之前有很多人问,为什么选择要选择贷款买房,为什么要贷款30年,以及哪种还款方式比较划算,等等。
今天这篇文章就从更深的角度来分析,究竟如何才是最省钱的方式来还房贷。
文章从五个方面来分别给你阐述原理和本质,并告诉你方法。
对于已经买了房子或者有买房计划的人来说,可以直接拿来做参考使用的。
因为房贷的基数非常大,对于动辄上百万的房价来说,掌握一些房贷还款的知识是非常有必要的。
但我更希望你能从文章中,有所思考,有所感悟,授人以鱼不如授人以渔。
在说这个问题之前,给你说一个很有意思的话:富人开着宝马,去借你骑着自行车存在银行的钱。
经济学家林毅夫曾说:穷人把钱存在银行,实际上是补贴富人。
为什么呢?因为富人深刻地意识到,贷到就算赚到,钱永远都在贬值的,因为通货膨胀是永远存在的。
他们通过银行,借一笔低息的钱去投资,可以赚更多的钱。
10年前,你花200元,可能买到一头猪,但10年后,你可能只能买到一个猪大腿了。
同理,十年前你借20万买了一套房,十年后房子价格200万,增值180万。
这一过程,我们通常用M2来体现:
2004-2018年,我国M2增速
什么是M2,广义货币,代表全社会货币总和,是衡量货币供给的数量指标。
在过去几年,M2增速达到了历史上的最高的2008年,2009年,和2010年,分别是17.8%,27.68%,19.70%。
最低值在2018年的12月,增速为8.1%。
政府在不断增加货币供应量,市场上的钱越来越多。
通货膨胀就像温水煮青蛙,在你猛然回首间,发现自己的钱不值钱了。
从建国以来到如今,我国一直处于通货膨胀下,80年代的万元户,放到现在都不好意思说自己有钱。。。
而未来,中国也必将处于通胀中,同样一套房子全款的价格,可以贷款买三套。
所以贷款买房,远比全款买房省钱。
关于利率,我在之前的文章中写过:为什么利率对你来说非常重要?
那么这里引申一下,为什么房贷利率对你非常重要呢,你要知道,对于百万元起步的房价,利率是非常重要的。
在我国,目前的商业贷款五年以上的基准利率是4.9%。
但是,各个地方银行的政策略有不同,比如上海现在的房贷利率是下浮10%,也就是九折利率,具体利率为4.41%。
但武汉郑州的房贷利率是上浮30%或者25%,也就是基准利率的1.3和1.25倍。
我们来比较一下在利率上浮30%和下浮15%的情况下,对于的还款金额和月供。
同样是100万的贷款,最后还款的总额相差将近40万,月供相差约1200。
所以,银行贷款的利率越低越好,因为这代表你的还款金额和月供也会相应的减少,实实在在的真金白银。
而且,在你贷款时和银行签订的合同是:基准利率*浮动值。
怎么理解,如果你签订的是上浮30%,那么无论央行如何变更基准利率,你要同比上浮30%;
而如果你签的合同是九折,永远是在基准利率上打九折。
很多人也会说,贷款会有利息,并且利息很高,但是你要知道,贷款利率和我们平常所说的名义利率并不相同。
因为房贷比较特殊,那是真的年利率4.9%,它是按照剩余贷款余额来计算的,而消费分期和其余借贷并不是,它们是按照初始贷款总额来计算的。
实际利率相当于名义两倍,而房贷本身就是实际利率,你还款的本金是在不断减少的。
不信你去问问你身边的人,有谁愿意按照房贷利率借给你的,并且敢借这么长的时间。
所以,房贷利率选择的时候,一定是越低越好。
30年的还贷周期,在很多人来看来很可怕,因为从表面上来看,意味着几乎你的人生三分之一都背负着一笔债。
但其实,30年月供根本很少很少,根本不需要担心。
很多人说30年月供是个鬼,也就是大家都听过但是没见过。
数据调查,中国大部分按揭贷款的大部分还款周期都是5-10年之间。
你可能十分惊讶,是的,很多人买了房以后,没过几年就卖了,所以还款周期就从30年变成了十年以内。
或者是还完款后来进行重新抵押更多的钱来使用,所以提前结清了这笔贷款。
其次,在银行贷款5年以上的就算长期贷款,也就是说你贷款6年和贷款30年利率是相同的。
所以,在30年的时间中,用一个很低的利率,其实也降低了很大的风险。
虽然你选择了10年期的会少付利息,而你付出的代价就是把还款能力提前占用了,同时你还款的压力也会大好几倍。
30年的虽然还款时间和利息长,但降低了你的还款压力,而这个时候,如果你有购买第二套房的计划或者其他物品的计划,能力就会增强。
所以,贷款时间越长越好,最好是贷款30年。
在等额本息和等额本金中,等额本息是每个月还款的数额是一定的,每个月都按照这个数额进行还款,这也是大多数人的选择方式。
而等额本金,他的意思就是每个月的还款本金是相同的,但是每个月还款的金额都不相同,第一个月最高,之后每个月递减几十到几百块。
我们就以贷款30年,金额100万,基准利率4.9%为例,两种方式的还款对比如下
其实可以看到,等额本金的总利息要比等额本息低出17万左右,大概11年后,等额本金的月供才低于等额本息。
而在前11年中,等额本息比少付了月10万元。
其实可以简化成另一个问题,30年的总利息减少17万和前11年少还10万,你选择哪个?
反正我肯定选择少还10万元,其次这还涉及到一个机会成本。
在30年的时间中,你可能会购买二套房,或者你需要置换房屋,购买学区房,甚至你可能会遇到一波牛市,或者别的投资机会。
这个时候你就需要一部分资金来抓住它,但是,房贷还容易,再借出来,就很难了。
用一点利息换未来再次购房或者投资的机会,我觉得是很有必要的。
所以,对于一般人来说,房贷要选择等额本息。
当然,公积金不得不提到,公积金的利息远低于商贷,目前公积金的基准利率为3.25%。
商贷的基准为4.9%,相当于打了6.6折的商业基准利率。。。
所以,公积金自然能贷多少就贷多少,但公积金可以说,他既是你的钱,又不是你的钱。
每个人都往公积金账户里存钱,去公积金贷款里用钱的那个人,其实用的是中国所有人往里面存的钱,贷的钱并不是国家的钱,而是其他人存在公积金里的钱。
所以谁早用谁受益,而你存在这里的钱只按活期利息给你算。
比如你在发工资的时候,企业会从你扣除一部分,比如1000元,然后单位需要给你同样缴1000元,这样你的公积金实际到账应该是2000元。
除了还房贷,你想提现非常困难,但是很多人公积金增长很快,在一线城市,尤其是在国企和体制内,大部分人名义到手工资很低,但实际福利很高。
这个时候你的公积金一定要先用,额度能用就用,当然有时候公积金的额度不足以满足购房额度。
这个时候就可以通过组合贷,先把公积金的额度用完,不足的部分使用商贷。
所以,房贷如果有公积金,一定要公积金优先,其次组合贷,最后再考虑商贷。
其实,房子对每个人来说都是人生中的大事,也可能是很多人人生中最大的一笔金额,所以了解一些知识,避免一些坑,是非常重要的。
综上所述,最省钱的还贷方式,是选择最低首付,贷款30年,选择最低的利率,通过等额本息的方式,公积金组合贷优先。
其实我也可以直接给你说结论,这样简单省事,但是有时候知其然,更要知其所以然。
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