憷吧。且慢,你看看下面这张截图,你觉得这是哪儿?
Excuse me,一万多均价???这真是北京嘛?没错,这就是燕山。燕房线一旦开通,燕山会立刻多一个标签“全北京地铁沿线(含燕郊)房价最低的地方”。光凭这句话,房价涨个一万总可以吧?涨一万,对燕山那就是接近翻倍啊。
燕房线目前还不能直接对接房山线,即使房山线西延,也需要换乘一次(类似于八通线和一号线)。即使如此,估计通车以后,总有些房山上班、但买不起房山房的人去那里置业的,涨一万的预测并不是没有根据。而且2017年底如果真能通车,留给燕房线的投资时间,也就不到一年了。
当然,燕山这个地方。。。。我估计对99.99%的读者,都太陌生太遥远了,即使像事儿哥这样身经百战,也觉得去那边纯投资有些夸张。更多还是适合在房山、北京西南部的人考虑考虑吧。另外,燕房线通车以后,房山地铁线估计会承受超大压力,长阳等地的地铁通勤族要做好准备。
三、17号线
开通时间:预计2019年
17号线,应该是关注度最高的一条未开通地铁线了吧,无数人对他翘首以盼,尤其是广大昌平人民,北七家、天通苑,包括北苑东边很多次新小区,都在等着17号线开通。
17号线之所以受关注、尤其是北段,首先是这片聚集了非常多的人口,次新小区很多(甚至不乏新北苑区域一些名盘),开通将极大缓解这个地方的交通;更重要的是,在回龙观、天通苑这两个睡城规划可以算失败以后,昌平区把几乎大部分的精力和赌注都押在了17号线北段起点的“未来科技城”附近。
目前未来科技城这边,除了大批企业将来可能会入驻以外(这一点吸取了回龙观天通苑睡城的教训,赞一个),还有保利中央广场、绿地中央广场、大型体育中心的规划,潜力还是不错的。最佳的购房地段,当然就是“未来科技城北”、“未来科技城南”这两站附近了。不过目前这两站附近都是一些很老的住宅小区、别墅小区等等,高品质的小区(比如金色漫香苑等)离地铁站颇有些距离。可以留意一下这几年有没有新盘开盘。总而言之,地铁+产业+商业规划,这是一条潜力颇值得期待的线路。
再往南一些,比如新北苑区域,价格已经很高了,好点小区都在8-9w了,感觉17号线开通利好有限。
17号线南段,与亦庄线的换乘特意设在了次渠、而不是亦庄火车站,可能是更多想把17号线设计为亦庄内部通勤,不希望太多廊坊人流换乘?从南段的规划来看,个人其投资意义可能并不如北段那么大,就是多了一条通勤线路而已、享受正常地铁开通的涨幅。
四、3号线
通车时间:计划2020-2021年通车
这也是很多人一直等着的一条地铁线,横贯东西,而且贯穿很多市区内的著名地点,从改善交通方面看,意义非常大。
受益最大的,应该是东坝了。理论上,东五环外的3号线站点附近,都会非常受益,不过目前有比较集中商品房可供购买的,主要在“平房村”和“东坝中街”这两个站点附近。尤其是东坝中街附近,“奥林匹克花园”、“首开常青藤”都是直接受益小区。
目前东坝的一手房价格已经很高、逼近新北苑;但二手房次新和新北苑还有一定差距。3号线的开通,有望拉近两者的差距。
五、8号线南延(南段)
通车时间:计划2018年底到2019年上半年通车
八号线南段最南端,位于北京东南,可以说是北京长期以来的洼地之一了。那里甚至有价格才5w多点、四环边上的朝阳区次新低密度小区(参见《你天天路过,却不知道它的存在-----谈北京的"神秘"小区》)。
这个8号线南段的南部,横跨丰台和大兴两个小区。建议把目光更多放在大兴境内,首先是丰台区一般不会对两区交界处下什么功夫、其次是大兴区政府最近几年的执行力真的不错,投资大兴总感觉心理稳妥一些。
最南端的德茂和瀛海两个站点附近,可以去转转,比如瀛海附近的玉璟园,有低密度电梯板楼,德茂附近目前还是以别墅型建筑为主。不过这块未来的规划可能还是偏低端,毕竟不是大兴主力发展的地段,感觉趁着地铁开通能涨一波以后,后续可能会比较乏力。
六、7号线东延
通车时间:计划2019年
7号线东延,又是给通州专门规划的一条线,通利福尼亚威武。
通州未来发展三大重点:运河区、潞城、环球影城,这几个地方,潜力还很大。
总之,7号线东延线路上,朝阳区的你就当没看见,通州区的随便买就好了。站点上,从云景东路、小马庄到高楼金,到最后高大上的环球影城,沿线楼盘都是不错的投资标的;小区方面,DBC加州小镇、瑞都公园世家都可以看看。
七、19号线
通车时间:预计2019年
主要的利好在新发地和新宫,尤其是和4号线换乘的新宫站。南庭新苑、翠海明苑等等,是附近比较新的商品房小区。
前面反复说过,地铁开通,一般受益最大的区域都在郊区或市区偏远地段(像12号线这种几乎全程在五环内高大上地方运行的,前面就没有进行分析)。不过市区内,也有一些地方,可能会由于地铁开通而获益很大。下面我们就来分析一下市区内,有哪些地方会成为比较好的地铁投资标的。
我们首先来看一下,5年后到2021年,假如不跳票的话,有3条以上地铁线交汇的地铁站:
这里面,东西直门没任何变化;平安里、国图、南锣鼓巷、三元桥,地点过于高大上、次新小区少,投资价值有限;望京西可以考虑,比如季景沁园、首开知语城、湖光一号等小区,但望京西在望京自己里面属于偏边缘地段,一般投资望京还是考虑望京北部和东部;所以真正有投资价值的,可能也就草桥了,还可以沾点丽泽商务区的光,草桥欣园、恋日嘉园、玺萌公馆等等,可能会存在着增长潜力。
接下来,再看来看属于市区,到2021年,将增加两条地铁线路的地段:
和上面差不多,像蓟门桥、北太平庄、甘家口、工体这些地段,高大上&次新小区少,利好有限;
一般利好的地区可能有:苏州桥附近一直有学区因素,小南庄、新起点嘉园、怡秀园、怡水园等万泉、中三的小区可能会有微微利好;西坝河一直是朝阳区洼地,虽然生活便利,但房价一般,地铁的开通可能也会有些许提振;
最能享受利好的地区:首推其冲显然是丰台区大力发展的“丽泽商务区”,无论该商务区发展得如何,蓝调国际、金泰城丽湾等优质次新小区都会较大收益;其次是田村,这边其实有大片次新房,但周边很大范围却一直没有地铁,这下一下子来两条,相信可以提振房价,像兰德华庭、乐府江南这样的老牌优质小区值得关注;最后是丰益桥南,万年花城作为区域龙头大盘,将直接受益。
最后,需要提醒大家的是,随着地铁网路越来越发达,地铁对于房价的提振作用,可能会越来越小,远远比不上“学区”和“产业”对房价的影响。所以投资地铁房,还是建议不要太激进,最好还是结合自己的活动区域,自住改善为主、投资为辅。
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