房子，常常耗掉一代人甚至两三代人的积蓄，可见其对于中国人的重要意义。如果房子问题没有解决好，常常难免让人有居无定所、内心无处安放之感。
从事法律工作近八年，办理过各种类型和不少数量的民事案件，而2017和2018年我处理的房屋买卖合同纠纷案件的数量竟然比之前六年的总和还要多，这当然与重庆这两三年来疯狂上涨的房价和异常活跃的房屋交易市场有关。案子遇到的多了，就必然会发现一些规律性的东西，虽然本人之前写过一篇关于房屋涨价后毁约的文章，但仍不够全面，所以认为还是有必要再出一篇文章，以解答一些常见的疑惑。
1.签订房屋买卖合同时，如果一方是由代理人签字，一定要查清楚代理手续以及代理权限，最好是有公证书原件。实践中，出现过代理人签字后，由于房价上涨，产权人不认可代理的情况。
2.房屋买卖合同中，最好约定一条送达条款，载明双方接收文书和通知的具体地址和联系方式（或手机号、或微信号），双方在履行合同过程中的一切情况，都可以在手机当中反映。这样，即便诉讼，也可以作为基本的证据。实践中，我遇到一起，买方的信息只有一个名字，合同约定的支付首付款的时间已经到了，但根本无法联系上买方，而此时合同尚未解除，卖方尽管急需用钱，但仍不敢把房子卖给他人，陷入尴尬。还有一案，诉讼中，买方举示了大量的微信聊天记录，证明卖方违约，然而却证明不了微信号就是卖方本人在使用，最终法院没有采纳这些微信聊天记录。
3.实践中，二手房买卖大部分是通过银行按揭贷款。我见过好多份买卖合同约定的是，卖方配合买方去银行办理贷款，直至银行审批通过为止。这样约定，问题很大。一家银行审批不下来，多半第二家、第三家银行也审批不下来，因为银行之间的贷款审批政策一般不会差距太大，“直至银行审批通过为止”根本就没有尽头，这个时候，往往卖方会失去耐心。因此，我一般建议当事人约定一条，若一家银行审批不通过或申请后一个月之内没审批通过的，则转为全款支付；买方在接到卖方通知后一个月之内无法支付全款的，则卖方可以单方解除合同。
4.申请贷款、过户、支付首付款、银行放款、交房之间的关系和先后顺序，极易产生争议，我遇到的房屋买卖合同中，把这几者约定清楚的合同没几份。有的约定支付首付款时过户，有的约定银行审批通过时支付首付款，这些都是有问题的，我在之前的文章中也提到过，这种约定方式根本分不清谁先谁后。我在这里可以提供一个相对稳妥的模板，具体的要看买卖双方协商的情况（注：这个模板并不能防控所有风险）：在本合同签订时，买方向卖方支付定金10万元；卖方在收到买方定金后15日内，配合原告到银行办理贷款手续；银行贷款审批通过后15日内，买方支付卖方首付款50万元；卖方在收到买方支付的首付款后30日内，向本房屋的贷款银行申请提前还款，并到房屋管理部门解押房屋和取出房产证；卖方在取出房产证后15日内，配合买方到房屋管理部门办理产权过户手续；房屋产权正式更名到买方名下后5日内，卖方将房屋交付给买方。有人或许有疑问，为什么要在银行贷款审批通过后，再付首付款？因为这是为了预防买方贷款审批不下来的风险。此外，卖方往往会用买方支付的首付款去还银行剩余的贷款，所以支付首付款后再谈过户，相对科学一些。
5.有中介参与的房屋买卖合同一般一式三份，我处理过的好几起纠纷均源于拓写出来的三份合同，内容居然不一样。有一起比较典型的案例是，买卖双方的合同中约定的违约金的比例是%空格，而中介方的合同约定的20%，最终尽管卖方有重大的违约行为，但法院仍然没有按照20%的违约金判决。
闵海涛律师 北京市京师（重庆）律师事务所
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