在日常的房租租赁中会涉及到哪些法律问题？房屋租赁合同该如何写？一旦出现房屋租赁纠纷该怎样运用法律武器来处理？本文主要对房屋租赁中常见的法律问题做了分析与介绍。
编辑同志：
去年，我以我一家三口唯一的一套坐落在市区豪华地段的154平方米的三室两厅居住用房，向银行抵押借款30万元。由于经营亏损，一直未能偿还。后银行起诉要我还债并得到法院支持，随后又进行执行程序。几天前，法院执行人员查封了我的住房，并讲如果我不自觉履行，将对此房裁定拍卖、变卖或者抵债。我曾在报纸上看到，法院对这种住房不得作此处理，便与执行人员争论，没想到他们根本不予理睬。请问，法院这样做有依据吗？
读者：华铭
华铭同志：
可以明确的告诉你，法院作这样的处理是有法律依据的。
的确，最高人民法院在2004年11月4日公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”但是这并不意味着设定了抵押的房屋就一定不能执行。
我们知道，设定抵押的债权具有特殊性。有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护。无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权，这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵押的房屋，不仅居住者没有取得完全的所有权，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此，为了公平保护申请执行人的利益，应当允许对设定抵押的房屋予以执行。2005年11月14日，最高人民法院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》就对此作了特别规定：被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以“以小换大、小差换好、以远换近，但不能从有到无”。即对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。同时，这种执行有严格的条件和程序：人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定，即原则上不超过当地人均住房面积的60％。另外，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
而从你反映的情况看，你一家三口人，拥有在市区豪华地段154平方米的三室两厅的居住用房，应当不属仅能满足你及所扶养家属的生活必需品，你又不是低保对象，因此，法院可以对该房屋依法予以裁定拍卖、变卖或抵债。在此奉劝你设法尽快自觉履行义务，否则如果经过拍卖、变卖程序，你可能还要承担相应的费用，要多一笔开支，得不偿失。当然，你在接受法院的执行中，可以依据上述第二个司法解释中所规定的执行被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋的条件和程序，向执行法院提出，以保障你的合法权益。
联系客服
