工业土地如何变为科研用地或商业用地呢？

工业用地，无论是改为科研用地、商服用地，还是住宅用地，都叫作改变土地利用条件(改变土地用途)，其程序在法律上是一致的。

城市规划区内改变土地使用权用途，其前提条件是申请所改变的用途必须符合城市规划。也就是说，城市规划已经将你正在使用的土地从功能划分上规划为科研用地(或商服、住宅)，你才能申请改变为对应的科研用地(或商服、住宅)，而不是你根据自己的意愿来申请。同样，若规划并没改变工业用途，那么就只能用于工业，不能改变用途。

具体程序上，先向城市规划主管部门提出申请，规划部门出具同意改变土地用途的书面意见后(不在城市规划区内则不需要)，再凭规划部门意见和不动产权证(土地使用证)和原工业用地土地出让合同向土地行政主管部门提出申请。土地主管部门审核同意的，报市(县)人民政府审批，政府批准改变土地用途的，重新签订土地出让合同，调整土地出让金。注意，在具体工作中，有的地方在工业用地出让合同中已约定改变土地用途处理办法的，则应按合同约定执行。

关于费用的问题，主要是补缴出让金，其核算方法一般是以申请时间为基准，经价格评估之后，用新用途条件下的市场价格减工业用地条件下的市场价格，按差额征收。也有地方公布了标定地价，直接用标定地价核算，具体以政府批准的出让方案为准。重新签订出让合同后，还需缴纳契税后方可变更不动产权登记。

关于时间问题，常规情况下60个工作日可以办结。具体则不可控因素很多，有快有慢。