小赵要结婚了,这本来是一件大喜事,结果却因为房产证的名字闹的一家子都不开心。小赵的婚房是几年前父母买的,写了小赵的名字。那会小赵大学还没毕业,房贷什么的老赵两口子就都承担了。现在小赵未婚妻觉得虽然有婚房,但房产证没有自己的名字。她想加名,可是老赵两口子却不乐意。小赵好不容易说服了爸妈,可是该怎么做他又不知道。
今天小课堂就给大家讲讲房产证应该如何加名,希望能够帮助到大家。
提示:想要改动房产证上的名字有几种不同的方法,会涉及到产权、债权、税费等各种问题,而且房产证改名字对于婚前、婚后,是否有贷款未偿清有不同解释,不同情况的办理费用也不相同。
(一)购房合同
写几个人的名字都可以,但是注意购房合同上填写的购买人是谁,房产证就登记谁。
(二)按揭贷款合同
只能写一个人名字,因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理,保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一,其原因是规避银行的贷款风险。
(三)房产证
上面只有一个人名字,要求是一人一证,第一业主持有,在占有房屋份额那栏填的是共有。
(四)房地产权共有(用)证
房产其他共权人持有,同样在占有房屋份额那栏填的是共有,这个证在法律上标志着房产的共同归属,同时双方约定各自的出资额或所占份额。
1、析产登记(加名)
一般用于分割房产,把一人的房产平均分为两人或多人所有。
2、减名
与正常买卖类似,需缴纳契税。若房产证办理不足2年,还需缴纳营业税。
(夫妻双方加名或减名不收费)
(一)夫妻加名,婚前婚后各不同
1、婚前加名
按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
(一)赠与,夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。
(二)买卖,双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
2、婚后加名
这种情况属于变更登记,市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料,共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税,仅收取房屋登记费和印花税等。
注意:如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字,办理两证的时候不能加名,需要在办理两证后,还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。
(二)父母子女加名,选择赠与最合适
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续,就可以考虑二手房买卖或者是赠与。
1、赠与流程:
(1)赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同,即赠与书。按规定,房屋赠与一定要采用书面形式。
(2)房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同,按规定缴纳有关契税。
(3)办理公证。根据规定,房屋赠与必须办理公证。
(4)办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
(5)赠与人将房屋交付受赠人。
2、赠予手续:
(1)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同,即赠予书。
(2)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同,按规定缴纳有关契税,办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。
(三)兄弟姐妹加名,多数考虑买卖
虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式,但是由于税费比较高,同时限购未取消之前也要考虑购房资格,所以买卖方式比较合适。
买卖流程:双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同,之后在网上进行网签备案,去房管局办理购房资格审查,通过后,打印购房合同,办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
(四)按揭中房产加名字
注意: 房产证加名、减名只发生在房屋无贷款的情况,若按揭房有贷款必须还清贷款解除抵押后,才能加名或减名。
贷款没还清的房子,需要先向银行申请变更抵押人,银行同意后才能办理更名,实际操作中,一般银行为了规避风险不会同意。
法律规定:婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。
《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
(一)直系亲属间赠与房产所需税费:
1、交易手续费:住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
2、土地收益金:划拨土地缴纳
3、契税:4%
4、房屋登记费:住宅80元/套非住宅550元/套
5、证照印花税:5元/本
6、工本费:10元/本
7、个人所得税:①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%;②核定征收计算方法为:评估价格×1%
8、营业税:直系亲属间赠与房产,免征营业税
(二)非直系亲属赠与税费:
除上述外,非直系亲属还需缴纳营业税:
1、不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外赠与的,营业税=评估值-购买房屋价款
2、超过五年(含5年)普通住房:免征营业税
(三)二手房过户营业税及附加,分为以下几种情况:
1、对外销售个人购买不足5年的非普通住房的,全额征收营业税
2、对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的,差额征收营业税
3、对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税
(四)看房屋类型是否为住宅,住宅和非住宅税费分别如下:
1、交易手续费:住宅5元/㎡,非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员
2、交易印花税:住宅无,非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征
3、房屋登记费:住宅80元/套,非住宅550元/件
4、土地收益金:使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金
5、土地收益金:按地段等级收费标准×土地分摊面积
6、契税:2008年11月1日起,个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%,个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%
7、个人出售家庭唯一住房,重新购置住房的,原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减
(五)个人所得税,分为两种方式:
1、查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%
2、核定征收计算方法为:评估价格×1%
3、转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税
4、土地登记费:33元/套
5、交易评估费:评估价×0.3%
6、测绘费:建筑面积×1.36
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