企查查信息显示，6月12日，北京市规划自然资源委员会发布了一则文号为京规自(市)罚字﹝2023﹞6号的行政处罚决定书，该行政处罚相对人为北京九华山庄集团股份有限公司（以下简称北京九华山庄集团）。
该行政处罚决定书指出，北京九华山庄集团于2021年11月至2022年第一季度期间,在《采矿许可证》到期、未办理延续登记手续的情况下,在单位院内继续开采地热资源,累计开采量为23894立方米,用于酒店及员工宿舍洗浴。
该行为违反了《北京市矿产资源管理条例》第十三条第一款和《北京市地热资源管理办法》第八条第一款、二款。
依据《北京市矿产资源管理条例》第三十二条第一款第二项、《北京市地热资源管理办法》第十八条第一款第一项、《北京市规划和自然资源委员会非法开采地热资源行政处罚案件违法所得标准（试行）》第三条和第四条，上述处罚单位对北京九华山庄集团做出警告，没收违法所得人民币26.52234万元，并处10万元人民币罚款。
这并非北京九华山庄集团首次被罚，2020年5月，因未按照规定对顾客用品、用具进行清洗、消毒，该公司被北京市昌平区卫生健康委员会处以警告;罚款人民币2000元整的处罚。而在更早前的2017年10月，因涉嫌水污染物排放超标案，其被北京市昌平区环境保护局罚款11235.4元。
作为北京一家历史悠久且曾引领行业之先的养老集团，北京九华山庄集团能做出偷采地热的违法行径，这多少会让业界感到意外。而剖析来看，上述反常行为背后，折射的应是置身万亿养老产业，市场主体深陷业务运营难题。
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信息显示，北京九华山庄集团原名北京九华山庄国际保健俱乐部集团有限公司，该公司成立于1993年7月，公司注册资本39000万元，原由北京鑫九华投资管理有限公司（已于2017年5月注销）控股，注册地址为北京市昌平区小汤山镇葫芦河村北，经营范围包括客房出租;餐饮服务;娱乐;电子游艺厅等。
据官方微博及百度资料，北京九华庄集团创业之初，首创健康体检概念，成立了国内最早的健康体检中心；引领露天温泉消费风潮，建立了京城最早的户外温泉主题公园。之后数年，公司将会议、展览与旅游相结合，打造出京城第一家融会展与休闲旅游于一体的综合型度假酒店。
为顺应老龄化社会需求，北京九华山庄集团随后又开创了国内首家全医护型温泉养老酒店，酒店位于小汤山镇，在皇家汤泉行宫原址修建，距首都国际机场30分钟车程，占地面积约200亩，集客房、餐饮、温泉、康乐、商品、会议等多种功能于一体。
通过发展会员制以稳定客流，九华山庄曾连续10年保持30%以上的年增长率成绩；2007年，九华山庄营收达6.4亿元，上缴税金7000万元，彼时该成绩位列全国旅游饭店业第一集团阵营；
此外，作为温泉服务业经营技术规范（标准号为SB/T 10470-2008）的起草单位之一，北京九华山庄集团参与制定的上述行业标准（适用于以提供本标准3.1定义的温泉为主要服务项目的各种类型、不同规模的温泉经营企业），于2008年9月发布、2009年3月实施，目前该标准状态仍为“现行”。
自2012年起，九华山庄进军养老产业，定位度假、会展和养老三种酒店类型，其中养老酒店占据特别比重。2012年11月，北京九华山庄集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆，项目一期包括两栋养老公寓楼。
但相关报道显示，九华山庄的后续经营遇到了瓶颈，剖析个中原因，或许并不复杂。一方面，该项目在当年补交土地出让金时，已欠下数亿元债务；另一方面，养老地产行业因投资巨大、运营专业性要求高以及回报周期长，风险升级导致集团经营步履维艰。
综上，出售九华山庄事宜“顺理成章”被提上议程。
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查询现今北京九华山庄集团的股权结构，其由北京华碧投资有限公司、佛山市顺德区华顺建筑工程劳务有限公司和北京碧桂园凤凰置业发展有限公司分别持股95%、2.5%和2.5%，穿透后的疑似实控人为恒宙国际有限公司，该公司也是碧桂园地产集团的最终实控人。
据相关报道，碧桂园入主九华山庄，时间应追溯到2017年。
当年4月，“碧桂园拟将收购位于北京昌平的九华山庄集团多个项目及公司”的消息在地产业内不胫而走。同年8月，碧桂园北京区域公司发布一则主题为“凤鸣九华”的海报引发了外界关注。其中，海报落款为新项目案名“碧桂园·九华山庄”，由此，前述传言被坐实。
据彼时界面新闻报道，碧桂园对九华山庄集团是整体收购，“整体收购价格是大几十亿，但不到百亿”。而北京商报记者则从接近碧桂园的人士处了解到，对于九华山庄，碧桂园已初步计划将购入项目开发成以养老地产为主，辅以其他低密度类产品。
对于此次收购，彼时有业内人士表示，碧桂园在旅游地产的开发方面有一定经验，但养老地产开发项目并不算多，在“大北京”区域则更是首次涉足。无论在区域特点、客户需求，还是周边竞品的研究基本均处于尝试阶段，此次收购九华山庄项目将是碧桂园正式进京后的一场大考。
尽管拥有快周转地产开发模式的鲜明标签，但在收购九华山庄前，碧桂园在养老产业确已有所布局。
2015年，中国平安成为碧桂园第二大股东，而中国平安的股权投资，也被业界看做借助碧桂园布局养老社区。
也就在平安入股当年，碧桂园引进美国知名养老品牌CP长者屋进驻海南澄迈碧桂园·美浪湾项目，同年9月，碧桂园十里银滩与CP长者屋达成合作，宣布以此为核心打造一个“中国迈阿密”休闲居家及健康服务机构典范，真正落实居家、医疗、健康城新概念。
种种动向显示出，碧桂园对养老产业的兴趣正不断提升。与之相呼应，彼时有观察者指出，作为一个重度服务行业，包括开发商以及各机构打造的养老项目在内，北京尚未有一家养老地产项目建立起一个趋于完善的、叫好又叫座的盈利模式以及可观的收益能力，养老地产依旧停留在看起来很美的阶段。
基于此，碧桂园北上收购九华山庄，进军客群规模大、支付能力强而又痛点明显的北京养老地产市场，该举动显然具备一定的合理性。
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相关信息显示，自迎来碧桂园入主后，围市场营销、人事扩充和品牌建设，北京九华山庄集团展开了系列积极动作。
2018年3月，中国国际养老产业发展高峰论坛在北京开幕。碧桂园九华山庄养老项目被组委会评选为“中国养老社区十大品牌”。据当时的报道，项目一期5号公馆、15号公馆共计800套公寓已全部租满，二期产品正在持续热租中。
另据企查查信息显示，从 2022年7月至10月，北京九龙山庄集团启动了一轮大规模招聘，涵盖包括康养运营总监、温泉运营经理、养老院长（楼长）、文案策划经理、内科医师、直播运营主管、医疗营销、温泉贵宾服务管家等在内的数十个招聘职位，其中多个岗位的月薪超万元；
此外，从2022年9月至2023年2月，北京九华山庄集团还相继申请注册了包括九华康养、九华医疗、九华山庄、九华大健康、九华文旅、九华体检、九华温泉等在内的多个商标信息，涵盖餐饮住宿、教育娱乐、医疗园艺、医疗用品等在内的多个国际分类。
尽管上述动作传递出的信号颇为积极，但相关迹象显示，其股东已经陷入资金链困境。
2019年6月17日，北京碧桂园凤凰置业发展有限公司持有的北京九华山庄集团970万元人民币股权数额被北京市昌平区人民法院冻结，冻结日期至2022年6月17日。2022年9月20日，其被强制执行8742.7856万元；至于另一股东佛山市顺德区华顺建筑工程劳务有限公司，根据企查查信息，2023年1月11日，该公司被强制执行5220.5328万元。
环视可以发现，碧桂园养老业务的困境不止于北京九华山庄，以前文提及的惠州碧桂园十里银滩为例，作为该项目开发主体的惠东碧桂园房地产开发有限公司，根据企查查信息，该公司目前已有20条被执行人信息，被执行总额为2541.3739万元。
聚焦其合作的CP长者屋，2015年9月，惠东县长者屋医疗投资管理有限公司（以下简称“长者屋公司”）与惠东碧桂园房地产开发有限公司分别以90%和10%的股比，成立惠东县长者屋银滩投资发展有限公司，在随后的2015年11月，惠东县长者屋医疗投资管理有限公司将其持有的全部股权质押给了惠东碧桂园房地产开发有限公司。
2021年初，长者屋公司被曝出以“高额消费补贴、优先安排床位、期满退还本金”营销模式，向老人兜售形式多样的养老医疗理财产品，吸纳了约千名老人上亿元资金，该事件引发舆论广泛关注。
2021年9月，长者屋一案在惠东法院立案。
法院查明，长者屋公司于2016年底开始在未取得吸收公众存款业务行政许可的情况下，委托销售团队通过在公园、超市等地分发宣传单、电话推广、设立宣传办公点等方式向社会宣传销售会员卡广告，以房屋折扣、消费补贴、返本付息等“只赚不赔”条款为诱饵招揽客户购买会员卡，共向993人非法集资80227920元；先后作为代理总经理的唐某、许某分别非法吸收资金14092920元、2070000元。其中，扣减会员卡退费、医养消费等情形后，应退赔人数达909人，应退赔金额达78408386.08元。
2022年4月，惠东法院一审以非法吸收公众存款罪判处长者屋公司罚金人民币100万元，责令退赔被害人损失。唐某、许某分别被判处有期徒刑并处罚金；截至2022年9月14日，涉及近千名被害人约8000万元的涉养老诈骗案已完成退费金额7773.92万元。
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纵观国内养老产业，与碧桂园早前积极布局的动因类似，受国内老龄化趋势加速和顶层政策刺激，过去数年，包括地产开发商、医疗企业、保险类金融企业和轻资产服务企业等在内，众多玩家竞相跨界康养产业，其中尤以房企跨界养老地产为甚。
尽管行业的资本热度持续升温，但受初心不正（地产化倾向）、特色不明（同质化严重）、模式不清（产品服务/运营管理不成体系）、定力不足（行业利润率低，回报周期过长）等多重原因影响，至今少有玩家真正跑通乃至做出标杆。
以万科为例，早在2009年，其在年报中就提到要探索养老地产业态。2015年年报，万科预计养老地产在2023年将达到1万亿的市场规模。同年，万科提出向“城市配套服务商”转型，其将养老机构、养老服务纳入新业务范畴，并新成立了成都万科养老服务有限公司。
2016年，万科旗下首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，其当时宣布，自2015年投入运营以来已有600余位长者入住；2017年，万科将自己定位为“城乡建设与生活服务商”，将养老并入四条主要业务线中的“美好生活场景师”中；2018年，万科在年报中提及与微软合作，探讨智慧养老业务。
在之后的3年，年报中对于养老业务并没有做过多描述。从早前的高调开场到现如今重归蛰伏状，探寻万科养老地产业的起伏变奏的缘由，事实上，2017年3月，万科业绩会上郁亮坦言“目前万科在全国的养老项目都没赚钱”，是对旗下养老业务困境最为坦诚的说明。
事实上，陷入此类僵局的不止于跨界的地产企业，对于其他具备多年运营经验的跨区域/连锁型养老品牌，其遭遇的业务困境同样一言难尽。
以*ST宜康（000150.SZ）为例，其于2016年并购的亲和源集团有限公司（以下简称“亲和源”）为中国养老行业的先行者，早在2008年，亲和源就创建的第一家会员制养老社区上海亲和源老年公寓，项目一期占地面积125亩，总投资逾5亿元，可容纳1600名会员居住。
2009年起，亲和源启动异地扩张，陆续在海南三亚、安徽黄山、辽宁营口、浙江海宁等地相继投资“亲和源老年公寓”以及“亲和源老年度假酒店”，投资规模达30亿元。
在ST宜康入主亲和源时，亲和源创始人奚志勇曾对公司未来盈亏情况做了长达八年的业绩承诺。其中2016-2018年亏损不超过3000/2000/1000万元，2019年起将实现盈利，其中2019-2023年净利润不低于2000/4000/6000/8000/10000万元。
尽管这一承诺传递出足够的信心，但落到实际运营层面，亲和源的实际运营在持续恶化。在奚志勇承诺本该实现盈利的2019年，亲和源亏损金额为9611.17万元；进入2020年，疫情冲击导致其运营困境进一步加剧，当年亏损额达1.95亿元。
根据*ST宜康2022年财报，2022年度，公司养老板块营业收入为1.06亿元，营业成本为2.2亿元，毛利率为-106.43%，尽管营业收入同比增长14.05%，但毛利率同比剧降-145.79%。截至2022年末，公司归属于上市公司股东的净资产为-7.8亿元，已严重资不抵债；
2023年6月9日，*ST宜康被深圳证券交易所摘牌。
回首来看，对于中国养老产业发展所面临的多重障碍，早在2015年底，由中国建银投资有限责任公司和中国老年报社主办的“JIC投资沙龙·养老产业论坛”上，与会者就总结得出了如下五重挑战。
“养老理念还不成熟，对养老方式，尤其从养老到“享老”的认知还比较模糊；老年群体的消费观念依然比较保守；社会保障方式单一，老年群体有效支付能力受限；有效市场供给不足，适合老年人消费的产品和服务供给与老年人的有效需求结构性失衡；产业链和行业主体间缺乏协同，还没有形成良性的产业生态。”
如今转眼8年已过，伴随国内人口结构/宏观经济发生的剧变，以“需求巨大但市场不足”为核心，国内养老产业面临的系列困境似乎并未见缓解，且有加速放大之势。面对“老有所养”这一事关全民切身利益的时代挑战，未来各方究竟该如何调整/应对，仍需审慎观察。
本文由“旅业杂谈账号”发布，2023年6月23日
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