“村改居”起源于20世纪90年代，各地对位于城市建成区内的“城中村”的改造，顾名思义就是将行政村改设成居委会，将村民的农村户口改为居民户口，这一过程是被动城镇化。
在实施“村改居”的过程中，有两个至关重要的问题：1、村改居，如何改？2、集体土地是否直接转化为国有？
今天，北京京康律师事务所主任史西宁律师结合以往代理征地拆迁案件的经验，为各位被拆迁人详细解读“村改居”实施中这两个关键问题！
01村改居，如何改？
村改居的实施一般要求，农村不再以农业生产为主，农民不再从事劳动（大多数要求达到本村2/3的人数）不再以农产品收入为来源了。不过村改居还在探索当中，我国还没有完善统一的标准。
对村委会如何转为居委会，实际上涉及村委会的撤销或建制调整。需要什么条件，经过什么程序，可以从《村委会组织法》和《居委会组织法》找寻。这两部法律分别对设立、撤销村委会或居委会提出了明确要求。
《村委会组织法》第八条第二款规定：“村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准。”
《居委会组织法》第六条规定：“居民委员会的设立、撤销、范围调整，由不设区的市、市辖区的人民政府决定。”
02“村改居”，原集体土地是否转化为国有土地？
在2004年之前，这是当时集体土地转为国有土地的一种简易渠道，最典型的例子就是深圳。深圳从1993年开始通过村改居的方式将集体所有的土地转为国家所有的土地，2004年深圳将全市户籍人口全部改为城市居民，全部的集体所有土地也都转为国有，成为中国首个无农村无农民无集体土地的城市。
当然，当时这么做是有法律依据的。结合《土地管理法实施条例》第2条规定和已经失效的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条规定，农民集体人口全部转为非农业人口的，其未经征用的土地，归国家所有。但这种草率的做法不利于保护农村珍惜的耕地资源，实践中暴露出越来越多的弊端。
2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》特别强调，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。然而，这与《土地管理法实施条例》的规定又有所冲突。于是，2005年国务院就此问题也作出了专门解释：它是指集体土地被依法征收，集体组织成员全部转为城镇居民后，剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。
按照现有相关法律法规，征收是集体土地向国有转化的唯一途径，即通过依法征收完成“村”范围内集体土地的国有化,而不是通过“村改居”方式自然转为国有土地，更没有规定通过改变农民身份和农村集体经济组织的性质而改变土地所有权的性质。
史律师提醒
土地征收所涉及的法律法规纷繁复杂。对于“城中村”改造的案件，当事人往往是在面临征收拆迁时才会得到相关土地已经变为国有的信息，而此时距征收文件的作出时间已经过去了较长时间。此时一定要委托专业律师来帮助您解决问题，更好的维护自身的合法权益，实现自身利益最大化。
联系客服
