年报解读 | 恒大：继往开来，新战略引领高质量增长

自2017年向规模+效益型转变以来，恒大一直在坚定高质量发展。2019年，恒大继续坚持实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，全年业绩达6010.6亿元，稳居行业龙头地位。集团财务相对稳健，未来土地储备充足，潜力可期。

近年，伴随着宏观经济的发展变化，房地产行业步入平稳发展期，负债发展道路已很难走通，高质量发展已成为龙头房企关注重点，房企主动降负债的帷幕已拉开，敏锐的企业已悄然开启新一轮战略转型。

2020年3月31日，在中国恒大（HK.3333）2019年度业绩发布会上，年报数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿，核心利润408.2亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿。2009-2019年销售额复合增长率为36.8%，高于全国水平21.1个百分点；市场占有率也从2009年的0.68%提升至2019年的3.76%，行业龙头地位稳固。

图 恒大2009-2019年度销售业绩

数据来源：企业公布

自2009年上市以来，恒大始终保持高增长态势。2019年，恒大坚持「规模+效益型」发展模式，凭借遍布全国的庞大可售货量做后盾，高质量、高性价比产品做支撑，广泛应用数字技术、移动互联、大数据等前沿科技，匹配灵活进取的销售策略、全员营销的强大执行力，从容面对各类市场风险与挑战，在激烈的市场竞争中实现高质量增长，销售业绩屡创新高，彰显企业强劲实力。

美中不足的是恒大的负债一直处于行业偏高水平，为实现更加持续稳健的发展，集团董事局主席许家印在2019年度业绩发布会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”，掀开了恒大地产集团新一轮战略转型——全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

图2020年恒大新战略

高增长，强销售，增厚现金

“‘高增长’就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿”。面对楼市寒冬，要实现销售逆势大幅增长，就需要充分利用恒大充足的土地储备和“网上卖房”的巨大优势。

土地储备方面，2019年，恒大为夯实房地产业务，保持庞大优质的土地储备，实现高质量发展。目前恒大拥有约3亿平米的土地储备，随着土储的陆续开发入市，销售将稳健增长。可售货源方面，2019年在售项目累计达到1012个，分布较为均衡，截止年底可售货源高达1.27万亿。

同时，得益于“网上卖房”，恒大实现一季度业绩“开门红”：销售额1478亿，销售回款1133亿大增55%。这都为其完成全年销售目标提供了强有力保证，让恒大“高增长”底气十足。

控规模，控土储，降低成本

“‘控规模’就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右”。房企最大的支出是土地款项，大量的土地储备，容易造成大量资金沉淀，增加负债，因此恒大通过严格控制拿地，土储要实现“负增长”以降低费用支出，节约成本改善负债结构。

此外，在多元产业方面，恒大也将收紧投资，5年内不再投资其他任何产业。

通过严控土储、审慎投资，恒大收紧大部分业务的资本性支出，保证了充足的现金流，也有利于进一步降低负责。

一增一控，双轮驱动降负债

“‘降负债’就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。” “一增一控”是恒大新战略精髓所在，通过“强销售”增厚现金，“控土储”降低成本，从而达成“降负债”这个终极目标。

高增长、控规模、降负债，并非孤立的存在。只有销售额继续向上攀升，回款才能实现增长，公司才会有更加充足的现金流。与此同时，如果只有销售额增加，但公司继续大幅追加投资拿地，此长彼消，公司无以谈降负债。只有同时实现高增长与控规模，恒大才能真正实现降负债。许家印在现场算了笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

图2020年恒大一季度销售回款情况

在新战略指引下，恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”——销售额1478亿，同比大增，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，彰显了恒大地产集团营销创新的强劲能力，更充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

图2020年一季度中国房地产企业销售业绩TOP100（节选TOP10）

展望2020年，“维稳”将是房地产市场主基调，这为恒大转型成功提供最佳机遇。可以预见，在许家印坚定的降负债决心指引下，恒大负债率有望大幅下降，进一步实现稳健发展。

结语

随着房地产行业增速放缓以及行业集中度不断提升，强者恒强的行业格局愈发明显，未来大型房企竞争的重心已从规模扩张向质量增长转变。2019年恒大在“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”的指引下，完成年度销售目标，综合实力再上台阶，行业龙头地位稳固。2020年，恒大正式启动新战略“高增长、控规模、降负债”，随着新战略的深入推进，恒大将有望进一步提升增长质量，从而实现更为稳健的发展，并朝着“世界百强企业”的目标全力冲刺。