归纳与说明 | 5大类常见需登记合同

编者按：

本文节选自《标准合同课》交易结构审查：批准、登记与备案，主要对常见的“需登记类合同”进行归纳[1]，包括以下几类：

• 所有权类
  

• 用益物权类
  

• 担保物权类
  

• 知识产权类
  

• 股权/合伙份额类

在进入正文前，先做以下几点说明：

1.“登记”实际上不是对“合同”的登记，而是对“物权或其他权利”的登记，这可大致分为担保物权、用益物权、知识产权、股权/合伙份额这四类。

2.取得方式说明：

创设：一般为用益物权人或担保物权人与所有权人签订合同（如建设用地使用权出让合同、土地承包经营合同、居住权合同），设立一项用益物权或担保物权。

移转：出让方与受让方签订合同，转让所有权、用益物权或知识产权。

3.登记效力说明：

对抗：登记前权利已经产生（依据合同或交付），但登记后才能对抗第三人。

设权：登记时该项权利才产生。

权利变动：发生在“权利的移转”模式中，即只有变更登记（即日常所说的过户）后，该项物权、知识产权等权利才归受让方所有。

上述三者的实质区别其实极小。因为无论是哪种，合同生效时取得权利一方肯定已经产生一个债权（即合同约定的权利），都只有在登记后才能对抗第三人。仅在“动产抵押登记”（这是“对抗”而非“设权”）中，有观点认为“未登记仍优先于一般债权人”，体现出“设权”与“对抗”的区别（如果是设权的话，未设权就无法优先于一般债权人了），而这也是有争议的观点。

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4.表中的“可以登记、应该登记”来自法条规定，但实际上除了“股权/合伙份额”相关的工商登记以外，其他所有的登记都可以理解为是当事人自愿选择的“可以登记”；不登记基本不会产生处罚责任，但会导致权利不明、不能对抗第三人的风险。

5.除下表所列之外，还需要注意到《民法典》第221条规定的预告登记：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”——可见预告登记类似于不动产的所有权、用益物权、担保物权登记的一种特殊作法。

01  所有权类

标的/标的物	取得方式	登记效力	登记机关	法律依据
不动产	移转	设权 （“应当”登记）	不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构	《不动产登记暂行条例》第5、7条 《物权编》第209、210条
船舶、航空器和机动车等特殊动产	移转	对抗 （未提及是否强制登记）	船舶：港务监督机构 航空器：国务院民用航空主管部门 机动车：登记地车辆管理所	《船舶登记条例》第8条 《民用航空器权利登记条例》第3条 《机动车登记规定》第18条第1款 《物权编》第225条
动产（保留所有权）	移转	对抗 （未提及是否强制登记）	《合同法》第134条未规定所有权保留合同登记事宜；《合同编》第641条第2款仅明确登记效力，未规定登记机关	《合同编》第641条第2款

说明：

动产所有权保留登记，是《民法典》新增的规定。从趋势上看，国家拟推动统一的、规范的动产物权登记制度，使得动产物权的设立变更有一个交付占有之外的权利外观。

02  用益物权

标的/标的物	取得方式	登记效力	登记机关	法律依据
土地承包经营权	移转	对抗 （“可以”登记）	县级以上地方人民政府农业农村、林业和草原等主管部门	《农村土地承包法》第12条 《农村土地承包法》第35条 《物权编》第335条
土地经营权（流转期限为五年以上）	移转	对抗 （“可以”登记）	县级以上地方人民政府农业农村、林业和草原等主管部门	《农村土地承包法》第12条 《农村土地承包法》第41条 《物权编》第341条
建设用地使用权	创设	设权 （“应当”登记）	不动产权属证书或者登记证明： 不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构	《不动产登记暂行条例》第5、7条 《物权编》第349条
			土地使用权证书： 县级以上地方人民政府土地管理部门	《城市房地产管理法》第61条第1款
			房屋所有权证书： 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记	《城市房地产管理法》第61条第2款
	移转	权利变动 （“应当”登记）	不动产权属证书或者登记证明： 不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构	《不动产登记暂行条例》第5、7条 《物权编》第355条
			向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书	《城市房地产管理法》第61条第3款
地役权	创设	对抗 （“可以”登记）	不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构	《不动产登记暂行条例》第5、7条 《物权编》第374条
居住权	创设	设权 （“应当”登记）	不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构	《不动产登记暂行条例》第5、7条 《物权编》第368条

说明：

1.土地承包经营权创设也有登记（即取得土地承包经营权证书），但这只是一种确认、证明作用。土地承包经营权权属的判断应当依据土地承包程序和土地承包合同。当然，登记及取得证书肯定也能在事实上起到一定对抗作用。

2.土地经营权究竟是不是一种用益物权，存在争议，但确实法律赋予了登记对抗效力。

03  担保物权类

标的/标的物	取得方式	登记效力	登记机关	法律依据
抵押权 （标的为不动产）	创设	设权 （“应当”登记）	不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构	《不动产登记暂行条例》第5、7条 《物权编》第210、214、395、402条
抵押权 （标的为动产，包括浮动抵押）	创设	对抗 （未提及是否强制登记）	《物权法》将动产抵押分为特殊动产抵押、一般动产抵押、动产浮动抵押等，并明确各自相应的登记机关；《民法典》未明确规定动产抵押登记机关	《物权编》第225、403条
质权 （标的为汇票、本票、支票等，且无权利凭证）	创设	设权 （“应当”登记）	《物权法》第224条规定：质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。《民法典》未明确规定以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的登记机关	《物权编》第441条
质权 （标的为基金份额、股权）	创设	设权 （“应当”登记）	其他股权出质：负责出质股权所在公司登记的各级工商行政管理机关的企业登记机构是股权出质登记机构	《物权编》第443条第1款
质权 （标的为知识产权中的财产权）	创设	设权 （“应当”登记）	以注册商标专用权出质的，登记机关为国家知识产权局； 以专利权出质的，登记机关为国家知识产权局； 以著作权出质的，登记机关为国家版权局	《物权编》第444条
质权 （标的为应收账款）	创设	设权 （“应当”登记）	《物权法》第228条规定，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立；《民法典》未对此进行明确规定。	《物权编》第445条

04  知识产权类

标的/标的物	取得方式	登记效力	登记机关	法律依据
专利权/专利申请权	移转	权利变动 （“应当”登记）	国务院专利行政部门	《专利法》第10条
植物新品种的申请权/品种权	移转	权利变动 （“应当”登记）	国务院农业、林业行政部门	《植物新品种保护条例》第3条 《植物新品种保护条例》第9条第4款； 另参见说明
注册商标使用许可	许可	对抗	商标局（备案+公告）	《商标法》第43条第3款；“应当”备案，另参见说明

说明：

1.《植物新品种保护条例》第9条中未明确植物新品种登记的性质。但最高人民法院在“甘肃省敦煌种业股份有限公司与河南省大京九种业有限公司等侵害植物新品种权纠纷申请案”[（2014）民申字第52号]中指出：

“植物新品种权的审查和授予是国务院农业、林业行政主管部门的权利，该权利的存在与否，期限长短以及归属均由该行政审批机关负责登记。著录事项变更登记虽然是一种行政管理措施，但其涉及权利人利益的同时，也涉及公众的利益，其变动应当进行公示，植物新品种的权利变动向行政机关进行登记公示才具有权利外观。”

2.《商标法》第43条第3款规定：许可他人使用其注册商标的，许可人应当将其商标使用许可报商标局备案，由商标局公告。商标使用许可未经备案不得对抗善意第三人。虽然这里是“备案”并非登记，但考虑到其实质效果类似于“登记”，因此仍归纳在这里。

3.注册商标的转让，根据《商标法》第42条，应经核准并公告，相当于一个“批准+登记”的组合，显然也产生了一个“权利变动”的效果。

4.目前著作权的自愿登记以及著作权相关合同的备案尚无法定的确权及对抗第三人的效力。但在重要的著作权转让时，受让方也应考虑采取登记、备案措施，以起到一定的公示效果。

5. 根据《技术合同认定登记管理办法》的规定，技术开发合同、技术转让合同、技术咨询合同和技术服务合同、技术培训合同、技术中介合同在科学技术行政部门进行认定登记后，可享受国家对有关促进科技成果转化规定的税收、信贷和奖励等方面的优惠政策。此类登记与合同效力、对抗效力均无关系。

05  股权/合伙份额类

有限公司的股权和合伙企业的合伙份额严格来说存在两个登记，一个是“内部登记”即企业内部的登记（股东名册、出资证明等证明股东），另一个是在“外部登记”即市场监督管理部门的登记（所谓工商登记、工商变更）。一般认为“内部登记”确定股权的归属，对其他股东、目标公司产生效力，“外部登记”则用于对抗第三人。《公司法司法解释（三）》第25条、27条均规定，名义股东将其名下股权转让、处分，实际股东主张无效的，人民法院可以参照《物权法》第106条规定（即善意取得）处理。

因此，所有涉及取得股权/合伙份额的合同，取得股权/合伙份额一方除了“内部登记”外，要想获得对抗第三人的效力，还要尽快办理“外部登记”即到市场监督管理部门进行登记。

涉及取得股权/合伙份额的常见合同包括：

1.有限公司：股东出资协议、增资协议、股权转让协议等。

2.合伙企业：合伙协议、财产份额转让协议等。

股份公司设立时有工商登记要求，股份的移转则涉及上市、非上市多种情形比较复杂，并非由市场监管管理部门负责登记，这里不再详述。

这一类登记，我们可以进一步扩展到个人独资企业、民办非企业单位这些特殊主体，这些主体的投资人、举办者发生变更时，同样要考虑“内部登记”（主体内部程序）和“外部登记”（主管部门变更登记）。

[1]非完全列举。