说到地产，大家的第一反应一定是房价，而对于房价又一向是有两种截然相反的观点，或者认为房价是可以一直涨的，或者觉得房价存在着巨大的泡沫，随时会崩盘，银行也会被房地产的泡沫连带着破产完蛋。
我个人浅显的认为，房价或许可能会降，一些地产企业也可能会破产，但是地产作为一个整体是不可能退出历史舞台的，归根到底，人们永远对美好的生活有着更高的追求，改善型住房这一需求是永远存在的。
看了一下地产板块，和地产相关的上市公司居然有126家，这个数字比银行、保险、券商板块所有票的总和还要多，也能看的出来地产在国家经济中的重要地位。
“招保万金”，招商地产、保利地产、万科、金地集团，是以前地产界的四巨头，据说现在新的四巨头是“碧恒万融”了，碧桂园、恒大、万科和融创中国，只是碧桂园、恒大和融创都是港股的票，离我们多少有些远。
那么，无论是老的四巨头还是新的四巨头都有万科A一席之地，所以，第一个写万科，把万科当做地产业的龙头老大，拿万科做锚定的参照系也就顺理成章了。
万科在07年底的时候净资产是292亿，目前是1163亿了，十年时间增加了4倍左右，还算是OK，总资产是1.22万亿，总负债1.02万亿，这是一个什么概念，这意味着地产股也和银行、保险一样在用着十倍的杠杆，经常听到人说银行最大的风险在于高杠杆，可见这地产的杠杆可是一点都不比银行少呢。
万科07年底的价格是28.84元，PB6.77，加权ROE23.75%，还OK，符合那次牛市的背景，当时的金融地产普通估值很高。
万科08年底的价格是6.45元，PB2.22，加权ROE13.24%，08年万科是10送6的高送转，所以一下子价格跌了这么多。
万科09年底的价格是10.81元，PB3.18，加权ROE15.37%，四万亿，当时的中国股市普遍上涨，大家也没给万科更高的估值预期。
万科10年底的价格是8.22元，PB2.04，加权ROE17.79%，高ROE的增长推动了万科的净资产每年都在增加，在股价变化不大的情况下，PB就逐渐下移，越来越显露出价值。
万科11年底的价格是7.47元，PB1.55，加权ROE19.83%，ROE逐年上升，PB却逐年下降，当时的房价已经在连续上涨了，这时候的万科非常值得买入啊。
万科12年底的价格是10.12元，PB1.74，加权ROE21.45%，话音未落，12年万科就涨了35%，价值永远是企业的核心。
万科13年底的价格是8.03元，PB1.15，加权ROE21.54%，其实已经无需多说了，13年底的黄金坑，看来对于地产也是如此，1.15的PB却对应着20%以上的ROE，是不是有点现在股市的样子？
万科14年底的价格是13.9元，PB1.74，加权ROE19.17%，也只不过回到了12年的PB而已，绝算不上贵。
万科15年底的价格是24.43元，PB2.69，加权ROE19.14%，果然，即使在15年的股灾1.0到4.0的过程，万科反倒在不断的创新高，我知道有姚老板的原因，可是如果不是万科自己的价值高，仅仅一个姚老板也不可能掀起这么大的风浪。
万科16年底的价格是20.55元，PB2，加权ROE19.68%，16年回落了一点点。
万科17年底的价格是31.08元，PB2.59.加权ROE22.80%，当然，大家都看到了万科在17年的大涨，截止到今天万科的PB是2.2。
只有一个万科的数据，所以表简单一些，还没办法进行对比。
万科给我最大的震撼就是稳定，每年的ROE都在20%附近，这是一个极其可怕的数据，并且完美的穿越牛熊，股市的变动，甚至实体经济的波动都几乎没有对万科造成什么像样的影响。
万科在08年底每股净资产只有2.9元，到了现在是12.02元，不到十年的时间增加了4倍，这才是给投资者真金白银的回报，就是企业的内生价值。
如果有朋友在08年底买入万科，复权后，当时的价格是3.5元，而截止到今天是27.15，当然权的算法不是简单的除法，但是万科也至少给与投资者了六七倍的回报。
从历史的估值来看，现在的万科还处于均线的上方，并不是那种能让人欣喜若狂的低估，可是如果从今年一月份的高点来算，已经下跌了33%了，那时候的PB是3.51，而今天万科的PB是2.2，虽然趋势线还是在完美的向下，但是这个位置，这个跌幅，万科一波大级别的反弹也是说来就来的。
万科，上市日期，1991-01-29，到现在27年了，从深万科，代码000002，一路走来，见证了中国经济的高速发展，也相信，万科一定能够见证和参与中国更美好的未来。
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