房产投资是一项旷日持久的长跑
炒作2-3年的波段和城市更替选筹
专属于有着奢侈时间的职业投资者
对于普通人来说，选好筹码长持才是最佳的投资策略
那么在长持的过程中会遇到哪些挑战呢？
一：政府力量博弈
最近各一线城市玩租售并举
把各种人才公寓、保障性住宅的概念炒的火热
这也为商品房市场带来的隐形的利空
40-90平米是政府提供的保障性的住房面积区间
这个面积段和刚需两房和小三房直接竞争
接盘者数量大减，供需平衡被打破
很可能现在的40-90平米的刚需住宅区面对人才公寓会在价格上颓势尽显
避开这些面积段，错位竞争才是正确的选择
二：本地土著与新重庆人的喜爱偏好
从2016年开始
每年主城区新增20-30万左右的新市民在极大的稀释重庆土著的偏好
作为一个山地雾都城市
重庆的住宅与全国各地都有着不一样的形体和规则
从以前商住难以区分导致统一50年产权
到数不尽的北向户型
重庆地方口味慢慢被“全国化”是一个必然的历史进程
从高层住宅来说
本地化的西向厌恶会慢慢转化成北向厌恶
北向户型涨幅难以跑赢同小区均值
一层十几户的高层进入“早衰”也是必然的结局
外地人不喜好这种本地化的“大塔楼”
未来与板楼的不断对比中会被不断拉开价差
三：堕落的别墅
随着重庆向北和西跳跃式扩张
市区内的低密度别墅价值凸显
但是更多郊区的高密度别墅
徒有别墅的“名字”
而没有别墅的价值：户均占地和私密性
很多高密度别墅盘充分发挥了投机取巧
把各种规范找出BUG用到极致
比如玥湖园这种间距10米的集装箱“别墅”
从住宅法规上来说，是没错的
但是别墅的关键指标
户均占地，私密性都无法让人接受
在未来，当人们更关注品质的时候
这种“集装箱”是断然不好找到接盘侠的
四：重庆住宅小区时间轴
重庆的住宅开发时序经历过大概3个时期
2000年-2008年
本地开发商粗放开发期
因为卖套内，不注重公摊面积，二手房按公摊面积计算就是坑
户型设计粗犷，很多异形尺寸
2008年-2016年
一线开发商攻占重庆
量产刚需房，每层10户及以上的大塔楼
因为各种成本控制和低房价预期
电梯配比少，入户大堂设计还在雏形阶段，舒适度有限
小三房小两房户型里
各种小的不堪入目的“蹲狗房”
这个时期的很多住宅是成本妥协的产物
不舒适，未来价值要打折扣
2016-至今
重庆地价和房价开始抬头
让开发商开始注重舒适性需求
这个时间段的住宅明显拥有装修更好的公共区域
更合理的房间尺寸
更接近一线城市的容积率
简单来说，2016年以前的高容积率（3.0以上）住宅，面对新上市的低容积率（3.0以下）小区
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