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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百一十六期（NO.216）
专栏内容：真正给购房置业群体的建议思考中，发现了几个关于中国楼市的真相
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
图片来源：网络
网上关于买房置业的文章和内容，相信大家看的听的遇到的已经很多了，基本上标题惊悚OR诱人，老调重弹，抄袭洗稿，东拼西凑，大同小异的现象，比比皆是。
其实这些文章对于大部分真正需要买房的人来说，的的确确只能算上的碎片信息，低效率低价值的文字快餐而已，凭标题吸引流量，读者是否能够获得有效信息和参考价值，其实对于这些文章的“制造者”来说，并不重视。
这样的文章不仅看的又累又烦，还浪费时间。
今天这篇文章，原本，笔者是想凭借地产行业十多年的专业经验，和各位朋友分享一些适用于中国绝大多数城市的买房置业的实操经验，但在整理内容的过程中，竟然意外的发现了一些关于楼市的真相和人性的规律。
往往能够在买房这件事上所获匪浅的人，不一定是专业，但是一定是把握规律和洞悉人性的高手。
所以今天这篇文章，在建议的基础上，咱们边说边聊，看看那些隐藏在中国楼市中，不为人知的真相。
本人文章不求流量，拒绝标题党，随缘得观，都是笔者在行业多年的实践经验基础上，经过缜密的思考和总结得出来的精华和总结。
不是大路货，也不定谁都有缘分能看到。
PS：本文为系列文章第一篇，系列文章分为上下篇。
屏幕前的各位读者朋友，如果想要圆上买房安家的梦，买到有保值增值价值的房子，避免房产成为负担和因为房产贬值导致资产损失的，这10条，是刚性建议，也就是必须要牢记和遵守的楼市规则。
（上下篇各5条）
中国房地产和楼市的现状是什么？
买不起的北广上深，买不到的热门城市，随便买的三四线城市，剩下的都是买不完城市。
这个买字，就是房产流动性的核心指标！
真正有眼光的买房人，从来不听关于楼市的风言风语，从来不说房价的涨跌。
悄悄咪咪买下房子，也不会大肆炫耀。
谁会把赚钱的门道到处宣传和解释？不是骗子就是卖课程的。
操盘新房项目的地产策划，首先想的就是这些房子要卖给什么样的人。
持有房产的人，把房产当做资产评估，最重要的标准，就是考虑未来买自己房子的是什么人。
流动性，是所有具备资产属性的商品，评判价值好坏唯一的基础标准：只有能流通的商品，才有价值。
不动产不会长腿到处跑，放着也不怕人偷，钢筋混凝土合成的工业产品，仅仅是因为可以在由需求群体组成的市场中流通，流动起来，才具备价值转化（资产变现金）的特征。
资产的价格，是在人与人之间流动，也就是交易，转让，租赁等等经济活动过程中，才会产生变化。
不会变化价格的资产，不具备流动能力的资产，有个词叫做有价无市，就是纸面财富。
买房置业，第一件事，还真的不是自己喜欢不喜欢，不是对未来生活的憧憬和想象，而是看看这个房子，以后谁会想买，这个谁的购买力怎么样？这个谁的数量有多少？
这个考量，不分刚需和投资，具体原因下面会说到。
直白一点，只有未来接盘买你房子的人越有钱（购买力产生的价值增长），或者基数够大（供需关系对价值的提升挤压），这样的房子才越值钱。
就像农村自建房和位置偏远的大户型，典型的反面教材。
好东西，瞎子都看得见，就是这个意思，连包装营销都不需要，当然购置过程的竞争，也越激烈。
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有买房经验，或者看过房子的各位朋友，你们觉得决定一套房子是否能保值增值的条件有哪些？
房企品牌？
地段？
户型？
物业？
装修？
交通？
规划？
地铁？
配套？
……还有可以继续罗列的N个条件？
考量的越多，越容易犯错，对决策干扰越大！
亚洲首富李嘉诚有一个经验，被中国企业家们备受推崇：生意越大，算计越少。
动辄千万上亿的生意，往往通过一个只具备简单加减乘除功能的计算器的简单运算，就能下决心。
无他，抓住生意核心，其他的细节，交给专业的人去做就可以了。
买房这件事，想的越复杂，越难买到房。
什么新区规划，未来宏图，都是烟雾弹。
要看准房产的价值，其实只有两个核心因素：
第一个是教育资源打底。
有没有这个城市和地区最优质的的基础教育资源，从幼儿园到小学，再到初中。
不管是老城区，还是什么名头的新区新城，没有这种过硬的教育资源，可以直接忽视。
记住，大家买房都是奔着增值的目标去的，保值的底线，需要教育资源的支撑。
北京上海的学区房大家可以了解一下，13㎡北京带学位的过道房，730万卖价，买家抱着希望去和卖家商量价格，最终800万出头成交。这不是笑话，这是看得见的现实。
而引入重要教育资源的新区，新城，就是价值洼地，不看不问直接买，如果这样的新区还限价，闭着眼睛去抢。
第二个就是政府行政中心的支持。
任何城市的政府驻地，都是这个城市的脸面和价值表现，俗话说人靠衣装马靠鞍，靠着衙门房子贵。
不敢说政府行政中心周边的房子房价最高，但是一定是一个城市房价最稳定最坚挺的区域。
随着中国房地产发展，为了硬拉一些新区的土地价值，不少地方政府部分甚至频频“搬家”，为新区站台加分。（教育资源的引入和实力表现周期太长，至少6-12年才初见成绩，而且难度很大变数也多）。
这种情况，就在中国很多的4线到18线的城市的过去十几年里面，频繁上演着。
就像福建省南平市的政府行政中心，不仅想迁移到新城建阳，甚至提前几年就轰轰烈烈的敲锣打鼓造势宣传了。
靠着政府的房子，能不能增值不敢保证，但是保值至少是能实现的，总不可能连政府驻地周边的房子都贬值掉价了吧？那不是啪啪打脸么？
（打人可以，骂人可以，但是不能打脸啊，这是原则问题。）
优质教育资源学区房，是用现在博未来的升值，结合当下的一些城市限价的政策，有保障。
而政府驻地，涉及地方执政脸面，这个稍微有点政商意识的都懂。
当然最理想的就是学区+近政府，这样的房子就算放鹤岗这样的城市，也是抢手保值货。
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刚需群体面对楼市的最大谎言就是“一席之地，买比租好，未来可期，值得等待”。
额，这段文案是几年前中国某个一线城市周边的卫星城的住宅项目的广告语。
放到今天来看，仍然充满了诱惑：一线安放不下的肉身，由睡城来承载。
别的不说，中国四个一线城市和核心城市的卫星城，在过去几年里面，表现如何？
投资客粉碎机？还是炒房团梦断之地？
北京旁的燕郊，上海紧邻的嘉兴（嘉善县），深圳旁的惠州（惠阳和大亚湾），紧贴广州的清远和从化。
环上海城市嘉善（图片来源：网络）
广东城市格局（图片来源：网络）
环北京投资概念图（图片来源：网络）
谁买谁知道。
这就是中国卫星城和睡城的真实价值：自身不硬，挨着谁也硬不起来。就算概念炒作起来，也是虚的，支撑不足以应对风险。
“宁要城里一张床，不要郊县一套房”，不是因为这张床有多舒服，而是这是城里的床。
不管有没有贴着大城市，抱大腿的永远不可能超过自身有潜力的。
资本厌恶风险，资本永不休眠，资本不会等待。卫星城和睡城的未来，怕是要留给屏幕前的下一代来等待了。
当然头铁的可以试试，放着这篇文章在这里，过个3-5年我们再回头看看？
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中国的房产价值，很大程度上是文化传承的观念在支撑，成家立业和安居乐业，是房子有价值的“群众基础”。
所以买房就买住宅，什么公寓，商铺，商办商住，SOHO……七七八八的类住宅，看都别看，碰都别碰。
我们谈的是以买房置业为基础，投资纯粹看眼光和能力，另当别论，风险自担。
这其中还有一种特殊的物业，就是车位，值不值得买？似乎成为了颇受争议的话题。
这里要设置一个前提，那就是盈利的定义，就是在法律允许的范围内，通过资金资产的调配，追逐创造最大的利润，没毛病吧？
前段时间，有个关于房产界的新闻颇受关注：
开发商将133个车位打包以5万元/个的价格卖给了小区一位女业主，随后，女业主给这133个车位全部上了地锁，加价2万出售，而且只售不租。
先抛开道德评价不说，当屏幕前的你看到这个新闻的时候，是一种什么感觉？
妙啊！这是典型打着合法的旗帜赚钱的事儿啊！是不是这个理？
所以，对于车位是否需要买这个问题上来看，真正清醒的人，都不会买，也不应该买！
关于车位产权年限的规定：有产权的车位产权年限为70年,无产权车位的使用年限为20年。
中国汽车使用标准是15年，谁家的车能开35年的？
再说一个现实情况：和60-70年代的理念不同了，一套房子放现在有多少还能住着不换保持20年以上？
当资产主体，也就是商品房，再次进入市场流通，进入交易环节的过程中，车位绝对不是加分项和增值附加项，而是累赘。
当然，各个城市情况和各人需求或许有不同，还有一个标准，就是拿自己的车，做个对比，如果车价大于等于2倍车位总价，那就随便买，车价等于车位价格，看需求买，车价小于车位价格，根本不要考虑买。
或者用使用成本来看：
15年车位租金总和大于车位总价，买
15年车位租金总和等于车位总价，看需求买
15年车位租金总和小于车位总价，还不如把车位钱加给房价买更好的房子。
买椟还珠，不过如此。汽车最多算个耐用消费品，价值上弄的本末倒置，哪里是为业主服务的消费的啊？那还不得供着啊？
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降维打击这种商业思路，在房产购置这件事上面，就是天大的笑话。
想要买房这件事上实现对自己人生的助力，也真正能在经济和个人发展上提供实际帮助的，基本上房子跟着人走，房子随着个人和家庭的财富积累越来越靠近中心，面积越来越大，保值增值的资产属性越来越强。
在房子这件事上，千万不能偷懒，打着情怀复古记忆的文艺牌，固化思维和资产流动性。
什么意思？
学区用完，立马转手，
升值加薪，积极改善，
个人发展，旧房换新！
为什么说人挪活，树挪死？
出路出路，不走出去，哪里来的路？
死守着一套房子期望涨价增值赚钱的，这辈子也就这套房子了。
大家有没有发现，赚不到大钱，人生没有发展的群体，都是死守不挪窝的？
这就是第一个规则里面的说到的，不管刚需还是投资，都要随着个人和家庭的提升，进行房产“升级”：
郊区的永远涨不过中心的，四环的永远涨不过三环以内的，旧房子永远涨不过新房子。学区差的永远涨不过学区好的。
在二手房市场中，有这么一个不成文的潜规则：
5年房龄等同于新房，10年房龄是行情均价，20年以内的房龄具体情况具体分析，20年以上房龄，除非是无敌学区或者博拆迁，看都不建议看，大概率买了砸手上的货。
买房想玩转资产属性？那就是10年为界，通过自身努力和勤于周转，始终保证自己名下的房产都是10年内的新房产，或者20年房龄以内的优质房产。
折腾才能出财富，房子这事儿上面，更是要勤于折腾。
这个规则不仅在大城市中尤其靠谱，放到小城市，也一样受用。
还真没见过通过降维投资（中心跑郊区，一二线跑卫星城，省会跑地县城市……）能干的过往中心挤，往高价值区域挤，往高房价区域挤的。
100万可能在深圳只能买10㎡，到了山东乳山可以买200㎡。
现实情况就是，深圳争破头皮的抢，乳山的无人问津。
买房子这事儿吧，结果从来都不是靠数量取胜的，永远都是质量决定的。
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