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为啥“小产权房”不能买？

案例回放

购买小产权房导致房财两空

近日一则新闻引发了很多购房者的关注，在房价一路飙升的现状下，很多购房者将眼光瞄准了价格低、费用也低的“小产权房”。在这些购房者中，有的清楚“小产权房”在法律上的不合法性，但是，无奈囊中羞涩，为了实现居住条件，只好冒着风险购买能买得起的“小产权房”；而有的购房者，根本就不了解什么是“小产权房”，不了解购买“小产权房”能给自己带来什么风险，只是因为价格因素选择购买了“小产权房”。

但是最近广州市国土资源和房屋管理局下发了一则《关于不要购买“小产权房”的公告》，该公告的发出，引起了诸多购房者的恐慌，究竟是什么内容能够引起如此大的波澜呢？该公告中指出：“小产权房”销售所得款属于非法所得，“小产权房”买卖一经查实，购买者买“小产权房”的房款会作为非法所得款项被没收，希望市民不要抱任何侥幸心理去购买。

原来公告中指出，市民如果购买“小产权房”，“小产权房”的房款会被作为非法所得予以没收，这岂不是“房财两空”。因此很多市民纷纷打来电话咨询到底什么是“小产权房”，“小产权房”为什么不能购买，关于这个问题我们咨询了吉林良智律师事务所的邱刚律师。

律师分析

小产权房不是国家颁发产权证

邱刚律师表示：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。简单地说，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地即“宅基地”上建成的；另一种是占用耕地违法建设的。

邱刚律师称，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时根据国务院就目前“城镇居民不得到农村购买房屋”的指导性意见，城镇居民在农村购买房屋将不能办理产权。北京宋庄“画家村”的案子就是一个典型的例子，很多上世纪90年代在宋庄购房的画家最终没有获得法律的保护，这些画家最终不能取得房屋所有权。所以即使建设在“宅基地”上的房屋也会因为非本集体经济组织成员而不能取得产权，当然不能购买。

针对第二种违法建设在耕地上的房屋，因为违反了土地管理法第十二条以及第四十四条的规定，而成为非法建筑。《土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条对具体变更手续又进一步明确地规定了，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。所以，如果在耕地上建设开发房屋，应该先经批准，待土地性质由集体土地变为国有土地后，才可以开发建设。没有经过该程序，就擅自在耕地上建设的房屋是非法建筑，当然也不能购买。

律师提醒

购房要注意土地使用证

邱刚律师提醒广大购房者，在购房过程中一定要注意审查开发商的合法证件。而区别房屋是否是“小产权房”的重要证明是“土地使用证”，如果土地使用证表明土地性质是集体土地，那么开发建设的房屋就是我们平时所说的“小产权房”，不能购买。土地性质是“国有”才符合商品房开发建设的条件，在开发商同时具备了其他合法证件以后，即“土地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”，才可以放心购买。