核心提示
消费者变了，变得越来越好“色”、越来越好“玩”、越来越好”变”。10年、20年的老项目早就已经一年也不会进去一趟了，即使经常路过，也完全想不出来要进去的理由。给新一代消费者一个重新走进去的理由，这是所有老旧商业项目起死回生需要回答的首要命题。
很多城市，老城区或多或少都会存在着一定数量的老旧商业项目，如以前比较吃香的百货商场、产权分立的老商业街、老旧的大市场等，这些老旧的集中商业显然已经不符合现在的消费需求了，有些已经倒闭或是处于被淘汰的边缘，苦苦支撑着。面对这样的市场情况，城市管理者也很头疼，一些地方出台老旧商业进行改造或者重建的扶持政策，以适应城市发展规划需要。
那么，老旧商业项目的出路在哪？可否改造升级？老旧商业项目，若是商业街，则可以进行部分改造，尽最大努力达到商家拓展的需求。不同于盒子商业，商业街建筑一般只有两至三层，建筑并不复杂，升级改造，从外观上，店招门头做到统一性、油漆色调统一性，地面铺装更换，增加小品雕塑，灯饰、艺术造型，水电改造，排油烟管道、污水管道加装，这些不是难题，最大的难题是产权分离，无法做到统一决策。
若是老旧百货商场为代表的集中性盒子商业，进行升级改造，就不像商业街这么简单了，避免不了对内部建筑、墙体进行整改，以达到目前商家的拓展要求。
老旧商业项目，要视目前商家招商情况进行改造，这些现实摆在老旧商业项目面前，要是改造为艺术区，还不需要进行较大的整改，改造成购物中心为代表的商业，就显得比较具有挑战性了。若是建造时间不长的建筑，还有改造的可能性，年代久远的商业建筑，改造起来就比较费劲了。
以大卖场主力店的拓展要求来看，其物业技术参数为：
柱间距：
最低柱网间距不低于8.0m×8.0m；
卸货区：
一般要200—400平米；
楼层净高：
地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米；
楼板载荷：：
卖场区≥750kg/m2，
生鲜加工区≥1000kg/m2，
仓库区≥1200kg/m2，
卸货区≥3000kg/m2，
收货区≥1500kg/m2，
办公区≥350kg/m2；
电力：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表；
给排水系统：
提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根；
消防设施：
在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统；
排污设施：
提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施；
燃气容量：
配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气；
空调制冷：
总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应；
排油排烟：
生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道；
消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。
一般性的品牌零售店物业要求：
快时尚：ZARA/H&M/优衣库；
建筑面积：
面积要求在1500—3000平方米之间，进深一般不大于面宽的3倍；
楼层净高：
地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米；
楼板载荷：
≥400kg/m2；
柱网间距：
最低柱网间距不低于8.0m×8.0m；
通
讯设施：
直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条；
空调制冷：
总冷负荷概算指标100w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应；
消防系统：
店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统；
消防报警：
在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。
入驻购物中心的休闲娱乐商家拓展物业要求：
健身房：如美格菲、亚历山大、一兆韦德、星之健等等；
建筑面积：
一般面积在2500—4000平方米，最佳面积在3500平方米上下；
楼层净高：
层高不小于3.5m；
楼板载荷：
不低于400kg/m2；
柱网间距：
最好大于8m×8m；
供配电：
提供电容量1000KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz。
以餐饮类商家拓展物业要求：
品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉面、永和大王、真功夫等。
建筑面积：
一般在250平方米——400平方米；
楼层净高：大于3米；
楼板载荷：
用餐区≥250kg/m2，厨房区≥450kg/m2；
供 配 电：
提供电容量150KVA（如配备燃气设备）-300 KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz。根据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表；
给排水：
提供管径大于50mm的独立进水管及水表，提供餐厅每月400-800吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于100mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接；
排污设施：
提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池；
垃圾房：
业主提供红线外垃圾房的使用（建筑面积为3.5 m2，高2m），有水、电设备；
通讯网络：
直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条；
空调制冷：提供物业合适场地给店方放置室外机组（包括空调机、制冷机组、排烟设备等），并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管；
排油排烟：
提供合适的空间供店方单独使用，以放置排油烟风井（净空不低于700mm2）；
燃气设施：
提供给店方15m3/h燃气计量表具预留；
消防喷淋：
提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口；
消防报警：
提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路；
消防栓：
提供适当数量消防栓，供店方使用。
以上分别是零售、休闲娱乐、餐饮三个方面的拓展物业要求，大多数老旧商业建筑不符合这样的物业要求，年代较近的小部分老旧建筑改造勉强可以。大多数老旧商业项目，与上述的物业要求之间有着较大的偏差，即便是投入巨额资金，通过整改只能实现部分要求，要想给消费者一个符合现代化消费需求的购物场所，在老旧商业项目上是实现不了的。
如果实在是无法适应现在的招商物业要求，从长远的发展角度来看，老旧商业只能推倒重新建造。
第一，不停地整改也是一笔不小的支出，还不一定可以获得预期的回报。
第二，老旧商业建筑使用年限较长，商业可操作性有限，无法适应现在环境了。
第三，重新建造，按照商家拓展要求，建造焕然一新的商业建筑，挖掘土地新的商业价值，要比不断地维护老旧商业项目划算得多。
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