生活除了房子，还有诗歌和远方。 我想说，这真尼玛是精神毒药啊！ 早在2011年那会，高晓松鼓励年轻人不要买房，说一旦买房，就会打断了生活的节奏。 看看晓松在干嘛？哈哈哈……
而这么多年过去了，不知道那些听了所谓不买房，买梦想的人，你们的梦想实现了吗？
黄瓜君也想像高晓松一样，只谈梦想，只谈诗歌，但是现实很残酷,
没有房子，有多少人愿意嫁给你？
没有房子，我还需要交房租；
没有房子，我TMD好像什么都不是，所有的贬义词满天飞!
前段时间，还有一篇文章，黄瓜君也是印象深刻—《你买的不是房子，而是一张北上广深的船票》。
话糙理不糙。有房子就才能诗意，没房子就只能意思一下了。
上海的房子、其他一线城市的房子。热点城市房子恐怕也不是“住的”这么简单，也是一张船票，有了这张船票，这个城市的公共资源和福利你才有更多的分享的资格。
今天黄瓜君就和大家探讨高房价船票的真相背后，是谁在推动他水涨船高？我们认为：高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一，二线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。
下面黄瓜君将重点分析主流观点普遍存在的五大误区：
误区一，房地产市场只考虑需求不考虑供给；
误区二，认为“人口流动”可以代表房地产需求；
误区三，认为“老龄化”将导致房价下跌；
误区四，认为中国城镇化接近尾声；
误区五，认为加杠杆必然等于“炒房”和泡沫。
误区一：房地产能只看需求而不看供给吗？
在“人口流动+货币现象”框架中，只从房地产需求的角度出发，而完全忽略了供给因素。
事实上，供给是中国房地产问题的关键之一。最直接的证据是，北京、上海低供给、高房价，重庆则是高供给，低房价。
北京、上海实行了严格的控制土地供给规模政策，而重庆则没有限制土地供给，导致北京、上海2010年以来房地产销售面积维持低位，而重庆房地产销售面积则持续上行。
2016年以来，市场主流的误区出在需求端，这些错误观点包括：“人口流动决定刚性需求”、“老龄化导致房价下跌”、“中国城镇化接近尾声”、“加杠杆就是炒房、泡沫”。
误区二：“人口流动”能决定房地产刚性需求吗？
我们认为，决定房地产刚性需求的并不是“人口流动”，而是“购买力流动”。
在2016年初，很多人将上海“人口净流出”作为上海房价不能上涨的主要依据，但结果让人大跌眼镜。事实上，2011年以来一线城市人口增速一直在下降，但一线城市房价在全国涨幅仍然位居前列。
为何人口下降，反而房价大涨？因为我们只关注了人口下降，而没有关注其背后的原因。是因为大家不渴望北上广的教育、医疗、就业、娱乐条件吗？答案显然是否定的！
一线城市人口增速下降，根本原因有两个：
一是限制特大城市人口规模是一项基本国策，“严格控制特大城市人口规模”明确写在“十八届三中全会”《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限为2300万；上海市人口上限为2500万。
二是一线城市超高的房价使得很多人难以在一线城市体面的生活，不得不“逃离北上广”。
换句话说，一线城市的人口增速下降，是政府政策、高房价阻止了中低收入阶层人口流入的结果。如果人人都能在北上广深买得起房、人人都有购房条件，那一线城市的人口增速有可能下降吗？
我们的核心观点是，衡量一线城市房地产刚性需求，要看的是“购买力流动”，而不是“人口流动”。即使一线城市总人口数量减少，只要买得起房的人口数量在增加，一线城市的刚性需求就是在增加。简单的将“人口流动”等同于“购房需求”，存在严重的问题。
误区三：“老龄化”真的会让房价下跌吗？
在宏观层面，“老龄化”一直是论证中国房地产市场“历史大顶”的重要依据。很多观点认为，“老龄化”导致适龄购房人口占比下降，进而导致房地产需求下降，进而导致房地价格下跌。
从全球数据来看，“老龄化”与房地产价格基本没有关系。
误区四：中国城镇化真的接近尾声了吗？
从宏观层面， 城镇化率接近尾声也一直是看空中国房地产的重要理由。但真实情况是，从国际比较看，完全得不出“中国城镇化接近尾声”的结论。
如果看户籍城镇化率，中国户籍城镇化率不足40，显然距离城镇化结束还有相当相当远的距离。
如果不看户籍城镇化率，而是看常住人口的城镇化率，中国2015年城镇化率也仅为56%，远低于发达国家，也低于部分发展中国家。相比之下，美国城镇化率80%，日本城镇化率93%，德国城镇化率75%，法国城镇化率80%，英国城镇化率82%，韩国城镇化率82%。即使看发展中国家，俄罗斯城镇化率75%，巴西城镇化率86%，南非城镇化率64%，中国城镇化水平在发展中国家中依然算低的。
如果按照70%作为中国城镇化的终点，则还有10-15年的城镇化时间。目前中国为56%，距离70%还有14%的距离。中国过去平均每年城镇化率提高不超过1.5%，这意味着中国距离城镇化结束至少还有10年的时间。如果按照1%的城镇化率增速计算，则还有将近15年的时间。
难道10-15年是一个很短的时间吗？中国过去10-15年发生了多少变化？房价在过去10-15年又涨了多少？“中国城镇化接近尾声”的结论到底怎么得出来的？
误区五：加杠杆就一定是“炒房”吗？
前面四个误区都是围绕刚性供需或者真实供需，最后一个误区讨论货币因素。中国高房价真的是货币超发或者加杠杆炒房的结果吗？
首先要讨论的问题是，房价上涨与货币超发，孰因孰果？从数据上看，中国确实存在所谓“货币超发”，即“M2增速”高于“GDP+CPI增速”，很多人认为货币超发是房地产泡沫的原因。
但事实可能恰好相反，房价上涨是货币供应的原因，而不是结果。并不是每年央行印好钞票，然后大家拿着钞票去买房子；而是在买房子贷款的过程中，才创造了M2。从时间先后顺序看，只能是先有买房子的行为，才有货币供应的增长。这就意味着，是高房价导致了高M2，而不是高M2导致了高房价。
我们认为，2014-2016年的货币宽松降低资金成本、放松首付比例，是加剧房价上涨的重要因素。但这是否意味着全国范围存在泡沫？我们持怀疑态度。
我们认为，对于全国房地产市场不能一概而论，而必须分类讨论。
首先是一线城市，我们认为一线城市“炒房”的可能性并不大，一线城市加杠杆不等于炒房。主要原因是，2014-2015年全国取消限购潮中，所有一线城市均没有取消限购。2011年以来，一线城市均限制购买两套或以上住房，这使得炒房的难度极高。一线城市的加杠杆只能用于首套或者二套，对应的是居住或者改善需求；除非该购房人未来永久离开中国一线城市，否则加杠杆买房最多算是刚性需求的提前释放，而非以未来卖出为目的的“炒房”。
其次是三四线城市，高库存下“炒房”的可能性也不大。三四线城市尽管没有限购，但是一直处于供给过剩的状态，即使到现在，库存去化周期一般都在两三年甚至更长时间，还没有听说过有“炒家”会炒供给严重过剩的东西。
真正可能存在“炒房”的是所谓热点二线城市。一方面，这些城市在2014-2015年取消了限购，使得“炒房”成为了可能；另一方面，这些城市存在阶段性的土地供给不足、住房库存不足，为“炒房”提供了空间。从历史上看，每一轮房地产价格上涨都是一线城市涨幅最高，而2015-2016年部分热点二线城市涨幅超过一线城市，也从侧面反映其存在过热或者泡沫的可能。如果二线城市采取了“限购抑制需求+加大土地供给”，则“炒房”部分将退潮，存在重演当年温州或者鄂尔多斯房价大跌的可能。
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