猫贝贝专栏内容：地产话题第九十七期（NO.97）
专栏内容：趣味分析，不动产投资的五大“坑”
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“不动产”这个名词，是随着中国房地产行业蓬勃发展而伴生出来的新名词，特指不能移动且具有资产价值的物品。被大众所广泛认知的，就是住宅房产，商业房产，工厂厂房这样的物业建筑。
随着2003-2016年住宅市场开启的“黄金时代”大环境，过去几年，以住宅为主要代表的不动产产品价值逐年高速增长，最明显的就是房价的高涨。
为了遏制房产资本化带来的不良后果，各地调控从2016年开始密集实施，主要有三种方式：限制购买，限制贷款，限制外地户籍购买。
这样一来，单纯依赖“炒房”的资本和异地炒客就失去了盈利的机会和空间。
但是资本永不睡眠，资本永远需求利润，再加上中国人“爱买房”传统的，既然有需求，那还怕没有办法？
于是乎，商铺、别墅、公寓、小产权房等等产品的开发和面市，在最近几年呈现“井喷”，大量“非住宅产品”进入了投资群体的视野和选择范围。
也掀起了一股“投资不动产”的热潮。
但是，这些物业可不像住宅产品那么简单，住宅只要价格合适，市场需求，很简单，也很好算账。
这些非住宅“不动产”可没有想象中的那么好赚。
综合整理了很多被“深度套牢”的案例，这样的不动产投资大坑还真不少。
今天这篇文章，我就将从一名专业地产行业从业者的角度，和各位朋友趣味聊一聊不动产投资中的五个“大坑”，与各位读者朋友分享，希望大家能够喜欢。
除了住宅，其他不动产还真不简单
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为什么第一个要先说商铺？
因为在大部分人眼中，商铺就像“会下金蛋的母鸡”一样，不仅能出租收益，还能保值增值。
电影《功夫》中的“包租婆”的形象深入人心：
包租婆形象深入人心
再加上“一铺养三代”，“商铺房东躺赚”这样的宣传引导。
购买商铺曾经也是热门一时，风靡全国。
但随着时间的验证，因为买商铺亏多赚少，巨额置业资本被“深度套牢”的案例，屡见不鲜。
可以说，最常见的不动产投资中，最容易被坑到的，就是商铺。
投资商铺，说句实话，还真不是一件简单的事情。且听我为您细细说来：
1、商铺第一大坑：返租商铺，特别是返租超过5年以上的长期返租商铺。
返租绝对是房产投资第一坑，没有之一。
为什么要返租？因为不返租投资群体不买啊，你看好地段，经营旺的商铺，那个租金回报率是看得见的，只有注定不好经营，不好收租的商铺才会用返租，还美其名曰保障回报。
这样的商铺如果直接卖肯定不好卖呀，加个高于利率的返租，投资群体一看，就不关心商铺的经营本质了，就盯着回报率去了。
这个时候，就已经跳进了大坑。
按照返租合同来看，一般都是第三公司接手，做的好呢？就依靠租金和回报之间的差价盈利，做不好呢，就直接宣布破产解散，把商铺还给业主，开发商早就不知道哪里去了。
再加上，有返租的商铺价格基本都比周边的商铺高，想要转手的难度可想而知。
2、商铺第二大坑：帐算不清楚
商铺有两笔账，一笔是租金回报，一笔是增值转让，只有这两本账算清楚了，这样的投资才能说的上是理性明智。
我先给大家算算租金回报，举两个例子：都是50平米的商铺
一个商铺总价50万，月租金4000元
一个商铺总价200万，月租金1万元
你会选哪一个？我相信有很多人会选月租金1万元的。
但是理性投资来看，回报年限是一个很重要的指标，一般不动产经营投资，按年限来看：
5年以内收回成本，属于特别优质资产，
5-10年以内，为优质资产，
10-15年范围，属于正常资产，
超过15年的，就属于劣质资产了。
回到上面两个商铺，第一个回收成本约11年不到，第二个回收成本要将近17年。
更何况，高租金伴随的经营风险，更大。
然后就是增值保值的帐：
以按揭贷款买的普通商品房的盈利为例，需要涨价30%以上才有，也就是房价只要涨幅没有超过30%，这样的房子转让就是亏损的。（利息啊，手续费，税费啊，等等成本）
那如果是商铺，如果价格不涨到50%以上，转让也是亏损的，因为商铺交易的税费更高，手续费更高。
拿买住宅的思维去投资商铺，亏的可能性很大。
3、商铺第三大坑：不看时代趋势和市场变化
电商时代，线上消费时代，“宅文化”时代，不仅对实体商业的冲击，也是对传统商铺价值和功能的直接挑战。
再加上对住宅地产的管控，开发商集中开发商业项目的势头在最近几年越演越烈，海量商铺进入市场，现在的商铺产品，早就供过于求，大量的“无人商铺街”空置，在每个城市不少见。
4、商铺第四大坑：专业的眼光，不是人人都有的。
商铺投资讲究的投资测算，经营分析，风险预估等等方面专业知识，还真的不是每个人都能具备，依赖经验和朋友参考，对于这样的大宗投资来说，是很不明智的。
这样的投资要后悔的成本很大，所以还是要多看多学。
5、商铺第五大坑：房东心态
中国房东有个特色，看到生意好就涨租，门面一空置又着急，多便宜都能谈。
这样的问题特别在临街商铺中，最为突出，很多经营商家都深有体会，生意不好，房东不会主动降租，生意一好，房东闻风涨租。
这个是人之常情，普遍现象，有这样心态的房东，再好的商铺也不能长期形成良好收益。
如果要投资商铺，如果不能处理租户和自己物业的关系，就是给自己在挖坑。
小结一下：商铺投资绝对是比拼眼光，测算能力，经济实力和投资心态等多方面的复合型投资，明眼优质商铺门槛高，普通商铺量大难挑套路多，要想买到称心如意的商铺，和古董捡漏的难度有得一拼，绝对不是买铺生金，坐地收租那么理想，请慎重。
中国的别墅，其实在不动产资产中，挺尴尬的。
除开少数地理位置特别优秀的别墅产品和买了自己住，投资别墅砸手上的可能性非常大。
我们先看看别墅这样的不动产产品有什么特征：
总价高，个性化，周转难，增值慢，回报低。
一句话，别墅是住宅产品的终极改善产品。
而任何到达“终极”级别的产品，都存在着“流通性”差的特征。
这也就是为什么奢侈品又被称为“一次性流通商品”的原因。
只要流通不畅的商品，基本属于失败的投资。
从产品本身来说，别墅具有极强的个人偏好色彩和适用性，舒适度是没的说的，也就是说使用属性是超标合格的。但你的心头好，不代表别人喜欢，从需求上先输一筹。
然后从投资角度上来看，以1万房价的城市来看，一套别墅的价格大概在300~500万区间最为常见，如果遇到市场行情较好，一套别墅涨的快，还是3套100㎡的楼房住宅涨的快？
最后，别墅因为建筑空间需求，往往远离配套成熟，繁华的中心区域，人总归是社会动物，喜欢热闹，这样偏远的别墅，直接导致入驻率低下，形成小区域的空城。
闻名全国的“京津新城”，号称是全亚洲最大的别墅区，有约3000座别墅和一座豪华的五星级酒店。
2003年开始开发，到今天2020年，开盘100多万的别墅，现在50万都没有人要。
建成十多年时间，入住率不到1成……
这样的当然是很极端的，但是各个城市周边的别墅，入住率也不容乐观。
坊间笑话：买别墅？养蚊子么？
只怕连蚊子都养不活……
房产投资有五大支柱：教育、医疗、交通、商业、产业。
别墅和这五大支柱几乎不沾边。
京津新城。图片来源：网络
卫星地图可见大量荒地包围的新城。图片来源：百度地图
著名作家海子的一句：“面向大海，春暖花开”，成了所有海景房的必备宣传。
而海景房所描绘的“美好生活”也成功的掏到了很多投资者和购房人口袋里的钱。
美丽如画，文艺气息浓厚的海景房（图片来源：网络）
但实际上，海景房并没有给投资和购买的人，带来什么美妙的体验，更多的，是资金的套牢和持续付出。
这里我把常见的海景房，分为两种类型：
一种是度假型的海景房，这样的海景房如果按照“候鸟度假”的逻辑来看，满打满算一年能住满3个月就到头了，剩下的9个月基本属于空置状态，完全没有使用价值，如果有人说可以租给别人，那就是彻彻底底的谎言：正常人的假期和旅游旺季，基本都是重合的。
另一种是常住的海景房，因为海景房一般都是远离市区，必然生活配套不方便，吃饭不方便，毫无居住品质可言，这样的海景房空置率很高。
投资绝对不是感性主导的经济行为。
海景房唯一的卖点，就是文艺情怀和海景，除此之外，一无所有。
甚至连基本居住生活功能，都不能和正常住宅相比。
有住过海景房或者具备相关知识的人都知道，靠近大海的房子，那个受到海风侵袭，导致建筑家具装修破败腐蚀的速度，是正常住宅的几倍。
同时，没有产业，人口，配套支撑的地区，也别想着增值，大概率的海景房都是贬值消费品。
失去使用价值，没有增值亮点的产品，只适合短期消费，不适合长期持有。
所以，海景房可不是什么投资好产品。
这里说的公寓房，主要包括商住楼和小户型公寓这样类型的产品。
“不限购，不限贷，总价低，回报高”是这类产品的主打噱头。
特别吸引年轻群体的喜欢，满足低积蓄群体的筑家梦想。
是不是很美好？
公寓效果图（图片来源：网络）
但对投资来看，公寓绝对是一个大坑。
在中国所有的法律法规的定义中，就没有“商住楼”和“公寓”这样的定义，也就是说，这样的产品，是从别的类型产品修改建造而来，纯粹是为了销售顺利而诞生的产品。
本质上，这样的公寓，真正的属性大部分都是写字楼，和商业性质的商业层。
面积划小，单价提高，结构改造，用途改变，都是为了“好卖”。
不然凭什么“不限购，不限贷”啊？因为你买的就不是住宅啊~
我们理性一点来看待住宅产品的保值增值的价值支撑点，一个是户口，一个是学位，还有一个最重要的，是生活成本（水电气）。
而这些，所谓的“公寓”都没有，不仅没有燃气管道，水电还是商用标准（大概是民用3倍标准）。
房价上涨，公寓也能“水涨船高”涨一点，但是同样价格住宅和公寓转让，公寓的转让成本因为其自身商业属性，大概要高过住宅30%左右。
最最最重要的是，公寓这样的产品用来住人，其实是不！合！法！的！
而现在大量的公寓产品，其实都是游走在法规边缘的灰色产品。
现在还能住人，是因为监管还没有到位，一旦不能住人，几十平米的“公寓”就完全失去了使用价值了。
现在很多城市都已经逐步开始治理这类产品：
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