Hello,大家好,我是小编!
我的一位朋友M看中了一套总价300万的二手房,因为他资质优良,同时也是首套房,按照首套房65%的贷款比例计算,可以获得195万的贷款,自己只要支付105万的首付。
然后最终,M仅获得169万的贷款,与预期相差不少,只得东拼西凑,几经周折,才置业成功。为何M获得没有获得贷款的额度?
原来,银行计算贷款额度时,采用的并非房屋的合同价格,而是二手房评估价。
究竟什么是二手房评估,请听本期的《房产5分钟 | 二手房评估,早点认识,不后悔!》
题目一:小户型有哪些优缺点?
题目二:购买小户型的注意事项有哪些?
(小编提示:点这个音频框,会有更多资料哦~)
二手房的房屋评估值,是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。
由贷款银行认可的评估公司评估出来,是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格,受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
简单来讲,我们购房者如需办理按揭贷款时,银行需要根据房屋评估报告,才能按规定的房价百分比,提供给购房者贷款。
一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价,一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。
商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右,公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。
就评估流程的时效性来讲,商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用,只需做一次评估即可。
二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响,评估价大多为市场价值的80%-90%,部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
举个例子:
小明购买100万的二手房,评估价为90万,那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。
也就是说其可贷款额度为:90万×70%=63万,
其首付款则为:100万-63万=37万。
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。
评估价还影响交易的税费,增值税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。
简单的说,评估价低,意味着缴纳的税费少,贷款的额度小,首付款方面,需要多掏点现金;评估价高,意味着缴纳的税费高,可贷款的额度高,实际支付的首付款可以少一点。
评估价过高或者过低,都不好,因为对于买房人来说,意味着要么是多缴纳税费,要么就是多缴纳首付款。所以,评估价适中比较好。
所以呢,在买房的时候,同一地段,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。
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