恒天财富家族办公室专家课堂《家族方略》第2期上线了！本期我们邀请到恒天财富家族办公室资深税务咨询顾问刘梦竹女士为大家讲解关于不动产的传承税务问题。
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在家族财富传承中，大量财富是以住宅、商铺等物业形式存在的，涉及不动产传承的税务问题，我们今天就以个人持有住宅为例来探讨一下不动产传承过程中的税费问题。根据我国相关税收法律文件规定，个人持有的不动产传承中可能涉及增值税及其附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等税种。
对于不动产传承，不同的过户方式产生的费用差别较大。了解过户差别，采用合理恰当的过户方式，会减少更多的费用。
不动产的传承可以采用交易转让、无偿赠与、法定继承等方法实现，也可以通过家族信托等方式完成。我们主要看前三种方式，看它们之间的税费差别。
2019年6月，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）
规定符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
交易过户是指父母与子女达成合意，订立房屋买卖协议，并依法在房地产交易中心进行不动产变更登记的交易行为。买卖双方在交易过程中须提交《房地产登记申请表》、《房地产买卖合同》、申请人身份证明、房地产权属证书、契税完税或减免税凭证、国有土地使用证等材料。交易过户是一种程序规范、税费清晰的生前传承方式。交易过户需要缴纳的税种主要包括：契税（买方缴纳）、增值税（卖方缴纳）、个人所得税（卖方缴纳）等税种。
赠与是赠与人将赠与物无偿给予受赠人，受赠人表示同意的法律行为。赠与行为一般以签订、履行赠与合同的形式完成。在不动产传承过程中，父母或长辈将住房无偿赠与给子女或晚辈也是非常常见。但是，根据相关法律法规的要求，不动产在办理赠与过户手续时，必须出具经公证机关公正的相关材料。
继承过户是在被继承人去世以后，继承人根据法定继承或遗嘱继承对被继承人的不动产进行分割的行为。交易过户和赠与过户发生在不动产所有权人生前，而继承过户必然发生在不动产所有权人去世之后。依据有无遗嘱，继承过户又分为有遗嘱的继承过户和无遗嘱的继承过户。根据有效的公证遗嘱进行继承过户时，继承人须向房产交易部门提交《房地产登记申请书》、被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、被继承人与法定继承人亲属关系的证明文件、身份证明、公证遗嘱等材料。根据相关法律法规规定，法定继承过户可享受契税、增值税和个人所得税的免税政策，其主要的费用是按一定比例征收的遗嘱公证费。
相比较而言，通过交易、赠与和继承过户进行代际的财富传承各有利弊，需要根据不动产所有权人的状况与房屋本身的具体情形作出理性选择，也需要综合考量和家族相关的各种综合因素。
家族财富传承是一个集法律、税务和家庭关系于一体的综合课题，税务在家族财富传承中有着重要的意义，税务风险贯穿于初始投资、经营管理、财富保值增值以及财富继承等全过程，因此提前了解相关税务知识，至关重要。
刘梦竹 恒天财富家族办公室 税务咨询顾问
南开大学管理学硕士 注册会计师（CPA）资格
曾先后服务于国内知名会计师事务所、国内知名私募股权投资机构；
具有丰富的企业投融资、收购兼并、投后整合、税务筹划、风险管理相关经验，主要负责家族事务相关工作，致力于为家族客户及企业提供税务咨询及传承规划服务。
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