2020年8月12日，天津又一宗“高校变住宅”地块重磅成交，鲁能以总价36.2亿强势拿下天津体育学院河西老校区东侧地块，商住楼面价破3万。
几代人记忆里的卫津南路51号，正式迎来新的身份更迭。
◎ 体育学院原址航拍图 （适合横屏观看）
本次出让的津西体（挂）2020-012号地，位于体院北道与环湖中路交口东南侧，为2020年天津城市经营性土地供应招商地块资料中编号06的“河西区环湖中路（体育学院东侧）地块”。出让土地面积79485.1㎡，其中居住用地面积57805.6㎡，容积率不大于2.05，住宅规划体量约11.85万㎡。配建36班小学，并保留原道奇棒球场现状建筑。地块起始总价29亿元，最高限价43亿元，最高溢价率区间不超43%，起始楼面价21348元/㎡，如果以最高限价成交，楼面价约合31654元/㎡；同时设置了竞报自持租赁住房建筑面积机制，自持上限是10万㎡。市中心难得的黄金宅地出让，鲁能、中海、金融街、万科、保利、仁恒都来势汹汹，经过激烈的角逐，最终，预算更为充足的鲁能，以36.2亿总价，将津西体（挂）2020-012号地收入囊中，溢价率25%，刨除配建，合商住楼面价30548元/㎡。而同在2020年招商计划中且面积更大的体育学院西侧地块，目前尚未挂牌，但想必也已在路上。
而在此之前，体院地块详细规划历经几次修改，相比2019年的版本，2020年4月公示的方案最大变化就是增加了两处中小学用地，此外部分商服位置略做调整。有趣的是，在上图环湖中路西侧宅地左下角的红色部分，还有一宗2007年就已出让的商服，编号为津西黑(挂)2007-020号，土地面积5310㎡，至今尚未开发，如果未来能和体院地块联动，土地效用将更加完整。2019年天津中心城区招商地块资料中的体育学院地块图，还是环湖中路东西两侧合并亮相，到了2020年的招商计划书，则拆分为两宗，且从编号顺序看，先小后大，节奏更加稳健。毕竟前车之鉴，合并出让、起始总价31.5亿的原天津工业大学两宗地，自去年11月公告延期后，至今还没有动静——市场下行周期，大体量、高总价宅地，任你区位再优越，也有市场遇冷的风险。良好的开局，能为后续卖地和项目开发奠定基础。好在，体院东侧地块的顺利成交，八字画上了还算工整的一撇。
2万6的整体楼面价，破3万的可售楼面价，均高于同属河西区但距离稍远的新梅江、陈塘庄出让地块。
与附近范围内的南开奥体地块、西青梅江南地块相比，也是一个突破性的数字。成立于1958年8月的天津体育学院，至今已走过62个年头，其中59年都在卫津南路校区。体院的诞生背景是1959年的新中国第一届全运会，最初是为运动员有个集中训练的场地而建，后来发展为市教委主管的本科院校。2017年8月全运会进行到第十三届，天津获得主办权，开幕式当晚奥体中心盛况空前，一路之隔的体院派出了60%的在校生当志愿者，成为提供最多志愿者和演职人员的学校。然而欢腾之后就是告别——三个月后的2017年11月，天津体育学院启动搬迁，离开熟悉的河西校区，去往位于静海团泊新城西区的大学城。
作为天津唯一的普通高等体育院校，天体建校至今，培养了一批又一批优秀教练、裁判员和顶尖运动竞技人才。而对于普通学子来说，荣誉之外，天体也承载着他们汗水浸渍的青春。东门门口的三狼龙虾是夏季撸串圣地，呼朋唤友、推杯换盏，“肴核既尽，不知东方之既白”的日子常有，可以说是每个天体人的记忆。没在三狼撸过串不敢说自己是天体的，还有体北的老姑砂锅，是多少人“认证”过的好味道。如今晨曦湖畔换了天地，不变的是体院人“动必有道”的风骨，和“学贵立德”的脚步。体院新校区崭新、漂亮，教学科研设施也更加齐全和先进，建设资金来源于老校区土地置换收入。难忘的不只是体院学子，还有那些在这里默默工作了半辈子的教职人员。
多年来一直负责管理水房的大爷，在新校区搬迁时对学生们说，“年纪大了，跑不了那么远了，好好学习，我会想念你们。”从天津师范大学老校区（现中海八里臺项目）、天津理工大学老校区（现天房崇德园项目），到南开大学迎水道校区（现保利云禧/天房项目）、天津大学双峰道校区（现金地阅千峯项目），以及卖地延期的天津工业大学河东校区……随着城市更新步伐的加快，高校老校区拥挤的环境、陈旧的教学设备和生活设施，靠单纯的内部改善已无法适应新的需求，“腾笼换鸟”似乎顺理成章，也成为难以抵挡的大势所趋。而遍观天津高校，很多都有着几十年甚至上百年的历史，早就与这座城市融为一体、相伴共生，多年来不只为城市源源输送着人才，也带来年轻活力和人文气息的滋养。如今随着高校相继“出走”，转眼间原址之上商品房拔地而起……大拆大建后，那城市记忆缺失的部分，已无法补全。而抛开高校情怀，单纯从土地价值评估来看，体院地块也确有令多方“觊觎”的资本。天津人惯称的“体北”，因位于体育学院北侧而得名。作为天津第一个采用“先地下后地上”方式建设的项目，体北的开发绝对是当时的大手笔。从气象南里到育贤里，整片街道被自然分割成十三个区，所有小区都配置小花园。◎ 曾被评为市级十佳公园的八区（宾水北里）“喻园”八九十年代的体北规划先进、环境宜人，是天津首屈一指的高品质改善住区，居民大部分为机关干部、学校教师、企业职工和离退休人员，文化素质也比较高，因此没少作为参观访问的“示范点”，接待过一波又一波的国内外领导人。如今的体院北，虽然随着新兴板块的崛起而光环不再，但成熟的居住氛围和生活配套，依然堪为体院地块的价值“大后方”。
地处河西区与南开水上奥体板块、西青梅江南板块交界地带，内部配套本就丰富成熟，外部的滋养也从未远去；
东、西、南分别依傍紫金山路、卫津南路和东南快速路黑牛城道；地铁5、6号线两条轨交在体院北侧并行而过，留下了两个同台换乘站点；
紧邻河西二片“领头羊”的河西中心小学（东湖分校）；400米内，464医院、肿瘤医院两个三甲医院分立南北；
再加上奥体中心、奥城广场、水上公园、天津动物园、天塔、天津迎宾馆、天津自然博物馆等城市地标环绕……
交通、商业、教育、医疗、人文无一不“可”的体院地块，居住环境和商业氛围在天津实属上乘。搬迁后规划住宅体量合计超32万的两宗黄金宅地，在新房如此稀缺的市中心，又怎能不引动各方争抢。
如今，体院北及附近80-90年代的“老破小”房源挂牌均价2万9-3万1，从20多平的一室到70多平的三室，总价大部分可以控制在280万以内，凭借低总价优势仍活跃在二手房市场。
2000年之后，体院周边高端项目崛起，从南开水上公园街的万科霞光道5号、鲁能公馆，到体育中心街的仁爱濠景庄园、招商钻石山，不得不提的还有体北的颐贤里，这些均价4万6以上、总价千万级的豪宅，成为区域价值升级的有力背书。
相应的，目前周边新房项目倒是不多，河西同片区仅宾西路5号在售，由万科、旭辉与海晶合作开发，产品为145、180、185及225㎡的大户型，27层到顶高层均价49000元/㎡，洋房均价64000元/㎡。
◎ 宾西路5号鸟瞰效果图
附近南开、西青新房市场则暂时被融创“占领”，其中南开宸院由13栋高层、7栋小高层、7栋洋房组成，整体均价39000元/㎡，主力户型为86㎡-150㎡的两到三室；融创梅江壹号院高层、小高层均价45000元/㎡，在售155㎡-300㎡的三到四室。
◎ 南开宸院鸟瞰效果图
区域北部还有一个天塔喜马拉雅公寓产品，50年产权，民水民电没有燃气，受限购政策制约，4梯11户，带精装，前五年包租不住最低总价可控制在270多万。
独自莫凭栏，无限江山。常说“物是人非”，但对于很多高校学子而言，随着老校区一砖一瓦的消逝，“人”各奔东西，可供怀念的“物”也已化为尘埃、无从寄托。时代的脚步下，过度的发散情怀或许无甚意义，随着“房住不炒”的定向，“产品回归”成为当下市场呼吁的宏大命题，从大学校园到商品楼盘，现实的愿景大抵是，希望开发商能善待土地，做出好的产品，为城市书写新的时代记忆。
