近日，由戴德梁行举办的“粤港澳大湾区战略下，房地产行业机遇及挑战”论坛在一片热火朝天的交流碰撞中圆满落幕。活动采用直播的形式，线上线下同步呈现，当日更是汇聚近十万人在线观看并实时互动，百余家媒体对活动曝光并进行后续报道。
我们邀请了行业内极富盛名的多位专家学者，从不一样的视角解读粤港澳大湾区本身的重点，有了这些背景，大家就会理解，大湾区政策之后，哪些地区可以有更快的发展，哪些产业会引发房地产的需求，看到需求，才有市场，有市场才有钱赚。我们依据大家最为关注的几个话题，整理并提炼了几位学者的发言要点，与诸位同享。
宏观经济及社会发展的分析与展望
▲陈文鸿博士，香港珠海学院一带一路研究所所长
陈文鸿教授近年研究重点为中国的一带一路发展战略、珠三角都会区发展、轨道交通与都市发展、市区重建和城市规划的可持续发展等。他从发展背景、发展阶段、投资空间、轨道交通等方面首先为我们展示了一幅鲜活蓬勃的大湾区图景。
陈教授以半导体举例说到“全球的需求都集中在中国，半导体的发展是需要资金的，中国有资本，科研投资已经是世界第二，科研人才已超过美国。”他进而表示，以科研为基础的产业互联网领域，中国也已经走在世界最前面，2025年就可以把5G商业化。他认为，中国不仅可以带来新的科技发展，传统科技也会受到改变。
2016年珠三角的GDP有67900亿人民币，也就是一万亿美金左右，平均增长率至少为8%，所以未来的潜力非常大。在国际竞争力方面，论工业产值和商业能力，中国是全世界最大经济体，日本、德国加起来只有15%，美国是16%左右，而中国排名第一。所以不要小看珠三角这9个城市的力量，现在已经进入发展的快车道，受益于中国再工业化和“一带一路”，如今市场越发的大。
2020规划中，广州、珠三角城际铁路有1100公里，把9个城市划在一小时生活圈内，两小时可以囊括广东所有城市，三个小时则可以跟周边省会连接起来，这一区域的交通网络潜力很大。
同时，珠三角的经济活跃度高，全世界范围里，民间创新聚集地就在深圳。“我最近做了一些关于国内大学科研的研究，深圳许多大学在做科研商业化，他们的概念差不多是世界上最先进的。”陈教授认为，总体而言它在不断发展，今后能产生的效果将非常惊人，现在只是刚开始。
大湾区战略下香港的机遇与挑战
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▲谢国梁博士，中国银行（香港）发展规划部经济及政策研究主管
谢博士在香港银行业服务二十余年，大部分时间在不同岗位从事经济研究，起草报告等，在多年的研究工作中撰写了大量经济金融问题研究报告供决策参考。他谈到香港跟珠三角的关系；在湾区建设方面，中央、广东省、香港和澳门之间的角色关系等方面，对于香港参与建设，未来将有哪些机会，进行了详细分析。
现在“前店后厂”的模式已经消失了，这个模式已走到尽头，下一步怎么走？是各自为政还是重组？谢博士提到，事实上过去四十年香港是非常受益的，相对于内陆主打制造业，香港做的是金融的专业服务，是亚洲金融枢纽，全球最重要的金融中心之一，这得益于合作。如果能继续跟珠三角合作，延续现在的优势互补和分工，对香港来说有很大的好处。
“其实香港在这方面已经做得很好了，现在我们有1100平方公里土地，创造了720万人口的经济体，人均GDP是44000美元，已经排名全球前几。但今天我们疯狂地加班，这也反映出香港人力资源的承受压力已经到了一个极点。”他认为再过二十年，可能增长3.3%，如果再高的话就很艰难了，所以必须合作，这样可以纾缓香港的问题。
这始终是香港的优势，也是香港的机会，大湾区建设中，香港的角色以及跟湾区之间的关系，谢博士认为有四点，一是跟广州、深圳的关系。二是应该认识到湾区制度的不同。三是湾区的成本水平都不一样，成本、文化的差距比较大。四是资源要素的不对称，珠三角有5500多平方公里，香港只有一千多平方公里，澳门更小。因此考虑的时候需要把以上这四点囊括在内，香港要参与，要立足时机，通过机制和体制的创新，降低大家之间的障碍，香港最强的优势在于国际化和国际金融中心，湾区希望香港能发挥这方面的功能。
大湾区的一体化和挑战
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▲洪为民博士，太平绅士、前海管理局香港事务首席联络官
大家对前海这个名字不陌生，洪博士的身份是前海管理局香港首席联络官，他此次也从全新的角度讨论前海跟香港定位最大的区别，以及未来可能发生的一些变化。
在洪博士看来，大湾区对前海的发展是很大的契机，首先深中通道在前海落地，刚才说的几条城际快轨，起码有两条在前海，一条是穗广深（广州、东莞、深圳），一条是深圳到惠州，因为它是交通枢纽。他认为真正重要的是，对外投资香港是个好的跳板，如果能在前海设置一个商务工具或者机构，就可以有很通畅的渠道。
今天大湾区有许多强项和优势，之前专家们也提到了很多，但我们是三个关税区、三种制度、三种法律、三种货币，也存在劣势，劣势的地方在于人流、物流、资金流、资讯流都不畅顺，既然这样的话，政府是不是可以做一些事情，至少减轻障碍，互通互联之后，一体化就会增强。
大湾区的定位及功能
▲陶汝鸿先生，戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管
陶汝鸿先生所带领的策略发展顾问团队包括内陆19个城市超过180名专业人员。过往30年，曾参与无数的估价、研究及策略顾问工作，有丰富的地产市场知识与经验。他从房地产的角度分享未来大湾区地产的发展。
陶汝鸿先生提出，大湾区概念不是突然出现的，从80年代到现在有不同阶段的产业转型和变化，以前是制造业，后来转型成城市群，慢慢又成为大湾区。现在的大湾区是9+2，11个城市变成三个群组，第一个群组是广州、佛山、肇庆，第二个群组是澳门、珠海、中山、江门，第三个群组是惠州、东莞、深圳、香港。
生活圈从两个小时变成一个小时，对房价的影响有多大呢？对交通的影响有多大呢？“我们做了一个统计，大湾区城市楼价的变化，过往两年因为中央政策影响之下，许多买家去了二线城市，如肇庆、佛山等地，导致二线城市楼价涨幅非常明显，平均是21%，如果我们把一小时生活圈跟两个小时生活圈进行比较，会发现珠海、中山等地房价涨幅高很多，深蓝色是交通系统改善之后变成一小时生活圈，涨幅是59%。所以我们可以从学术性的角度来看，单靠交通系统的改善，其他元素都不计在内，房价有38%的涨幅。” 陶汝鸿先生解释到。
将来会怎么转型呢？陶汝鸿先生认为无外乎是这样一个公式，未来的发展需要很多方面配合，一是一定要有中央政府的政策支持；二是一定要有产业基础，而且在自贸区里面才能做到产业的转型和提升，这是一个化学反应，交通系统则是催化剂。
大湾区战略下房地产商机
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▲萧亮辉先生， 戴德梁行香港董事总经理
萧亮辉先生拥有超过25年的房地产经验，当中以交易咨询服务为主。过去他在多个房地产服务领域都有卓越的成就。这一次他的分享重点在投资者最关注的房地产商机。
萧亮辉先生表示，前海的金融服务业、创新科技业是强大的，这背后都是白领人士，也就是说写字楼的需求是很明确的。前海的整体规划中，写字楼的比例达到61个百分点，等全部建好之后，体量排全球第四，比香港大很多，前海发展空间是很有潜力的。
萧亮辉先生继而说到横琴，“横琴是要发展旅游和休闲，大家一定听过长隆水上乐园，就是旅游业产生的商机，加上澳门本身就是以娱乐事业为主，可以吸引很多游客，旅游业可以引来两种房地产需求，一是酒店，二是住宅，酒店业有很好的前景。”
他最后提到南沙，南沙是现存很成熟的港口和制造业中心，除了这个范畴之外，还有其他想法，希望能做现代金融业中心，也有白领阶层在那儿，但他认为南沙最稳健的发展方向，或者从投资者角度来说还是制造业、厂房、仓储。
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