近几年，美国房产投资凭借市场稳定性和潜在的投资回报率成为越来越多中国投资人进行海外资产配置的选择。购买美国房产无论自住还是投资，都要将房屋的持有成本考虑在内，但很多投资人在购买房产之后，往往忽略了这些因素，尤其是在房产维修、缴纳房产税以及租赁托管等方面，一不小心就会陷入各种“坑”。此前好望角为投资人推送了美房投资防坑指南系列（一）、（二），下面，我们将继续为投资人推送美房投资防坑指南（三），供各位投资人参考。
美国房产六大坑之四---持有之坑
坑人缘由： 房子若不善加保养，就会费用横生。美国无房不税，不交房产税或租金所得税，后果很严重。
01
维护费用
在美国买房，需要注意屋顶的使用期限，屋顶的修缮费在美国非常昂贵，经常可达上万美金。屋顶分为沥青屋顶、金属板材屋顶和平台屋顶，以沥青屋顶为例：因为颜色多样，可以满足各种风格和设计的需求，所以价格较便宜且被广泛采用，但沥青瓦屋顶的使用寿命在15到30年之间。损坏沥青瓦的主要是阳光，阳光会让沥青“分泌”出油脂，这样会使沥青变干，使它们更脆弱，从而导致裂缝。所以沥青瓦也需要经常进行维护，如果不定期进行维护，十年后可能就需要更换屋顶了。
新房的屋顶拥有较长时间的保质期，但如果是购买二手房，买家可能会因为室内装修良好而忽视屋顶，在交割后才发现屋顶已到保质期需要更换，这样就多出一大笔开支。
此外，对于二手房来讲，购买时需要注意房屋内部电器的使用情况，如果过户后不久就要更换空调、热水器、洗衣机、灶台、冰箱、烤箱等，也是不小的开支。若因为更换设备而花费太多，几年后卖房时，美房投资可能就会变得毫无意义。
02
房产税
美国无房不税，持有房产要缴纳房产税，很多初到美国购房的投资人恰恰忽略这方面。不乏有房主因多年未上税，出现房屋被政府没收的情况。而且，如果拖延缴纳房产税，房子想要出售就需要卖家既补交房产税，又缴纳高额滞纳金，交齐后才能将房子出售。
房产税是当地政府按照税基（房产评估价值×一定的比率）乘以房产税率计算而得，政府会定期将账单提前寄给客户或代缴公司。不同州的房产税率并不相同。请看下图不同州的房产税率：
此外，美国也有新城建设费方面的要求，这种费用主要是来建设学校、公园还有社区的基础设施。各个州的名称不一样，例如佛州为CDD（Community Development District ) Fee；加州为Mello-Roos Fee，这部分属于广义房产税的一部分，投资人也需要留意。
加州房产税有两次缴纳时间：
第一次缴纳时间是11月1日之前，如果12月10日还没有缴纳，就要开始付滞纳金，逾期不交的惩罚金是10%；
第二次缴纳时间是2月1日之前，如果4月10日还没有缴纳，就要开始付滞纳金。逾期不交的惩罚金是10%。
如果长期逾期不交，就可能被政府强行收回产权。如果终止期是节假日，就顺延到下一个工作日。
佛州房产税有一次的缴纳时间：
每年10月末，佛州政府会将账单寄给客户，客户如果在第二年的3月之前缴纳会有部分折扣——
11月缴纳折扣4%；
12月缴纳折扣3%；
第二年1月缴纳折扣2%；
第二年2月缴纳折扣1%；
第二年3月缴纳无折扣。
需要注意的是，如缴纳时间超过4月1日，政府会征收3%的罚款。
客户缴纳房产税的几种情况：
委托托管公司代缴房产税；
自行缴纳房产税 (上网支付或邮寄支票)；
在贷款银行设置了Impound account, 银行会代扣代缴地税和保险，这种情况下只要按时支付银行的每月还款额即可(月还款额当中已包含按比例1/12收取的地税)。
如果客户已委托托管公司代缴房产税，或已在贷款行设置impound account由银行代扣代缴，则此次房产税无需客户缴纳。如果租赁托管公司帮忙代缴房产税，客户一定要其提交房产税缴税证明。如自行缴纳房产税，请参考房产项目所属郡政府的税务网址。
03
租赁
大部分在美国购房的客户都没有在美国实际生活过，对于当地租赁市场不甚了解。买下房子后如果是租赁托管公司负责出租房产，则会轻松很多。如果自行出租房产，需要到当地网站或找经纪人帮忙寻找租客，如果找到了一个麻烦的租客，对于房屋的毁坏，家用设备的修理或更换，或者租金的延付，对于远程操作房产的购房者都是很头疼的事情。
对于租金所得，需要在每年4月15日前向国税局申报上一年的个人所得税，美国的专业税务师提供报税服务。个人所得税税率表如下：
每年缴税的最后期限，为4月15日午夜12点，晚交或少交都将面临罚款，甚至触犯法律。美国财政部税务署每年都会随机抽查一定数量的税表，非法逃税漏税一旦被查出，除要缴纳数倍的巨额罚款外，还可能被判刑入狱。
04
托管公司
租赁托管公司即委托管理公司，可以帮助客户提供租赁房屋等服务，有些服务商也可提供包租服务。很多客户本以为租赁托管公司提供的租赁服务可以无限期续租，但是几年之后租约到期，与托管公司沟通，得知没有办法继续托管，找到几年前的合同发现并无续期的权利，于是纠纷就产生了。包租服务也同理。
防坑法则：
房屋维修：对于房屋要注意细节的保养，也要将家用设备的更换提前计入成本。
缴纳房产税：对于房产税，客户需要确定自己的交税方式，如果租赁托管公司帮客户代缴房产税，一定要其提交房产税缴税证明。自身也要留意郡政府的网站，如果自住，也需要时刻查看自己的邮箱，了解需要缴纳的房产税，防止房产税漏交的发生。
房屋租赁：对于寻找房客，请参考正规的租房网站（如Zillow, Trulia）或向专业经纪人寻求帮助。对于租金所得，不要忘记申报个人所得税。
托管公司：如果客户购买房产之后让托管公司代为管理，一定要清楚在托管到期时候是否客户可以有权续租，若可以续租，在合同内应写明，以避免未来纠纷。
以上，就是好望角为投资人总结的投资美房防坑指南（三），希望大家明眼识坑，轻松防坑。不同的房屋类型、不同的房产所在区域、不同购买房产的目的（如需出租管理）对美国房产的持有成本都有不同程度的影响。投资人需要清楚了解相关购房后的政策和程序，最重要的是一定要选择专业服务机构，不仅可以了解美国房产的基本情况、流程以及养护内容，更能够为投资人在购房前期到持有后期提供一站式系列服务。
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