【审判规则】
买受人与出卖人经合意达成了买卖房屋的共识，买受人因此支付了全部房款，出卖人亦因此交付了房屋。此时，买受人基于上述事实对房屋进行占有属有权且自主占有。虽然双方未办理过户登记，但买受人完全可依上述事实提出更正登记的申请，故其对房屋的所有权当然可得到认可。当出卖人与第三人发生纠纷导致房屋被执行时，买受人可提出异议中止对该房屋的执行。
【关 键 词】
民事 所有权确认 买受人 出卖人 合意 交付 有权占有 自主占有 过户登记 更正登记 中止执行
【基本案情】
2008年7月2日，朱X连就与龙祥公司（徐州市龙祥房地产开发有限公司）之间的借款纠纷向徐州仲裁委员会申请仲裁，要求龙祥公司返还欠款17.5万元。同日，徐州仲裁委员会作出调解书，认定龙祥公司负有支付欠款17.5万元的义务。之后，因龙祥公司未履行义务，朱X连遂提出强制执行申请，另案法院因此查封了涉案房屋（X县梦圆小区5号楼2单元202室房屋）。2008年9月25日，冯守侠以涉案房屋系其从杨井峰手中合法购买为由，提出执行异议。另案法院受理后，于2009年1月7日解除了对涉案房屋的查封。
另查明：王X喜系冯守侠丈夫，王X超、王X民、王X英、王X惠为冯守侠子女。
再查明：涉案房屋所在小区开发商为龙祥公司，因其在小区建设期间一直未向各施工队拨付工程款，遂通过预拨房屋给施工队的形式折抵工程款，杨井峰因此取得了龙祥公司预拨的四十六套房屋。但涉案房屋所在楼体至今未经竣工验收。
还查明：2004年5月11日，冯守侠与龙祥公司签订了一份《商品房买卖合同》，龙祥公司亦向冯守侠出具了收款收据。《商品房买卖合同》上买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等栏目中，均存在涂改痕迹。此后，冯守侠一直占有并适用涉案房屋。
朱X连以冯守侠与龙祥公司之间并无真实的房屋买卖关系为由，提起诉讼，请求判令涉案房屋系龙祥公司所有，对涉案房屋许可执行。
2011年7月4日，冯守侠死亡，并无其他继承人。
【争议焦点】
房屋在买卖过程中并未办理变更登记，但买受人长期占有该房屋，此种情况下如何确定房屋所有权人。
【审判结果】
一审法院判决：驳回原告朱X连诉讼请求。
原告朱X连不服一审判决，提出上诉称：我国对于房屋所有权采登记生效主义原则，涉案房屋登记的所有人并非冯守侠，故不属其所有，其无权提出案外人执行异议；截至目前，涉案房屋并未付清全部房款，原审被告龙祥公司未对该房屋进行过交付，因此，冯守侠对于涉案房屋的占有并非合法占有；《商品房买卖合同》及原审被告龙祥公司出具的收款收据上存在涂改痕迹，不具有真实性，即不具备证明效力；本人诉请中包含了两种请求，一审法院未对涉案房屋所有权作出认定，属遗漏诉讼请求。综上，请求撤销原审判决，改判确认涉案房屋归原审被告龙祥公司所有，并改判对涉案房屋许可执行。
被上诉人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠辩称：上诉人朱X连并非涉案房屋所有权人，故其无权要求确认房屋权属。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人朱X连上诉，维持原判。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
根据我国法律规定，不动产所有权的确认采取登记主义，不动产登记簿是权利人享有该不动产物权的证明。但是，权利人或利害关系人证明不动产登记簿记载事项错误的，应当予以更正。即在有充足证据的情况下，我国法律仍认可实际权利人的合法所有权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。简单来说，买受人支付全部房款并实际占有房屋后，对未办理房屋过户登记不存在过错的，即可申请停止对房屋的查封、扣押、冻结，即在此情况下法律实质上认可了非登记权利人的买受人的所有权人身份。综上前述分析，可认定《执行规定》第十七条与不动产变动登记主义不发生冲突。
房屋买受人与出卖人协商一致后，订立了《商品房买卖合同》，买受人同时支付了全部房款。出卖人基于出卖房屋所有权的推动将房屋交付给买受人，买受人基于接受房屋所有权的推动占有房屋，虽然双方之间未办理过户登记，但该情形并非买受人原因所导致，因此买受人对该房屋属有权且自主占有。出卖人因与第三人纠纷而导致该房屋被查封的，根据上述分析，虽然买受人并非登记的权利人，但其完全有证据证明自己是实际权利人，因此，其有权提出异议，中止对该房屋的执行。
【适用法律】
《中华人民共和国民法通则》第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2008年）第二百零四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
朱X连诉王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠、徐州市龙祥房地产开发有限公司所有权确认纠纷案
【案例信息】
【中 法 码】物权法·所有权·不动产所有权·房屋所有权·城镇房屋 (T050402013)
【案 号】 (2013)苏民终字第0003号
【案 由】 所有权确认纠纷
【判决日期】 2013年04月25日
【权威公布】 被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第10期(总第693期)收录
【检 索 码】 C0403+32+1JS++++0413C
【审理法院】 江苏省高级人民法院
【审级程序】 第二审程序
【审理法官】 王蔚 侍婧 施建红
【上 诉 人】 朱X连
【被上诉人】 王X喜 王X超 王X民 王X英 王X惠
【被上诉人代理人】 崔军立 李相前（江苏XX律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：朱X连。
委托代理人：燕守海，X县XX法律服务所法律工。
委托代理人：孙延顺。
被上诉人（原审被告）：王X喜（系冯守侠丈夫）。
委托代理人：崔军立，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人：李相前，江苏XX盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王X超（系冯守侠儿子）。
委托代理人：崔军立，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人：李相前，江苏XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王X民（系冯守侠儿子）。
委托代理人：崔军立，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人：李相前，江苏XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王X英（系冯守侠女儿）。
委托代理人：崔军立，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人：李相前，江苏XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王X惠（系冯守侠女儿）。
委托代理人：崔军立，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人：李相前，江苏XX律师事务所律师。
原审被告：徐州市龙祥房地产开发有限公司。
法定代表人：王胜利，该公司经理。
委托代理人：张征会。
上诉人朱X连因与被上诉人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠、原审被告徐州市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）许可执行之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2012）徐民初字第00028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月24日公开开庭审理了本案。上诉人朱X连的委托代理人孙延顺，被上诉人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠的共同委托代理人崔军立、李相前，原审被告龙祥公司的委托代理人张征会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：徐州市银发房地产开发有限公司于1999年6月24日成立，2006年8月16日更名为龙祥公司。朱X连因与龙祥公司存在借款纠纷，于2008年7月2日申请徐州仲裁委员会仲裁。朱X连在仲裁申请中称：2004年，龙祥公司向其借款10万元，2007年8月14日其与龙祥公司达成协议，由其补交75000元，龙祥公司将X县梦圆小区5号楼202室房屋一套抵借款，后又调整为X县梦圆小区5号楼303室，现因没有取得上述房屋，请求龙祥公司返还欠款175000元。徐州仲裁委员会于2008年7月2日作出（2008）徐仲裁字第142号调解书，内容为：一、龙祥公司于本调解书送达后10日内一次性向朱X连支付欠款175000元；二、仲裁费4800元由龙祥公司承担。由于龙祥公司未履行调解书，朱X连向江苏省徐州市中级人民法院申请强制执行，该院遂查封X县梦圆小区5号楼2单元202室房屋（即涉案房屋）。冯守侠于2008年9月25日提出执行异议，认为该房屋是龙祥公司用于抵偿杨井峰承建的5号楼工程款的房屋，冯守侠已于2004年5月11日从杨井峰处以16.8万元的价格购买，房款两清，并居住至今，系合法取得，请求撤销对该房屋的查封。2009年1月7日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2008）徐法执异字第0028号民事裁定书，裁定冯守侠执行异议成立，解除对涉案房屋的查封。2009年1月30日，朱X连以冯守侠、龙祥公司为被告向江苏省徐州市中级人民法院提起本案诉讼，请求确认涉案房屋归龙祥公司所有并请求对涉案房屋许可执行。
冯守侠于2011年7月4日死亡。王X喜系冯守侠丈夫，王X超、王X民、王X英、王X惠为冯守侠子女，冯守侠无其他继承人。王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠持有2004年5月11日冯守侠与龙祥公司签订的涉案房屋《商品房买卖合同》及龙祥公司出具的涉案房屋“收款收据”，该《商品房买卖合同》上买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等栏目中，均存在涂改痕迹。从王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠提供的证据反映，冯守侠自2007年占有、使用涉案房屋。
原审法院另查明：X县梦圆小区系龙祥公司于2001年底开始开发建设，杨井峰系该工程若干施工队之一的队长，负责梦圆小区4、5号楼的施工。2003年9月12日杨井峰担任梦圆小区工程项目部经理，时任该公司法定代表人王广永委托其履行梦圆小区的开发管理、销售等权利，至2005年6月14日杨井峰不再任职。由于龙祥公司在建设梦圆小区期间一直未向各施工队拨付工程款，而是采取以预拨房屋给施工队的形式算作拨付工程款，龙祥公司向杨井峰预拨了46套房屋。包括涉案房屋在内的X县梦圆小区5号楼的大部分房屋现已有人居住，但该楼至今未经竣工验收。
原审法院认为，冯守侠与龙祥公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后，于当日向龙祥公司交付了168000元购房款，龙祥公司向冯守侠出具了“收款收据”。朱X连和龙祥公司对于该《商品房买卖合同》及“收款收据”上龙祥公司的印章及时任该公司法人代表王广永的印章及签名的真实性均不持异议。同时，2003年9月12日起杨井峰担任X县梦圆小区工程项目部经理，并接受时任龙祥公司法定代表人王广永的书面委托，履行梦圆小区的开发管理、销售等权利，现杨井峰对其在任职期间以龙祥公司名义将涉案房屋出售给冯守侠，并签订《商品房买卖合同》及龙祥公司出具“收款收据”行为的真实性均予以认可。以上证据能够认定冯守侠与龙祥公司之间就涉案房屋存在商品房买卖关系。朱X连和龙祥公司提出《商品房买卖合同》及“收款收据”上存在涂改痕迹，冯守侠与龙祥公司之间不存在真实的商品房买卖关系，但无充分证据证明，故对其该抗辩理由不予采信。龙祥公司将涉案房屋出售给冯守侠后，冯守侠已支付了全部购房款，并已实际占有，且冯守侠对于涉案房屋未办理过户登记没有过错。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院对涉案房屋不得查封。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年10月28日修订）第二百零四条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决驳回朱X连诉讼请求。一审案件受理费3660元，由朱X连承担。
朱X连不服原审判决，向本院提起上诉称：1.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定违背物权法精神，原审法院适用该规定属适用法律错误。依据物权法确立的不动产物权登记生效主义原则，涉案房屋尚未过户至冯守侠名下，故不属于冯守侠所有，冯守侠无权排除法院强制执行。涉案房屋属龙祥公司所有，朱X连作为龙祥公司的债权人，有权请求法院执行涉案房屋。2.即使依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案房屋也不符合人民法院不得查封的情形。因为冯守侠没有付清全部房款，龙祥公司也没有向冯守侠进行房屋交付，冯守侠对涉案房屋的占有使用系强行占用。由于冯守侠的强行占用，导致龙祥公司对涉案房屋无法竣工验收，由此无法办理过户手续，因此，冯守侠对涉案房屋未过户存在过错。3.冯守侠与龙祥公司签订的《商品房买卖合同》及龙祥公司出具的“收款收据”上存在涂改痕迹，该涂改系冯守侠与杨井峰恶意串通所为，冯守侠与龙祥公司之间不存在真实的商品房买卖关系。4.朱X连一审诉讼请求包含二个内容，即请求确认涉案房屋归龙祥公司所有并请求对涉案房屋许可执行。原审法院没有对涉案房屋所有权予以确认，属遗漏诉讼请求。综上，请求撤销原审判决，改判确认涉案房屋归龙祥公司所有，并改判对涉案房屋许可执行。一、二审案件诉讼费由王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠承担。
被上诉人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠答辩称：朱X连无权就不属于其所有的财产请求法院确认归龙祥公司所有。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回朱X连上诉，维持原判。
本院二审对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：2007年9月17日，朱X连与龙祥公司签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定朱X连购买龙祥公司涉案房屋，房屋总价款为122933元。此后，双方将该《商品房买卖合同》在X县房产管理局登记备案。2008年11月6日，X县房产管理局以“龙祥公司隐瞒了涉案房屋以前出售给他人的事实，引发产权纠纷等问题”为由，注销该《商品房买卖合同》登记备案。
一审庭审中杨井峰陈述，涉案房屋系龙祥公司以房抵其工程款的房屋，杨井峰后以龙祥公司名义将涉案房屋出售给了冯守侠。对于杨井峰所述的涉案房屋系龙祥公司以房抵工程款的事实，龙祥公司认为，杨井峰对涉案房屋系以房抵其工程款的事实无书面证据证明。二审庭审中杨井峰陈述，当时其帮助龙祥公司对外筹集资金，向冯守侠借钱，后由其出面以龙祥公司名义将涉案房屋抵给冯守侠以偿还债务。龙祥公司则提出，杨井峰所述的对冯守侠借款系杨井峰个人行为，杨井峰擅自将属于龙祥公司的涉案房屋抵给冯守侠以偿还个人债务。本案诉讼中各方当事人对涉案房屋目前属龙祥公司所有以及未办理初始登记手续的事实无异议。
本院还查明：X县自来水公司“收费信息查询列表”中显示，2007年7月开始，以冯守侠为户名的涉案房屋用户每月交纳水费。王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠持有的168000元“收款收据”上“客户名称”处“冯守侠”三字有涂改痕迹。
经各方当事人确认，二审争议焦点为：朱X连请求对涉案房屋许可执行是否有事实依据和法律依据。
本院认为：朱X连基于仲裁调解书申请法院对涉案房屋强制执行，案外人冯守侠提起执行异议，在原审法院裁定冯守侠执行异议成立后，朱X连为实现债权，向原审法院提出许可执行之诉。本案的核心是涉案房屋是否能排除法院的强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，冯守侠与龙祥公司签订的涉案房屋买卖合同，落款时间为2004年5月11日。根据杨井峰与龙祥公司一致陈述，涉案房屋系杨井峰出面售予冯守侠。而根据龙祥公司及其法定代表人王广永书面授权，2003年9月12日起至2005年6月14日期间，杨井峰有权代表龙祥公司销售涉案房屋。因此，杨井峰以龙祥公司名义与冯守侠签订涉案房屋买卖合同对龙祥公司发生法律效力。况且，2004年5月11日冯守侠与龙祥公司签订《商品房买卖合同》后，龙祥公司向冯守侠出具了168000元的“收款收据”（第二联收款联）。朱X连和龙祥公司虽提出，该“收款收据”上“客户名称”处“冯守侠”三字有涂改痕迹，对证据真实性有异议，但龙祥公司对该“收款收据”上龙祥公司财务专用章及其法定代表人王广永签名的真实性予以确认，龙祥公司应进一步举证由其公司出具的“收款收据”不是出具给冯守侠的。在朱X连和龙祥公司均不能举证否认该“收款收据”非出具给冯守侠的情况下，本院对该“收款收据”的真实性予以确认。朱X连和龙祥公司虽提出《商品房买卖合同》中单价、总金额、房号、建筑面积均有涂改，但由于龙祥公司对该《商品房买卖合同》上龙祥公司公章及其法定代表人王广永签名的真实性予以确认，且“收款收据”载明的时间、金额与该《商品房买卖合同》上载明的时间、总金额相互吻合。因此，在龙祥公司无足够证据证明该《商品房买卖合同》虚假的情况下，本院对该《商品房买卖合同》的真实性亦予以确认。综合以上事实，可以认定龙祥公司将涉案房屋出售给冯守侠且冯守侠已支付全部价款。同时，X县自来水公司“收费信息查询列表”能够证明，冯守侠至少于2007年开始占有涉案房屋，朱X连、龙祥公司主张冯守侠系强行占有涉案房屋，但均未举证证明，本院不予采信。对于涉案房屋未过户至冯守侠的原因，龙祥公司在二审中陈述，包括涉案房屋在内，所涉小区因未竣工验收，未办理初始登记手续。因此，可以认定冯守侠对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。综上，原审法院依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，认定涉案房屋不予执行有事实依据和法律依据。
关于朱X连请求确认涉案房屋归龙祥公司所有的诉讼主张。本院认为，各方当事人对涉案房屋尚不具备办理过户登记条件无法过户，目前归龙祥公司所有的事实并无争议。朱X连作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋，且根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，在龙祥公司有所有权的前提下，冯守侠仍有权要求对涉案房屋停止执行。因此，判决涉案房屋归龙祥公司所有对朱X连而言，没有诉的利益。因此，本院对朱X连请求确认涉案房屋归龙祥公司所有的诉讼主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。朱X连的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3660元，由上诉人朱X连负担。
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