[提要]仲量联行称，上海中心大厦已经出租约60%的办公空间，但仅有1/3的租户进驻楼内，而计划中的豪华酒店并未开放，走廊仍是空空荡荡。同时有专家指出，上海中心大厦面临的挑战在于，经济增长放缓期间，寻求削减成本的公司不会选择租金高昂的写字楼。
直插云霄的上海第一大厦
近日，一则“出租率仅六成，仅有1/3的租户进驻”的消息让身为全球第二、亚洲第一高楼的上海中心大厦成为人们关注的焦点。
不过，有幸福，就有烦恼。日前，仲量联行称，上海中心大厦已经出租约60%的办公空间，但仅有1/3的租户进驻楼内，而计划中的豪华酒店并未开放，走廊仍是空空荡荡。同时有专家指出，上海中心大厦面临的挑战在于，经济增长放缓期间，寻求削减成本的公司不会选择租金高昂的写字楼。
果真如此，亚洲第一高楼岂非“虚高”？
对此，上海中心大厦资产管理团队向我们表示这种说法站不住脚：首先，上海中心大厦刚刚启用，60%的出租率并不低，入住率也会慢慢提高；其次，超高楼的社会贡献、经济价值都非常广，并不仅限于出租。
上海第一高度屡被刷新，空置率高引来非议
资料显示，上海从不缺乏高楼。
用寸土寸金形容陆家嘴绝不为过，而此地的超高层摩天楼更新换代速度之快更是超乎想象。
金茂大厦、上海环球金融中心、上海中心大厦这三大高楼见证了上海20年来不断创新、勇攀高峰的进取精神，与此同时，也听到了不同的声音：超高楼的出现意味着经济见顶。此种论调源于德国经济学家安德鲁劳伦斯提出的“摩天大楼指数（Skyscaper Index）”，即经济衰退或股市萧条往往都发生在新高楼落成的前后。这一惊人发现被称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。
然而近期又有媒体援引仲量联行数据称，上海中心大厦已经出租约60%的办公空间，但仅有1/3的租户进驻楼内，计划中的豪华酒店并未开放，走廊仍是空空荡荡。
报道还援引专家称，上海中心大厦面临的挑战在于，经济增长放缓期间，寻求削减成本的公司不会选择租金高昂的写字楼，而这是上海范围内的写字楼面临的共同难题，仲量联行的数据显示，一季度上海主要办公楼的空置率已经激增至12%。
美国一家媒体更是据此认为上海中心大厦象征一个时代的结束，其目前的困境显示中国房地产市场正经历一些重大变化，并给出了三点理由：
1、中国飞速的城市化导致城市不断扩张，带来通勤时间长、幸福感下降和经济效率低下等问题。
2、工作场所习惯在发生改变。上一代中国人向来看重终身就业和大单位的稳定――而大单位往往就是在城市中心和高楼里办公的公司。但如今，中国的千禧一代已经不看重这一点。
3、对于城市的拥挤，政府也渴望做出改变。目前，中国政府解决这些问题的办法是对特大城市人口设限，鼓励在传统的城市中心周边发展所谓的城市群。
对此，我们走访了上海中心大厦。该大厦负责办公楼租赁招商的周经理认为以上报道纯属假新闻，在他看来，上海中心大厦的租赁招商并不难，空置率高不过是暂时现象。上海中心大厦办公室的租金是每平方米18元/天，在上海并不属于最高的，“我们大楼的人气也很旺，每天来参观考察的人络绎不绝，在此租赁办公的人也很多。”
上海中心大厦高级资产管理顾问陈晓欧则驳斥了经济见顶的观点，相反他认为超高楼是经济发展的主力军：“随着地皮上涨，大楼必然往高处长，这是经济发展的必然需求，不论是在欧美，还是在亚洲的东京、新加坡，超高楼都体现了经济活力，与此同时，超高楼也在为城市发展做出诸多贡献。”
陈晓欧确认上海中心大厦8楼至65楼都被用作办公楼，其中60%的办公空间已出租。但他同时认为对于刚刚投入运营不久的超高楼，这种状况很正常，商业项目需要一个培育过程，如果开始就把物业全部出租出去，对资产端未必是件好事。据他介绍，阿里巴巴支付宝、亚洲艺术金融学院、观复博物馆、上海最大律所之一的锦天城……这些知名企业都已入住上海中心大厦。“支付宝租下了三层半，观复博物馆则占据了37楼整层楼，其馆内的金饰品、佛教品、名家字画等藏品将在此永久陈设，在某种意义上已成为国家财产。”
陈晓欧还介绍说，目前，上海中心大厦写字楼的客户可以分为5大类：金融类、IT类、银行类、律所与顾问公司类、文化类。他说：“许多央企、民企都把上海中心大厦作为其上海总部的选择，其中外资公司越来越少，中资公司越来越多。”（这一点与世邦魏理仕最新发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告| 2017上海》相吻合，该报告指出，中资企业租户需求持续攀升，租赁面积从2015年的37%增长到45%。）
陈晓欧又指出，上海中心大厦不只是一座写字楼，还包含了会展、酒店、观光娱乐、商业等多种业态。“没有租金收入，超高楼可能沉沦；但是吸引租户入住，获得租金收益只是其价值释放的一种形式。比如说，上海中心大厦的双层观景平台面积达到了4000平方米，在今年‘五一’当天吸引了超过一万人，以成人票价180元/人计算，一天收入就超过150万元，一年有望达到4亿――5亿元。同为超高楼，美国纽约帝国大厦一年不过400万人次，法国巴黎埃菲尔铁塔是600万人次，这反映出上海中心大厦已经在向国际地标看齐。”
超高楼价值几何：一栋大楼顶半个万科
正在等候进入上海中心大厦观光厅的游客
陈晓欧认为，衡量超高楼的价值以及对于一座城市的贡献，要从多个方面考虑。首先，超高楼将成为一座城市的名片、地标；其次，超高楼实现了土地集约使用，在土地浪费严重、农业用地纷纷改成工业用地、建设用地、商业住宅的当下，超高楼更能体现出其价值；第三，超高楼体现了现代科技的进步，这从两方面可以看出：一方面是硬件上非常成熟，比如上海中心大厦外观呈螺旋式上升，这种螺旋向上结构使用了国际上先进的BIM建模系统；另一方面是资产管理，这是上海中心大厦运营的关键，为此，中美两国专家组成了资产运营团队对其进行“全生命周期管理”。“楼宇也是有生命周期的，从拿地、融资、投资、建设、管理直到退出，开发商持有20年后可以上市套现，在这期间，专家团队要在招商、物业管理、资本化运作等方面做出指导，把准经济脉搏。”
陈晓欧介绍说，目前，上海中心大厦总建筑面积57.6万平方米，价值600亿――800亿元，未来甚至可达到1000亿元。这是什么概念呢？以中国龙头房企万科来说，其价值2000亿元，如此算来，上海中心大厦这一栋楼就相当于万科一个企业一半的价值。
陈晓欧向我们透露，上海中心大厦归上海市城市建设投资开发总公司（简称上海城投）所有，这是一家大型央企，属上海市国资委管辖。“因此，上海中心大厦也就成了上海城市的资产，人民的资产。”
上海中心大厦内部的“上海三大高楼”
对此，有业内人士认为，目前全球不断涌现的超高楼已经不再是为了高效利用土地、促进商业发展，而是更多地成为一个城市的面子，这也是全球最高楼不断在亚洲出现的重要原因。
那么，超高楼未来在何方？
陈晓欧指出，资本+资产的双轮驱动是超高楼的未来。“对于超高楼，我们要有全盘规划，最好的体现其价值，目前最大的挑战就在于超高楼的有效使用，要吸纳全球投资，使其资产总价值在全球资本市场变现，实现价值最大化。对于先天条件好的资产，要力争实现其核心资产价值最大化；对于先天不好的资产，要力求发现其亮点。从这个意义上说，租金收入很难体现其价值，只有资本化运作才是其出路。上市不过是最简单的资本化运作，我们的运作方式是资产证券化，能够让存量资产焕发青春。”
来源：商业地产观察
编辑：wangdc
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