文 | 邹家键
什么是业主自治？ 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主、平等的原则建立自治组织，确立自治规范，共同独立决策管理本区域内物业的一种基层自治管理模式。 小区物业业主自治，是通过业主大会来实现的。 业主大会是业主参与、实现基层民主管理最基本的组织形式。 通过业主大会民主选举产生小区“业主自治管理委员会”或“业主委员会”实现小区业主自治，是人民群众依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的实践形式与实践活动，是社会主义民主管理的基础。
要健全基层党组织领导的充满活力的基层群众自治机制，扩大基层群众自治范围，完善民主管理制度，把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”发展基层民主，保障人民享有更多更切实的民主权利。人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，对干部实行民主监督，是人民当家作主最有效、最广泛的途径，必须作为发展社会主义民主政治的基础性工程重点推进。” “ 坚定不移发展社会主义民主政治，这是我们党不断推进社会主义政治制度自我完善和发展的生动体现。”
《物权法》第六章 “业主的建筑物区分所有权” 中明确规定：业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” “业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 详见《物权法》第七十条、第七十六条、第八十一条等相关法条 （三）《深圳经济特区物业管理条例》 2008年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》第一章第三条规定：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。” -03- 实行业主自治管理的意义 1、实行业主自治管理符合党和国家方针，有利于深圳公民社会的培育建立。 社区业主自治转型，是党的十七大提出的“人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”具体实践，有利于深圳公民社会的培育、建立。 深圳有大批富有公益精神的市民义工，这是实行业主自治管理的基础。 政府要引导城市公民学会自我管理社区家园，不要一遇到商业经济合同的纠纷就找政府，让业主学会依法自治解决，这将降低政府城市社区管理成本，节约公共资源。 2、实行业主自治管理符合业主愿望和市场经济规律。 物业管理是一种商业服务，应按市场经济规律进入和运作。 选不选择物管企业管理小区？选择谁来管理小区？小区实不实行业主自治管理？应由业主自行决定。 业主出钱选“管家””，政府主管部门强制插手“包办婚姻”作法，与深圳经济特区的特点相背离，不利于深圳物管行业的健康成长发展。 把国家法律赋予物权人的物业管理的选择权归还给物权业主。 理顺市场关系，打破行业垄断，让政府行政从民事商业活动中退出，探索按市场经济规律，解决商业服务物业管理的矛盾纠纷，深圳地方法探路势在必行。 3、实行业主自治管理有利于消除地产物管同业主之间的矛盾纠纷，有利于维护社区稳定。
当前影响小区安全稳定的主要矛盾是地产物业管理商同业主之间的矛盾冲突，集中表现在三个方面：
1）、地产物业管理商侵占小区业主“共有部分”进行出租营利，如停车场、小区架空层、会所、户内外广告发布权等。
2）、业主没有财权，物业管理商高收费乱收费，收费不公布账目，做假账，欺骗物权业主消费者。
3）、物管商收费少做事，不做事，达不到服务标准。 小区实行业主自治管理后，矛盾冲突的一方地产物业管理商撤离了小区，小区的决策管理权、收支财务权由业主大会选出的“自治管委会”掌控，“自治管委会”按业主大会的决定运作，直接聘请物管经理人，向保洁、电梯、保安等专业服务公司进行“菜单式”购买服务。 减少了中间环节，降低了物管开支。 小区是业主共同的家园，业主与业主之间利益是相同的，业主自治管理小区更容易交流沟通，矛盾纠纷会更少些，有利于维护社区稳定，同时也降低了政府对社区管理的成本。
4）、实行业主自治管理减少中间环节，有利于降低深圳居民生活成本。 深圳物业管理收费高居全国首位，每平方2.80元至3.50元较为普遍,最高的所谓“酒店式物管服务”高达每平方米50元，办公写字楼、商铺的物业管理收费高更是将深圳的创业者从办公写字楼逼进了居民住宅区，使深圳的人居环境恶化，住宅禁商的法规形同虚设，推行维艰。 据调查，深圳相当多的物管商实际上是属于类似“中间环节”的“中介”角色，被业主普遍接纳满意的物管企业并不多。 许多物管公司通过卖房强制捆绑搭配“物业管理”（商业服务），以不公平的方式先入为主，单方强制垄断物管费定价收费，然后将小区保洁、电梯设备维护等项目分别外包出去，从中“吃差价”。 深圳相当多的物管商不公布物管明细账目，物管做假账已是公开的“商业秘密” ，一些所谓的“国家一级物管企业”作假账侵占业主利益已是不争的事实。 “物管中介”做假账是造成深圳物业管理收费居全国最高的主要原因。 实行业主自治管理，变“物管中介”为“业主当家”。 减少深圳物管中间环节，业主不在供养物管公司，让业主象选择家政服务一样直接向保洁、电梯、水电管线维护等专业公司购买服务。 这将促进这类服务行业的发展，促进下岗职业再就业，同时也有利于降低深圳居民的物管生活成本，减轻民生负担。
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