作者：金茂律师事务所 汉京琳 律师
土地和厂房是企业实施生产、经营的重要资产，受限于日益上涨的用地成本，许多公司在建造厂房及固定设备时会选择土地租赁的方式，一般包括向股东租赁、向土地管理部门租赁和向其他土地使用者租赁。根据《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。合同到期后一方拒绝续签或是合同虽未到期但一方提出解除或向法院申请认定合同无效后，土地上的建筑物如何处理将是这类企业所要面临的巨大问题，对该类问题，我们将分以下几种情况分别讨论：
一、合同对土地上建筑物处置方式有约定或另行达成协议的，适用双方约定的方式处理
如土地租赁合同双方当事人在合同中对土地上建筑物已有明确约定的，且所作的约定系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定的，即为合法有效的约定。通常在一份较为完整的土地租赁合同中，双方会在合同中明确约定，在合同终止后以折价补偿、拆除、依现状交付或其他方式处理。根据《合同法》的相关规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。
相关判决：
陈旭玲、中山市沙溪镇康乐村岗背股份合作经济社土地租赁合同纠纷，（2017）粤20民终167号
二、合同对土地上建筑物没有明确约定处置方式
１.土地上建筑物系原本存在或由出租人出资建造的，合同终止后承租人无需承担建筑物的拆除费用
如在涉案土地交付承租人前，地上建筑物已经建成的或在出租后由出租人出资建造的，土地承租人与出租人之间实际形成了土地租赁与房屋租赁两层法律关系。如承租人对建筑物另行进行添附的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成添附的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
相关判决：
重庆市颜回食品有限公司与重庆长江齿轮厂租赁合同纠纷（2010）渝二中法民终字第2258号
但也有一种例外情况，如出租人出租给承租人的土地是作为特定项目使用的，出租人的建筑物投资是专为该项目配置相应的设施、设备而进行的，因该项目的特殊性，合同解除后，出租人找到需要该租赁土地和设施、设备的人员的可能性微乎其微，出租人确实存在投资损失的，承租人应予以赔偿。
相关判决：
轨交公司与静苑公司租赁合同纠纷，（2011）沪一中民二（民）终字第2213号
2. 土地上建筑物系由承租人出资建造的
1 ) 因擅自变更土地用途导致合同无效，出租人应根据过错比例赔偿承租人因建造土地上建筑物而遭受的损失
《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定也是我们通常所说的“地随房走”这一概念的法律依据。《不动产登记暂行条例》出台后，土地与土地上建筑物分属不同权利人的问题将得到逐步解决，但也有部分建筑物因为一些历史遗留问题导致根本无法办理产权登记。在土地租赁合同纠纷中，此种情况一般发生在承租人在所承租的土地上完成建造后或在建造前即发现土地用途为非建设用地，根本无法办理产权证明，在申请变更土地用途等补救方式均无法实现或合同一方不愿继续履行合同时，一方便向法院起诉确认合同无效，同时承租人也会要求出租人赔偿其因建造土地上的建筑物而产生的投资损失。
根据《土地管理法》的有关规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。擅自变更土地用途系违反了法律的强制性规定，应为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，当事人还应按过错比例分担合同无效的相关损失。出租人作为土地使用权人，应了解土地用途的相关规定，但仍将系争土地在未办理转用审批手续的情况下出租给承租人，应对合同无效负主要责任。承租人在知晓违法用地的事实后，仍继续使用系争土地，并在场地上增加固定添附，致损失扩大，也存在过错，应承担次要责任。故出租人应根据对土地上的建筑物价值的评估价按一定比例赔偿承租人。
相关判决：
上海岳帝鼎经贸有限公司、上海宝杉木业发展有限公司等与上海宝山联富农工商实业公司土地租赁合同纠纷，（2014）沪二中民二（民）终字第2211号
2 ) 一方行使约定或法定解除权后，如合同无其他约定，双方依据过错比例承担建筑物的建造价款
合同履行过程中，一方根据法定或约定事由提出解除合同，有违约行为的一方，应当承担支付违约金或赔偿损失等责任。一般法院会根据土地租赁合同的长短、合同的履行情况、双方过错程度、建筑物折旧年限等情况判决补偿金额。
相关判决：
上海亚太国际集装箱储运有限公司与上海高远集装箱运输有限公司租赁合同纠纷，（2008）沪一中民二（民）终字第3057号
3 ) 土地租赁合同到期终止后，双方无法达成合意续签，如合同无其他约定的，出租人无需补偿承租人建造租赁土地上建筑物的费用
土地租赁合同的双方当事人作为商事主体，通过平等协商订立合同，对土地租赁合同中的租赁时间亦达成合意，系双方真实意思表示。双方可以且应当预见合同在到期后存在无法续签的可能性。鉴于土地上的建筑物系承租人为便于实现自己的租赁目的而进行，且根据诚实信用原则，承租人在明知建筑物及相关固定设施将来很难拆回、无法收回残值的情况下，仍愿意进行，应该视为其已将建造费用作为实现租赁目的的必要成本在合同期内分摊完毕，出租人对承租人所支出的建造费用无需另行作出补偿。
相关判决：
上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）诉上海元大木业有限公司房屋租赁合同纠纷，（2015）沪一中民二（民）终字第2568号
4 ) 承租人基于信赖利益在合同到期前在租赁土地上增设建筑物或固定设施的，出租人应酌情补偿承租人建筑物或固定设施的残值价值
在双方合同到期前，因出租人以口头或其他方式明示或默示承租人将续签土地租赁合同，承租人基于信赖利益而增加投资土地上的建筑物或固定设备的，虽然承租人应明知存在合同到期后无法续签的可能性，应当承担相应风险，但由于承租人系基于对出租人的信赖利益而增加投资，出租人对承租人的使用情况也应当知情，且在双方协商合同续签问题时愿意对新建建筑物承担一定责任的，出租人应根据其责任比例酌情补偿承租人所增设的建筑物或固定设施的残值。
相关判决：
上海善胜建筑材料有限公司等诉上海城建道桥工程有限公司土地租赁合同纠纷，（2015）沪一中民二（民）终字第110号
随着土地使用成本的升高，国家对于土地的宏观调控进一步增强，企业在租用土地建设厂房等固定设施时更需要提前做好调查，订立完整的书面合同。首先在主体方面，承租人应当审查产权证上记载的权利人与出租人是否一致，出租人是否有权处置该片土地；其次，在租赁期限方面，承租人不仅需要考虑自身的土地使用期限，也需要注意出租人土地使用权的剩余年限，避免产生合同无效的情况；再次，在建设相关建筑物及固定设施前，承租人应明确了解租赁土地的性质，是否为可作为实现合同签订目的的建设用地；最后，也建议土地租赁合同的各方为避免合同终止后产生不必要的纷争，事先咨询专业的律师，就租用土地上的建筑物处置方式，发生征收或动迁时的补偿等问题作出公平合理的约定。
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