覃覃说：
钱是挣不完的，但亏的完！
作为A股的小散，为了不成为被收割的韭菜，你一定需要懂得并做到如何避开埋在上市公司的地雷。
覃覃财经，给你还原企业最真实的经营本质，看了不一定能让你多挣钱，但一定会让你少亏钱！
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概述
投资性房地产的后续计量存在两种方式，一是成本模式：其会计处理与固定资产一样，需要计提折旧，如果有减值迹象需计提减值。另一种是公允价值模式：其按照公允价值计量，公允价值的变动直接影响当期损益。
成本模式可以转成公允价值模式，但公允价值模式不允许转成成本模式。从成本模式转为公允价值模式，需同时满足以下条件：
1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（所在地一般指大中型城市）。
2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
所以投资性房地产的计量政策变更是单向的。一般绝大部分企业采用的是成本法计量，极少部分企业采用公允价值计量。如果企业存在变更投资性房地产的后续计量，就可能是个雷，需要注意小心。
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案例
案例1：飞马国际（股票代码002210）
飞马国际主营业务为供应链管理服务,包括综合供应链服务、煤炭供应链服务、塑化供应链服务和有色金属供应链服务，是深圳市重点物流企业。
其在2017年变更了投资性房地产的后续计量模式，具体变更公告如下：
注：截图来自公司2017年报，P7。
由上图可以发现，飞马国际2017年变更投资性房地产由成本法变为公允价值计量模式。那么这一变更对当期利润会不会产生影响呢？
年报搜索“投资性房地产”，可以看到如下图：
注：截图来自公司2017年报，P8。
由上图，我们可以看到，飞马国际投资性房地产后续计量政策的变更，而带来当期18.21亿元的损益。而通过其2016年报得知，飞马国际2016年净利润为15.87亿元。如果减去这18.21亿元的投资性房地产公允价值变动损益，其净利润为-2.34亿元，非常精彩的一出业绩大变脸。
案例2：ST中安（股票代码600654）
ST中安主营业务为提供安保综合运营和智慧城市系统集成服务。2014年,中安消技术有限公司借壳飞乐股份成功上市。
其在2016年变更了投资性房地产的后续计量模式，年报披露如下：
注：截图来自公司2016年报，P47。
由上图可以发现，ST中安2016年变更投资性房地产由成本法变为公允价值计量模式。公司会计政策的变更不会无的放矢，是否存在猫腻？让我们继续使用搜索大法，年报搜索“投资性房地产”，可以看到如下图：
注：截图来自公司2016年报，P9。
通过上图可以看到，ST中安通过投资性房地产后续计量政策的变更，增加了2016年公允价值变动损益2.61亿元。而通过其年报我们得知，ST中安2016年净利润2.74亿元，如果把这2.61亿元的公允价值变动损益减去，就只剩0.13亿元，等于不赚什么钱了。
并且阅读ST中安2016年报，可以在首页看到如下图：
注：截图来自公司2016年报，P1。
通过上图我们可以看到，ST中安被德勤华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了无法表示意见的审计报告。所以其年报存在着很大问题，需要谨慎小心！
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防雷术
1、先要看企业的投资性房地产金额大不大，与净资产的占比大不大。
（1）如果该项金额较小，占比很小，即使企业变更投资性房地产的计量方式，前期也不会产生大的影响。但是也得引起一定的警惕，谨防企业为了以后年度大量增加的投资性房地产做铺垫，美化以后年度的业绩。
（2）如果该项金额较大，与净资产占比大，那么这个科目极容易影响其当期净利润，值得警惕！
2、观察企业当期是否变更投资性房地产的后续计量模式。
（1）如有，则要看其政策变更是否合理，对当年业绩是否产生较大影响，是否存在美化财报的情况。企业的变更解释如不太让人满意，且变更后对当年业绩影响较大，那么我们需要警惕企业后续年度其净利润增长乏力。很简单，中国的房价不可能持续暴涨下去。
（2）如无，则基本可以判断企业仍热衷主业，目前暂不需要该科目来美化业绩。
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小结
投资性房地产的初始计量均为成本进行，企业可根据实际情况及自身需要来变更投资性房地产的后续计量模式。但凡企业出现这个后续计量模式的变更，请投资者警惕，这往往是美化业绩的前奏！
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附录
我们统计了目前国内上市公司截止2018年一季报的投资性房地产占总资产比例在20%以上的企业，数据来源于国内某付费知名软件，仅供各位参考。具体如下：
注：
1、文中阐述的观点及案例，仅用于交流，不作买卖推荐的依据。
2、欢迎各位专业人士前来纠错斧正，也欢迎各位读者留言交流。
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