一、基本案情

2002年11月20日，林子勇、林雪芳和汤晴三人作为出让方与受让方珠海祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）、华绍伟签订《珠海市盛鸿置业有限公司股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》），约定出让方一致同意将所持有的珠海市盛鸿置业有限公司（以下简称盛鸿公司）全部股份转让给受让方，转让后祥和公司占有股份95%，华绍伟占有股份5%；股权转让费由双方在《紫茵山庄项目转让协议书》（以下简称《项目转让协议》）中具体约定。同日，林子勇作为盛鸿公司法定代表人与祥和公司签订《项目转让协议》，约定：采用盛鸿公司股东将全部股权转让给祥和公司的形式，将“紫茵山庄”项目用地红线内土地按1：1容积率核定的总建筑面积，包括该项目的现状土地及地上建筑物转让给祥和公司，而盛鸿公司法人资格及项目开发资格不变，从而达到祥和公司持有“紫茵山庄”项目的目的。协议书签订之日，盛鸿公司应向祥和公司移交有关“紫茵山庄”项目的一切有关该项目的全套政府文件、设计文件、施工合同与施工结算依据、售楼资料、银行贷款文件以及盛鸿公司的全套公司印章和印鉴。

2002年11月29日，林雪芳与盛鸿公司、祥和公司签订《协议书》，约定祥和公司是以受让盛鸿公司股权方式获得“紫茵山庄”项目，除“紫茵山庄”项目本身所涉的银行借款、工程款及“紫茵山庄”土地和地上工程外，盛鸿公司在协议书签订前发生的其他债权债务均与祥和公司及其股东变更后的盛鸿公司无关，而由盛鸿公司的原股东享有权利并负责处理。基于此，三方同意将盛鸿公司名下约定的资产、股权及债权从盛鸿公司剥离无偿转让给林雪芳所有，盛鸿公司和祥和公司应当协助林雪芳办理资产、股权更名过户及债权转移的手续，保证林雪芳不受任何阻碍地行使所有人或债权人的权利。

后各方因上述三个协议履行事宜产生争议诉至法院。该案于2004年起诉，2006年作出一审判决，2008年作出二审判决，2009年经最高人民法院提审后发回重审；发回重审后，2012年作出重审一审判决，2014年作出重审二审判决；经最高人民检察院抗诉后，最高人民法院2015年再提审，2017年年底作出判决。

二、裁判要点

最高人民法院（2015）民抗字第14号珠海市盛鸿置业有限公司、珠海祥和置业有限公司股权转让纠纷再审审查与审判监督民事判决书认为，本案的争议焦点之一为：涉案三份协议的效力应如何认定，是否因违反法律法规的强制性规定或以合法形式掩盖非法目的而无效。

最高人民法院该判决认为，通过股权转让的方式实现对房地产项目的转让并不违反法律和行政法规的禁止性规定。原审判决认为涉案三份协议的实质是林子勇等三人与祥和公司规避开发房地产业的监管，以转让盛鸿公司股权的形式转让盛鸿公司的“紫茵山庄”这一房地产开发项目，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。关于这一点，首先，本案股权转让不违反公司法的规定。理论上，股权作为股东的一项固有权利，自由转让性为其应有属性。股权的转让性使股权具有价值和价格，让股权得以游离于公司资本之外而自由流转，其流通不影响公司资本及经营的稳定性；股权的转让性使股东利益与公司的资本维持达成一致，若股东对按多数决议形成的公司决策不满，或不愿忍受投资回收的长期性，可通过转让股权达到目的，而股权的转让又不影响公司的正常运转；股权的转让性使股东对公司的股权约束强化，即股东可以通过转让股权的形式用“脚”投票，对公司施加强有力的股权约束，使公司营运符合股东资本增值的意愿。关于有限责任公司股权转让问题，公司法第七十一条规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。也就是说，有限责任公司股东在对外转让股权时只要经其他股东半数同意，不侵害公司其他股东的优先购买权即可。本案中盛鸿公司股东只有林子勇等三人，他们在对外转让股权时不存在需要经过其他股东同意的问题，更不存在侵犯其他股东优先购买权的问题，股权转让符合法律规定。

其次，本案各方当事人均没有回避以转让股权方式转让房地产开发项目。《项目转让协议》第一条即明确约定：“采用甲方（盛鸿公司）股东向乙方（祥和公司）转让甲方股权的形式，转让后，现甲方的全部股权将由乙方及其指定的公司持有。盛鸿公司的法人资格和项目开发资格保持不变并持续，从而达到乙方持有‘紫茵山庄’项目的目的。”由此，本案各方当事人均没有回避以转让股权方式转让房地产开发项目，不存在以合法手段掩盖非法目的的问题。

再次，本案股权转让不存在逃避房地产业监管的问题。现行法律并不禁止房地产开发项目的转让，只是对开发资质、转让条件等进行了规定。《城市房地产开发经营管理条例》第九条对开发资质规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条对转让条件规定：“（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”本案中，祥和公司虽然通过受让盛鸿公司全部股权的方式取得了盛鸿公司房地产项目“紫茵山庄”的控制权，但祥和公司持有盛鸿公司100%股权后与盛鸿公司仍属两个相互独立的民事主体，“紫茵山庄”项目仍属于盛鸿公司的资产，并未因股权转让而发生流转，盛鸿公司的法人资格和开发资质均没有发生改变。因此，本案不存在以转让公司股权的方式转让房地产项目规避房地产业法律监管的问题。

三、野莽简评

将与拟转让的房地产项目不相关的债权债务剥离并通过转让项目所在企业股权的方式转让房地产项目在实践中并不鲜见，类似的还有通过转让矿山企业股权的方式转让矿山企业的矿业权。最高人民法院在2016年7月12日发布的“人民法院关于依法审理矿业权民事纠纷案件典型案例”之七“薛梦懿等四人与西藏国能矿业发展有限公司、西藏龙辉矿业有限公司股权转让合同纠纷案”的典型意义中明确：股权与矿业权是不同的民事权利，其性质、内容及适用的法律应有所区别。矿山企业的股权属社员权，由股东享有，受公司法调整。矿山企业的股权转让导致股东变化，不当然导致矿业权主体变更，不构成以合法的矿山企业股权转让之形式，逃避行政监管，实现实质上非法的矿业权转让目的的，不宜认定为变相的矿业权转让，径行判令无效。若股权转让合同中同时约定了矿业权转让、矿业权人变更等实质性内容，则应根据矿业权转让的法律法规认定该部分内容的效力。

另外，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第13条明确，城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

（图片来源：中国书画诗词院微博）

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