最近关于小商办的话题已经变得非常敏感了，今天我们换一个话题，聊聊重庆的房地产市场。在聊重庆房地产之前，我们首先要明确几点：
第一，在目前的政策环境下，并不适合高点接盘，而适合等待抄底。理由只有一个，那就是目前的政策并没有完全落地，后面的“雷”到底有多大，我们尚未知晓。
第二，这一轮宏观调控的核心来自于金融体系的危机自保，房贷政策在相当长时间将会保持紧缩状态，未来极有可能会进一步压缩，更加严厉的信贷政策极有可能出台，从而导致市场出现深度盘整。
第三，高总价，高杆杠的产品，至少在未来的1-2年已经不具有好的投资价值，未来购房的主要选择在于低总价，低杆杠。
以上前提在全国范围内，我个人觉得都是适用的，重庆也不例外。基于以上前提，我们再来看看重庆市场的基本属性。
1：从人口上看，重庆新增人口数量是非常小的，说明重庆这个城市的房地产更多是在做存量需求，而不是在做增量需求，与北上广完全不同。城市需求的刚性小，市场抗跌性偏弱，因为对于真正有需求的人来说，基本上处于可买可不买的状态。一旦有什么风吹草动，市场波动性还是很大的。
2：这些年以来，重庆一直都“地票”制度的存在，因此重庆的土地供应量是非常大的，这也是重庆控制房价增长的关键手段。但从2016年开始，其实重庆市政府已经开始有意识的控制土地的放量，去年整体规划建筑面积才4400万平米，比2015年减少了50%。2017年按照一季度的放量，整年的土地供应量还会进一步压缩。这在一定程度上会改变市场预期，导致房价出现上涨的势头。
3：市场供需关系已经开始走向失衡，房价抬头的势头非常明显。2016全年，重庆总共销售了住宅1800套，而供应量仅有1700万套，市场存量从1500套下降到了1200套左右。可见现阶段的市场供需，正在走向逆转，整体房价上涨的势头已经非常明显了，未来如果土地无法形成实质性供应，房价飞速上涨的势头不可阻挡。
综上所述，我个人认为，虽然重庆这些年由于地票制度的存在，导致土地供应大量上市，但是：
第一：政府已经开始有意识的控制土地的无序放量，土地供应开始出现明显的下降。
第二：开发商也在有意识的捂地，拉长开发周期，意图通过控制供需关系来推高房价，获得更高的溢价水平。
因此重庆短期之内出现供需紧张局面，从而极有可能会进一步推动房价的上涨，这种态势目前看已经基本形成。
那么这个时候，适不适合入手重庆呢？我个人判断，快进快出，短期波段操作是可以的，但是市场风险在不断提升，尤其是政策风险在不断累加。在全国调控政策趋紧的背景下，重庆房价的上涨会引发区域政策的出台，从而锁定投资房产，使得无法脱身。因此重庆房产投资现阶段有机会，但应谨慎，适合进行低总价，低杆杠型产品的购买。
下面是关于重庆各个板块的投资价值评估：
1、渝中区：房价最高，但区域发展空间有限，不建议投资。
重庆的“母城”，市政府所在地，新房均价20509元/㎡，是九区之首。但“老破小”与“高大上”比邻而居，良莠不齐，建筑密集，后期开发空间严重不足，拆迁难度巨大，不推荐外地人在此置业。
2、江北区：高端密集区，是这一轮房价的引爆点，高房价格局已经形成。
重庆当下发展水平的最具代表性区域，新房均价14589元/㎡，处于中上游水平；设施好，配置高，到处都是密集高档住宅区、高端产业聚集区，其中观音桥是目前重庆最火的商业区域，北滨路一线也是此轮房价上涨的引爆点。
3、南岸区：快速崛起的区域，建议投资区域。
位于长江南岸，新房均价12605元/㎡，处于中上游水平，南滨路、南山植物园、洋人街是重庆难得的都市休闲胜地，弹子石片区是正在迅速崛起中央商务区，南滨路一带江景景观可与上海外滩媲美，一路上豪宅林立，入夜灯光美轮美奂。
4、渝北区：改善自住的首选。
重庆的经济龙头，新房均价10690元/㎡，处于中游水平；近些年来保持着强劲的发展势头，设有重庆北站，江北机场等交通枢纽，交通便利，同时也是重庆市政府重金打造的两江新区发展的地区之一，同时又有照母山、九曲河、中央公园等舒适的宜居环境，是改善型住房的首选。
5、九龙坡区：价格洼地。
位于重庆市主城区西部，新房均价8412元/㎡，处于中下游水平；是两江环抱的渝中半岛的重要组成部分，旅游资源也很丰富，主要有重庆动物园、巴国城、白市驿森林公园、黄桷坪、古镇等。基础设施业已较为完善，交通便捷，房价相对其他几个区域也要便宜些。
6、沙坪坝区：未来房价空间较大。
紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区，新房均价8751元/㎡，处于中下游水平；该区也是重庆的科教文化中心，聚集了小、初、高、大学的优质教育资源，预计年内开通的重庆最大综合交通枢纽重庆西站，也将让沙区的发展越来越迅速，房价涨幅空间较大。
7、大渡口区：有机会。
重庆都市圈重要组成部分，新房均价8000元/㎡，处于中下游水平；目前已成功获得全国绿化模范城区、市级文明城区、市级卫生城区等称号。经济发展迅猛，充满活力与机遇。
8、巴南区：不适合外地投资。
位于重庆市主城南部，新房均价6767元/㎡，处于下游水平；主城区里的郊区，缺少优势产业，发展一直比较落后，但近几年重庆政策改革巴南经济、交通发展也十分迅速，正在慢慢转型中。该区域新房均价才6000多，看着让人眼热，但位置偏远，主要考虑自住，不适合外地人投资。
9、北碚区：郊区，有一定的发展潜力。
位于重庆市区西北郊的缙云山下，新房均价7926元/㎡，处于中下游水平；抗战时期被誉为“陪都的陪都”，是重庆的风景旅游区和智力型清洁工业基地，自然环境优越，空气好，是重庆最宜居城区！同巴南区一样属于主城区里的郊区，但随着轨道交通的健全，北碚会逐渐融入两江新区，未来发展潜力可期。
10：核心重点板块介绍
北滨路板块：北滨路为江北区嘉陵江滨江路和长江滨江路的统称，其中嘉陵江段滨江路为北滨一路、长江段滨江路为北滨二路。北滨路的发展，其实得益于江北嘴，随着江北嘴的密集开发，全面带动了北滨路的繁荣，而星悦荟和鎏嘉码头商业的成功打造也成为目前重庆时尚人士新的消费聚集地。
越来越多的人选择北滨路，其稀缺的江景资源和整齐划一的一线观江住宅品质，成为支撑其价值的核心考量。北滨路交通不便是硬伤，但市政规划后期会修建一条市政公路从江北嘴直通观音桥，到时交通问题可迎刃而解。
春森彼岸凌江公馆：春森彼岸由重庆本地房产大佬龙湖开发，是北滨路比较早的地标性大盘，前三期已售罄，有自建的星悦荟商业配套，生活便利，项目预计6月中旬开盘四期凌江公馆套内70-120平米房型，预计价格应该在1.8w+，可以关注。
融景城荣御：融景城就是上海炒房客去年8月大单团购的楼盘，也是重庆房价此轮上涨的核心引爆点，优点自不必说，而荣御是融景城的升级版本，由三栋一线观江板式高层单独排列组团，在售套内183平米现房房源三梯两户，南北通透，户型设计合理，户户270度无遮挡观江，价格2.3w+，值得推荐。
恒大御龙天峰：重庆“李嘉诚”逃离大陆前转手恒大的项目，也是北滨路上离观音桥商圈最近的楼盘，具有得天独厚的地理优势。6月将推出高层3#，套内面积66-109㎡，4梯7户，预计价格1.8w+，可以关注。
照母山板块：作为主城最大的城市绿肺，照母山的宜居环境毋庸置疑。从2010年至今，照母山板块恒大、香港置地、世茂、万科、龙湖、融创、金科、和黄等大牌房企云集，新开发楼盘也为照母山板块提供了近30万人口容纳量，目前的照母山板块已经陆续进入交房期。
片区内在售的房源已经寥寥无几。该板块虽然人气很高，但交通、商业和学区等配套还在建设中，未来还需两到三年才可以进入成熟期。
约克郡：照母山板块最早也是最大的盘之一，由香港置地开发建设的高品质社区，环境景观各种高大上，售楼处人满为患，置业顾问应接不暇，在售套内150平米洋房，价格1.6w+，由于在售区域靠近在建商业及配套的人民小学与金州小学，未来生活便利性很高，值得推荐。
龙湖九里晴川：项目位于照母山九曲河区域，为洋房产品，生态环境优越，有江景有湿地，靠近地铁口6号线九曲河站，交通便利，缺点就是东边轨道，西边高速，某些楼栋噪音会有些大。目前只有3栋楼没卖,3号、10号、13号楼，套内117-152平米户型，预计价格1.6w+，可以关注。
远洋九公子：项目紧邻龙湖九里晴川，为套内70-150平米洋房产品，预计开盘价格1.4-1.6w，目前还处于认筹阶段，从3月底开始开盘时间已经延后了好几次，优点等同九里晴川，缺点比九里晴川更明显，处在地铁和高速的交叉口，三角形地块，噪音很大，势必影响居住舒适度。
中央公园板块：位于重庆两江新区同茂大道和节庆大道，介于江北国际机场和悦来会展中心之间，占地面积1.53平方公里，大体为南北长条形展开，其南北长2400米，东西最宽770米，最窄600米，绕行一圈的长度达到了6公里，为亚洲最大，世界第三大城市中央公园，板块所在的两江新区是重庆在薄时代花费5000亿重金打造的国家级新区。
中央公园板块还规划了“三纵四横”轨道交通以及“七纵七横二环”城市快速路网，地铁10号线一期也已全面开建。同时重庆八中、空港新城小学、巴蜀实验小学在等一大批优质教育资源也先后落户中央公园板块，这对于整个区域教育环境的提升，也是一股巨大的助力。
优点很多，缺点也很明显：过于偏远，距离主城核心区25公里以上的距离，即使在后期轻轨接驳后也许1个多小时的行程，且各种商业等配套设施还需时日完善。
约克郡：香港置地在当下的重庆绝对是有票房保障的开发商，无论其开发的南滨路“长嘉汇”、照母山“约克郡”还是现在中央公园的“公园大道”无一不是“叫好又叫座”，历次小规模开盘都是秒光，目前预售建面100平米高层房源，单价1.2w+，需提前办卡排号，值得关注。
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