我之前写了一篇文章初步探讨了现值和内部收益率，可以回复'租房'，回顾《租房？年付？月付？丨生活中的现值和内部收益率》一文。
看过文章的朋友都意识到了，货币是有时间价值的：.
在不同时点下，相同的钱都是不同价值的。
产生这种情况的根本原因是每个人可以实现的收益率不同，而且物价是存在通货膨胀的。
所以通过现值（PV）的计算，我们更好地可以衡量未来一笔现金流对于我们今天的价值。
回顾生活中的IRR
回顾一下在租房的这个例子中，每一个月要付的租金都是一样的，但是在我们现实生活的很多理财产品或投资项目中，每一笔现金流都很可能不一样。
不止是我们每期支出的钱有可能会变化，我们的收入也有可能是分成多个时间的，而且每一个时间间隔都有可能不一样。
那通过什么来衡量一连串波动的现金流给到我们的总体收益情况，就需要用到内部收益率了。
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IRR的用处
内部收益率，是由英文Internal Rate of Return翻译过来的，简称IRR，所以中文字面上的意思有点难懂。
通过计算IRR，目的在于得到一笔投资回报给我们的价值，并且很好地跟同期的其他投资项做比较。
一旦发现收益率还不到4%，那还不如货币基金像余额宝这些收益高，那这笔投资也理应抛弃。
那么，IRR究竟表示的是什么呢？
结合之前讲到的PV，IRR实际就是计算在一定时间内，“资金流出的PV”对比“资金流入的PV”，在相等情况下得到的收益率。
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投资中的IRR
如果我们选择租赁和出卖房产作为投资选择，那么IRR可以帮我们进行决策。
举个栗子
我们今天花40万全款买了一套公寓，马上花了10万和一年时间装修，然后我们每年租出去收入2.5万。
租了四年，五年后把这套公寓卖了得90万，这样我们这套投资回报率是多少？
你是不是打算这样计算?
拿卖房差价40万，和每年租金2.5万*4年=10万，共50万当利润，得出总回报率是50/50=100%，平分到五年每年是20%。
这样算对吗？
显然是不对的，我们之前说过了，货币是有时间价值的，所以我们要结合这笔钱对应的时间来计算。
我们可以把这一系列的收入和支出用时间轴表示，收入为正，支出为负。
IRR就是用来在“有时间条件约束下”计算收益率的工具，回顾前文说的，这笔收益率就是用后续的这笔收入现金流算PV，得到50万的年利率。
我们可以把这笔现金流输进EXCEL表排成一列，然后用IRR函数选中这个数列。
这时候我们得到16%，意味着这笔买房的年收益率约为16%。
按照之前计算PV的方式，我们也可以把租金按16%的收益率得到现值，这个过程叫作“折现”，所以16%也叫折现率(Discount Rate)。
但PV公式只方便计算每期现金流相同的情况，所以我们可以把出售房子90万的收入，同样按5年折现到今天，加上租金得到的PV，会发现恰好就是50万。
所以对比起PV的运算，IRR的使用为我们带来了更多的便捷，而且即使每一笔现金流都不相同，也可以得出收益率。
到此我们大概知道IRR的一个计算过程了，在现实生活中，我们也是很有可能需要用这种方式计算投资回报率的。
例如有定期分红的股权投资，有利息派发的债券，企业一笔投资项目给未来带来的现金流，工厂投资一台设备给自己带来的收入等等。
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年金保险与IRR
但也很可能，上述情况针对一般家庭都是没有接触到的，往往她们最有可能使用上IRR计算的方式就是——年金保险！！
年金保险通俗来说，就是我们给保险公司一笔钱，可能是一年给也可能是分几年给，保险公司在未来某个时点或某段时间内，定期返还我们一笔或多笔钱。
如果买过类似产品的朋友，一定曾听过保险销售说的:“你现在交一笔钱，到时候保险公司在你孩子读书的时候会不断地还给你，很明显所有钱加起来都比你给的本金多啊！”
业内把这种产品称之为——教育金保险。
同理，如果返还设定在60岁后，就是养老金保险了。
有心看完文章又买过这类保险的朋友，现在你可以把保单翻出来，我们细细地算一笔账了。
还没买但是已经有保险销售给你建议这类产品的朋友，你也可以按条款的设定计算一下你的投资回报率，如果最后低于4%，你还不如存余额宝呢！
具体这类年金保险是什么？真实收益率到底是多少？
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