《惠州市集体土地征收与补偿暂行规定（征求意见稿）》与86号令及147号文件相比较，有以下重大变化：
1、住宅房屋的价值评估参照国有出让土地上的住宅；
2、住宅房屋价值评估的面积遵循容积率4.0（480平）的原则；
3、涉及价值的环节大量引入第三方中介机构参与评估；
4、将原来选择货币补偿奖励政策与限时搬迁奖励政策绑定的做法拆开分别奖励，其中选择货币补偿最高由原来的最高24万元提高至40万元，将原来的限时搬迁奖励最高10万元提高至15万元。
学习笔记分享，仅供交流。
惠州市集体土地征收补偿暂行办法征求意见稿中第四章对“房屋补偿”做了专章安排，具体有如下：
一、房屋的物理定义：
仅指住宅房屋，具体应满足：有建筑基础、有完好的外墙和屋盖、层高在2.2米以上、已安装门、窗、水、电等设施设备，具备居住使用条件。
思考：这里还是沿用以前的规定，但破旧房屋和危房，显然不符合规定的要求，但如果农民就住在这样的房屋中，如何认定？一些祖宅旧屋层高不足2.2米以上的，又如何认定？相信应该有成熟的经验。
二、房屋的合法性认定：
暂行规定将合法的房屋分为五类。分别是：①有不动产权证或土地证+房产证。
思考：这一类房屋在农村应该很少，不动产登记制度改革也就是这几年的事情，相当部分商品房也只有房产证一个证，据我调研，很多农民对办理这些证件并不重视，即使这两年国家全面推动确权登记工作，一些村也只是完成了调查摸底工作，并没有把权证最终办理好。是否可以将此前已经完成摸底调查建档的房屋视为权证齐全的房屋。
②有房产证。③有土地使用证和规划许可证。④有乡镇人民政府（街道办事处）依法颁发的《土地使用通知书》、《建房许可证》等建房批准文件。⑤经特别认定程序认定参照合法建筑补偿的房屋。
三、房屋的合法性与补偿原则直接相关：
暂行规定中明确：第一，合法的房屋给予补偿，违法建筑一律不予补偿
思考：如果这一原则能得到全面落实，很多非本村户籍人员违法买地建房的将要哭晕。很多在农村买地建房的人一直心存侥幸，甚至单纯就是以获得征拆补偿为目的才投资建设。为什么这些年一直屡禁不止，违法建筑遇到征地一样还可以获得补偿，是一个重要原因。但这次新规定明确地上附着物（文件虽没有明确是否包括房屋，但一般理解是在没有特别剔除的情况下包括房屋在内）、青苗补偿登记的真实性由乡镇街办负责，并未明确合法性也由基层政府负责，考虑到国家监察体制的布局，弄虚作假的空间将大幅压缩，换言之，即使你与基层政府熟悉，如果不熟悉政策和相关规定，就会很被动。
第二，暂行规定明确，经特别认定程序认定参照合法建筑补偿的房屋，补偿是有上限的。具体为：每栋房屋补偿的建筑占地面积不得超过120平方米，超过部分的土地不予补偿；占地面积120平方米以上部分的房屋按建筑重置价格补偿。
四、如何认定？
暂行规定只明确第五类房屋的认定办法：由权利人申请，经县（区）住房和城乡规划建设部门会同土地行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）认定。
思考：前四类房屋权证资料的真实性谁来把关复核认定，尤其在政府的档案中没有存根存底的资料？暂行规定没有明确。我们在司法实务中遇到过涂改变造的甚至伪造的权证。
关于第五类房屋认定的思考：无论认定结果如何，该认定是公权力的具体行政行为，应该有比较详细可操作的细则，有更加明确的权责部门、程序规则和法律法规依据，并且应保障房屋权利人对认定结果不服的救济权利。是否主要依据国土资源部为配合全国试点出台的最新的国土资发[2016]191号文件，不得而知。个人理解：待认定房屋首先应满足物理要求、使用要求，否则非居住用途的房屋也将进入待定范围；其次，认定总需要一些资料，比如常见的地皮单、缴费收据、证明材料等，但这些资料其效力是等同于第4类房屋还是另作考量，均需要进一步在细则中明确，以统一尺度。第三，认定的机构其权责如何运行，应该明确，否则就出现谁也管谁也不负责的局面，保护不了我们的基层干部，也没有效率。第四，认定的程序期间，是否可以参照听证的相关规定，从速解决争议。否则，征地的时间成本过高，将失去社会经济意义。
五、合法房屋补偿的内容
暂行规定的条文表述理解起来比较困难，结合上下文反复琢磨，本人理解如下，不保证准确。
1、住宅房屋补偿，根据有无安排宅基地，实行不同的补偿方式；
2、县（区）人民政府所在地的城中村和城乡结合部，原则上不再单独安排宅基地建房；
3、安排宅基地的，按照《惠州市土地征收地上附着物（房屋）补偿标准》（附件2）予以补偿。对补偿价格有异议的，房屋所有权人可以委托有资质的资产评估机构评估其房屋重置价格，并按市人民政府有关规定审核后给予补偿。（结合上下文的意思，这里的房屋重置价格仅指建筑价格，不包含土地）
思考：新规定对于类似问题的规范，应该给予点赞，并没有强制必须按照政府的附件中的价格，而是给予权利人选择的权利，如果对附件中的定价不满意，你可以委托评估。这里面有个评估费的问题，以及评估机构选择的问题，一般来说，谁委托谁付费，当然要选择具有资质的机构。
4、应安排宅基地而没有安排宅基地的住宅房屋补偿，包括房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）和一次性签约补助。
条文表述令人迷惑，这是对应该安排宅基地而没有安排的补偿原则，那上文中所列举的城中村、城乡结合部不安排宅基地的，按照什么原则补偿，全文中没有规定。个人理解这一原则也适用于原则上不安排宅基地的情况，既然如此，条文直接表述为未安排宅基地的房屋补偿，不是更加清楚，去掉应安排，才不会令人迷糊。
5、房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）由具有相应资质的资产评估机构评估，并按市人民政府有关规定审核后确定。
被征收集体土地上的住宅房屋价值评估，应当参照国有出让土地上住宅房屋，综合考虑房屋的区位、用途、建筑结构、装饰装修、新旧程度、建筑面积及占地面积等影响被征收集体土地上房屋价值的因素，并相应扣除土地出让金等费用。但不考虑被征收集体土地上房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
新规定中对于房屋补偿这里是最大的亮点，原规定强调在评估时要考虑集体性质土地因素，新规定则明确参照国有出让土地上的住宅，应该大幅提高价值。其实，个人认为惠州的发展离不开惠州本地农民的支持，当然应该首先保护本地农民的利益，不能城市发展了，本地农民却分享不到发展的成果。
6、签订房屋补偿安置协议书时，给予一次性签约补助。
一次性签约补助，按照符合居住使用条件的永久性住宅房屋建筑面积计算，每平方米补助金额不高于本征地项目安置房评估单价的20%。具体由各县（区）人民政府确定。
7、三种方式：可以选择货币、房屋置换、部分货币+部分房屋。
8、前四类合法房屋的货币补偿与房屋面积的关系：
①房屋实际建筑面积与房屋证载建筑面积相符的，按房屋证载建筑面积给予房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）和一次性签约补助。
②证载建筑面积小于房屋实际建筑面积，并且实际建筑面积小于480平方米的，按实际建筑面积给予房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）和一次性签约补助。
③证载建筑面积小于480平方米，实际建筑面积达到或超过480平方米的，其中480平方米建筑面积给予房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）和一次性签约补助，超过480平方米的部分按建筑重置价格补偿，不给予一次性签约补助。
9、没有证载建筑面积的以及第五类参照合法建筑补偿的房屋：
按实际建筑面积给予房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）和一次性签约补助，但每栋住宅房屋给予一次性签约补助的建筑面积不超过480平方米。超过480平方米的部分按建筑重置价格补偿，不给予一次性签约补助。
思考：上述关于建筑面积的新规定，实质上对诸多情况采取了折衷处理原则，尽可能保持基本上补偿结果趋于接近，避免过于悬殊。当然有权证的，坚决贯彻物权法的精神，该补全补。注意：新规定中没有以户为单位，而是以栋。换言之，如果老张家有5栋房屋，第一栋权证记载建筑面积是1000平且实际面积就是1000平，则该1000平全部计算补偿（这里就充分体现了权证的价值，再次提醒农民朋友办理权证的意义）；老张家的第二栋房屋权证记载面积是200平，但实际面积是480平，则按照480平计算补偿；老张家的第三栋房屋权证面积是200平，但实际建筑面积是1000平，则按480平计算补偿价值，多出的520平只补偿建筑的重置价格；老张家的第4栋房屋虽然有相关权证，但没有记载面积，实际面积1000平，则按照480平计算补偿，多出的520平只补偿建筑重置价格；老张家的第5栋房屋什么权证都没有，但经认定可以参照合法房屋补偿，面积也是1000平，则按照480平计算补偿，多出的520平只补偿建筑重置价格。当然，世界上不可能有绝对完美的政策，有人说这种政策平房比楼房的补偿要多很多。具体如何，感兴趣的朋友可以尝试测算对比。如果老张家的五栋住宅都是楼房，占地面积小，每栋都是100平，只是楼层多；而隔壁家的老王，与老张同样建筑面积的住宅也有五栋，但都是平房，计算补偿的占地面积多出数倍，是否价值也有较大差距？
六、激励措施
1、鼓励选择货币补偿方式。
自愿放弃房屋置换，全部选择货币补偿的，给予住宅房屋选择货币补偿一次性奖励，按符合房屋置换条件的住宅房屋建筑面积计算，每平方米奖励900元，每栋房屋最低2万元，最高40万元。
2、限时搬迁奖励
自征地实施单位向房屋所有权人送达评估机构的分户评估报告之日起30日内签订补偿安置协议，并按照协议约定时间搬迁腾空房屋交付给征地实施单位清拆的，按被征收集体土地上符合使用条件的永久性房屋（包括有安排宅基地的住宅房屋、无安排宅基地的住宅房屋、住改商房屋、非宅基地上的办公、工业、仓储房屋等）建筑面积，给予每平方米300元的限时搬迁奖励。限时搬迁奖励金每栋最少2万元，最多15万元。
七、安置房的特点：
房屋置换方式补偿取得的房屋的不是完全商品房，是安置房。具体如下：
①总价等值原则；安置房也采取评估方式计算价值，基准日与征收房屋评估的一致。
②双不超10原则。实际选择的安置房面积不大于被征收房屋证载面积10平方米以上；实际选择的安置房面积不大于等值换算出的安置房面积0平方米以上。
③安置房的维修资金由国土部门支付。
④安置房建设用地为国有划拨住宅土地。被征收集体土地上的住宅房屋进行置换后取得的安置房，按有关规定补交地价和缴交有关税费后方可进入市场交易。
八、住房过渡期安置补助费。
①选择货币补偿的，根据房屋市场租金分析报告算，一次性补助12个月。
②选择房屋置换的，从搬迁腾空房屋之日起6个月内，根据房屋市场租金分析报告确定计算。从第7个月开始，按所选择的安置房建筑面积和同区位同类住宅房屋平均市场租金单价计算。补助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，补助款每6个月支付一次。
九、住改商房屋的补偿政策
1、住改商用途的房屋的认定：
①“住改商”房屋应当是临被征收集体土地上的房屋片区的主干道路（一般路宽在12米以上），并且有较多的居住人口或有商业氛围，因而具有商业价值的满足经营使用条件的永久性房屋；
②在征地预告发布之前，取得合法、有效的营业执照；
③营业执照注册登记的营业地址与被征收集体土地上的房屋地址相同；
④在征地预告发布之前，持续依法纳税；
⑤“住改商”房屋经权利人申请，房屋所在地村（居）委会提出初审意见后，由当地乡镇人民政府（街道办事处）会同工商、税务等有关部门调查核实后予以认定。
思考：无证经营、不纳税的商户应该要学习了，否则悔之晚矣。
但有两个问题：第一，农家乐、乡村特色旅游等，一般不在主干道，农村也很少有12米宽的大路，如何更接地气和国家这些年倡导的农村发展政策更好衔接？第二，上述五个条件中的前四个是要同时具备还是酌定？没有明确，是简单沿用老规定。
2、住改商面积的认定：
①认定“住改商”面积，原则上限于临路永久性房屋一楼实际经营的建筑面积。未按商业用途设计或改建的房屋二楼及二楼以上部分原则上不认定为“住改商“面积，确有实际经营的从严认定；
②认定“住改商”面积，不得超过实际经营楼层的房产证载建筑面积；没有房产证的，不得超过实际经营楼层的依法测绘的建筑面积；
③实际经营楼层中明显隔断用于非商业经营的部分不得认定为“住改商“面积；
④未经依法批准加建、扩建的房屋和临时建筑不得认定为“住改商”面积。
3、住改商房屋补偿
①参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的60%给予补偿；
②经营手续不够完善，但在征地预告发布之前，已持续经营12个月以上且在征地预告发布之日和之前持续在经营的房屋，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的50%给予补偿；
③ “住改商”房屋权利人申请置换安置房的，按照本章住宅房屋置换安置房的原则和办法选择安置房，但不给予一次性签约补助和住宅房屋过渡期安置补助费。
思考：住改商的认定细则急需明确，要保护好我们的工作人员。
十、经营性房屋的停产停业损失补偿：
①按被征收集体土地上实际经营的永久性房屋建筑面积和同期同类房屋市场租金（根据房屋市场租金分析报告确定）计算，给予所有权人一次性6个月的停产停业损失补偿。
②所有权人要求按评估价值补偿的，土地征收前房屋的效益，原则上以土地征收前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额计算。停产停业期限按6个月计算。
十一、工业、仓储用房的停产停业损失补偿
1、工业、仓储用房的停产停业损失补偿条件：
（1）在征地预告发布之前，取得合法、有效的营业执照；
（2）营业执照注册登记的营业地址与被征收集体土地上的房屋地址相同；
（3）在征地预告发布之前，持续依法纳税。
2.工业、仓储用房的停产停业损失补偿标准：
（1）按被征收集体土地上符合使用条件的永久性工业、仓储房屋建筑面积和同期同类房屋市场租金（根据房屋市场租金分析报告确定）计算，给予所有权人一次性6个月的停产停业损失补偿。
（2）所有权人要求按评估价值补偿的，土地征收前房屋的效益，原则上以土地征收前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额计算。停产停业期限按6个月计算。
十二、对承租人的停产停业损失补偿：
对征地预告发布之前已签订房屋租赁合同，征地预告发布之日仍在实际生产经营，并根据征地实施单位的要求，按时搬迁腾空房屋的承租人，给予承租人一次性6个月的停产停业损失补偿。但是，签订补偿安置协议之日租赁合同的剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余租赁期限补偿。
租赁“住改商”房屋经营的，按出租人“住改商”房屋的停产停业损失补偿标准补偿；租赁工业、仓储房屋生产经营的，按照出租人工业、仓储房屋的停产停业损失补偿标准补偿。
对承租人的停产停业损失补偿只能补给集体土地被征收时房屋的实际承租人。
思考：新规定沿用老规定，只补偿工商业经营承租人的损失，没有考虑居住用途承租人。和当前试点改革的农村宅基地有偿退出、提高利用效率以及现实中大量城中村、城郊结合部流动人口承租居住的现实不符。
十三、未竣工住宅房屋补偿
征地预告发布之前主体工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、砖瓦结构的住宅房屋，由权利人申请，经县（区）住房和城乡规划建设部门会同土地行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）认定可参照合法建筑给予补偿的，参照国有土地上房屋评估其市场价值并相应扣除土地出让金及其他费用后给予补偿。不给予置换安置房，也不给予一次性签约补助、住宅房屋过渡期安置补助和限时搬迁奖励。被征收集体土地所在村的村民且符合“一户一宅”的除外。
思考：这一规定前半部分与后半部分单独看，没有毛病，但前后半部分结合起来，尤其后半部分除外中出现了“所在村的村民”，就相当有想象空间。是否意味着非本村村民的这种烂尾房屋，也能获得补偿？从全文精神来看，应该是不行的。条文表述令人迷惑。
十四、非住宅房屋补偿
非住宅房屋（包括办公、工业、仓储等各类房屋）应当委托有相应资质的资产评估机构评估其建筑重置价格，按市人民政府有关规定审核后给予补偿，不给予置换安置房，也不给予一次性签约补助和住宅房屋过渡期安置补助费。
十五、搬迁补助标准如下：
（一）有安排宅基地的住宅房屋，按每户2200元补助搬迁费。
（二）没有安排宅基地的住宅房屋搬迁补助，按符合居住使用条件的被征收集体土地上的永久性住宅房屋建筑面积计算，15元/平方米，每栋住宅房屋不足1000元的按1000元补助。
（三）没有安排宅基地的住宅房屋所有权人选择房屋置换的，按照本条第（二）项相同标准给予二次搬迁补助费，二次搬迁补助费在安置房屋建成后通知交付使用时支付。
（四）住改商房屋、非住宅房屋的机器设备、物资等动产搬迁费，可以委托有相应资质的资产评估机构评估，并按市人民政府有关规定审核后给予补偿。
十六、惠城区未建设或者仅建有房屋基础的宅基地补偿：
（一）有集体土地使用证的，按证载面积及同一区域设定容积率为4.0、使用年限为70年的国有出让住宅用地评估价值的60%给予补偿。
（二）有建设用地规划许可证或乡镇人民政府（街道办事处）核发的批准文件，或者符合“一户一宅”并且有区域规划、不超过120平方米的，由权利人申请，经乡镇人民政府（街道办事处）核实确认后给予补偿。
根据惠城区基准地价的划分，属于住宅用地I、II、III级范围内的，每平方米土地补偿1200元；IV级范围内的，每平方米土地补偿1000元；V级范围内的，每平方米土地补偿800元；VI级范围内的，每平方米土地补偿600元；VI级范围以外的，每平方米土地补偿400元。
房屋基础按本规定附件3补偿。
（以上仅供学习交流，定有大量错漏，万勿以讹传讹，如有损失，责任自负）
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