一、房地产企业财务报表现状分析
（一）大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。
（二）房地产企业利润数据的片面性,影响了对企业盈利能力的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。
（三）期间费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平，势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。使主管税务机关掌握的信息与实际情况产生差异，造成税源监控失灵。
(四)开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长、时间跨度大，加之不确定、不可比等复杂因素的存在，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。如:有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。
二、如何对房地产企业财务报表进行税收风险解析
(一) 充分利用资产负债表表内信息进行涉税风险分析
1、货币资金科目分析。货币资金包括库存现金、备用金、各种银行存款和在途资金等，如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，可能存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润；如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。
2、应收账款科目分析。房地产企业应收账款科目一般余额比较小，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。应收账款中很可能有关联交易形成的应收款，关联交易定价的合理性、关联交易的真实性应重点关注。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款, 以达到少交税或不交税的目的。
4、预付帐款科目分析。通常此科目期末金额不大。企业采购惯例是采购时不付清货款，对方就不开具发票，但有时可能原材料已经收到并投入使用，暂估入账, 费用已发生，计提入帐，但成本费用(发票在汇缴清算还末到)不允许税前扣除。如果在预付帐款中出现反常，贷款企业无故存在大量预付帐款，一定要非常警惕。
5、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
6、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细和用途。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。同时我们还要关注固定资产的使用情况,如:企业将自有房屋免费给关联企业使用未视同销售。
7、投资性房地产科目分析。所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
8、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。
9、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自己开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况，由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。
10、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
(二)充分利用利润表进行涉水风险分析
利润表其中主要内容看主营业务收入反映一定时期销售情况的好坏；看主营业务成本反映一定时期的成本高低情况；看三项费用存在的问题。
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，分为一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项的足额到账作为收入的确认标准，而不论其是否办理了房产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移。严格按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）确认收入时间。营改增后房地产企业视同销售由列举式规定向概扩式规定转化，今后纳入视同销售的行为越来越多，比如关联方之间无偿的资金往来，免费试吃等活动，都将涉及到视同销售缴纳增值税的问题，需要引起纳税人的高度重视。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。购入尚未开发的土地应比照周边土地价格进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本，同时应该按照收入与费用配比原则调整收入结转前发生的期间费用等。
3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率(营改增后增值税预征率3%)加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。此科目还可测算应交增值税，从理论上应交增值税=主营业务税金及附加/（城建费税率 教肓费附加税征收率）。
4、主营业务利润科目分析。主营业务利润是主营业务收入减去主营业务成本减去主营业务税金及附加减去期间费用，用该项指标分析企业经营情况，可以根据企业所属行业的行业税负及产品的毛利率情况进行比对分析，房地产企业的毛利率是比较高的，可根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理，并与所得税负担率进行比对，如该指标偏低，可能存在少计收入或多列成本或扩大扣除范围等。
5、期间费用科目分析。费用结构分析；其中有管理费用、营业费用和财务费用，也可对每个费用再进行延伸。例如，会议费、广告宣传费、佣金手续费、运费、研发费、劳务费用等所占的比例，是企业较多问题的，也是税务机关能挖掘较多税源的费用。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。
6、营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。
(三)重视对现金流量表的运用分析
现金流量表根据其用途划分为经营、投资及融资三部分，可用于分析企业在短期内现金是否充足。房地产企业填报现金流量表报税务局的企业较少，因此其在税收风险识别和管理工作中较少被应用，但我们仍然不能忽视。
1、关注以下两个科目与资产负债表存在勾稽关系。（1）销售商品提供劳务收到的现金 =“主营业务收入和增值税销项税额” 应收账款项目本期减少额（减增加） 应收票据项目本期减少额（减增加） 预收账款项目本期增加（减减少）±特殊调整业务。（2）购买商品接受劳务支付的现金=“主营业务成本和增值税进项税额” 应付账款项目本期减少额（减增加） 应付票据本期减少（减增加） 预付账款项目本期增加（减减少） 存货项目本期增加-存货项目本期减少±特殊业务。
2、应加入现金流量分析指标及安全边际分析指标。现金流量和会计利润反映了不同维度的会计信息，二者具有很强的互补性。现实环境下，现金流量信息的分析非常重要。一是补充盈利能力的指标。补充经营活动现金流量／净利润、经营活动现金流量／营业利润，全部活动现金流量／净利润，这三项指标能从总体上反映出在企业利润中有多大比例的现金支持，从而帮助使用者判断利润的现金保障程度。对房地产这样现金为王的行业，现金流尤为重要。二是增加获现能力指标。增加净资产现金回收率和主营业务收现率。净资产现金回收率=经营活动现金净流量／平均净资产，该指标是对净资产收益率的有效补充，它更注重现金概念，也更真实可靠，通过对比净资产收益率和净资产现金回收率，就可以暴露出那些提前确认收入的问题；主营业务收现率=销售商品、提供劳务收到的现金／主营业务收入，该指标能够评价企业的销售质量，通过分析可以了解企业主营业务收入有多大比例转换成了现金，又有多少以应收账款的形式存在。三是增强营运能力的指标。如经营活动现金流量／主营业务收入、经营活动现金流量／资产总额等，以充分揭示正常的经营活动带给企业的现金及其等价物。这些指标都可以为信息使用者提供真正可靠的信息。
具体案例分析
下面以2016年6月长沙市某区国税局评估人员对房地产企业进行的纳税评估案头分析进行说明。
案例一：某房地产企业2015年度财务审计报告反映：公司应缴纳的营业税,城市维护建设税，土地使用税、房产税，印花税都已足额缴纳，全年已预缴企业所得税791万元，年度汇算清缴自行调增申报缴纳企业所得税2300万元。
综合数据系统提示：该公司2015年12月份《资产负债表》有如下科目的期初和期末余额的变化较大,有可能产生涉税问题：“投资性房地产”科目年初余额23.1万元，期末余额6,23.6万元,变动率2590%； “其他应收款”年初余额1.45亿元，期末余额15.51亿元,变动率1251%； “预收帐款” 年初余额1.34亿元，期末余额7587.5万元，变动率44%；预付帐款760.8万,年初年末无变化。
一、案头分析
1、 投资性房地产科目，该公司投资性房地产科目金额增加较大，可能存在出租房屋等经济业务，而该公司没有按租金缴纳房产税的记录，无其它业务收入，因此可能的少计不计出租房屋租金收入的嫌疑。
2、其他应收款该科目，一般来说，此科目期末金额不大。该公司期末余额达11亿多企业往来款挂账,而该公司是某节能公司的全资分公司,有可能有关联交易，而公司项目基本完工,但还有5亿多长期借款,可能存在将公司贷款和企业闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收帐款科目，但并未计提相应的利息收入。因此可能存在对外拆借给其关联企业少计不计收入的嫌疑。
3、预收帐款该科目期末还有余额7587万元，但该企业开发产品2014年就已经完工结算，评估人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对 ，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，初步判定该房地产公司存在收到预收款少申报计税收入，未及时足额缴纳税款的嫌疑。
4、预付帐款该科目期长期不变，企业有可能将计提的成本费用挂预付帐款，无发票列支。但成本费用(发票在汇缴清算还未到)不允许税前扣除。该公司项目基本完工，不应无故存在大量长期预付帐款，可能存在不按规定列支的嫌疑。
二、结论
针对评估人员发现的上述疑点，经约谈企业财务人员，证实了评估人员的判断。经评估人员进行纳税辅导后，该企业随即自查补正申报了幼儿园办公楼房屋租金应计收入，借款给关联企业的利息应计未计的收入，定金和尾款房款未结转收入，挂预付帐款计提设计费多转成本,固定资产折旧未按规定计提,管理费用取得不符合规定的发票多计成本等内容,企业调增应纳所得税,补缴企业所得税数千万元,并加收滞纳金。
案例二：某置业发展有限公司成立于2004年，注册资本5000万元。该房地产公司开发了某楼盘项目，于2014年5月开盘预售。评估人员在自查辅导时，根据房地产行业的经营活动特点，着重分析了该公司的财务报表。
一是分析现金流量表中经营活动产生的现金流入情况，发现2014年、2015年两个年度经营活动现金流入量达1．38亿元。二是分析资产负债表中的往来款特别是“预收账款”科目，发现2015年预收账款增加了1．83亿元；2015年全年有6个月应收账款与其他应收款之和占当年销售额的比例超过20%。企业2015年存货变化较为平稳，应收账款则波动较大，其中存货12月环比11月增长102.94%，同时期应收账款仅减少44.27%。三是分析利润表中的收入情况，营业收入与成本倒挂。经与国土网站查询显示的该公司开发项目销售金额1.51亿元,销售价格明显低于同期同类价格。
印证后，评估人员随即对该房产地企业开展税务约谈，宣讲相关税收政策，有针对性地辅导企业自查。最终，该公司承认了低价销售和预收款项未及时申报的事实，并主动到税务部门补充申报调减亏损2973万元。
转自：税客茶馆
有内涵的财务人员
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