本文是针对论文《房产估值和经济增长研究：一些国际性的证据（House valuations and economic growth: Some international evidence）》的一篇论文解析，该论文于2016年9月发表于美国国家经济研究局（NBER）。该研究作者包括美国南加州大学的Joshua Aizenman、中国香港大学的Yothin Jinjarak和新西兰威灵顿维多利亚大学的Huanhuan Zheng。
背景介绍
由于房地产行业为社会提供了基本的用地需求与住房需求，房价往往受地区经济的影响，同时，地区经济也会反作用于房价。而房价又受其他多方面的影响，包括地区的特性、政府的宏观调控、商人的投机因素等，其中经济增长给房价带来的影响是巨大的，本文通过调研不同国家的经济指标并追踪房产的价格变动，以一些国际性的数据来定量地衡量了地区的经济增长与房价之间的作用效果。
通过增加家庭的消费能力和企业在新的房产开发中的投资，房价的上升有助于经济的增长。然而，大幅度的房价的上升，会导致过度投资，而过度投资会挤出原本提供给更多生产部门的资金，从而减少经济产出。而最终房价的下跌往往在信贷条件缩紧时发生，信贷条件的缩紧一般是由担保价值的下降、房地产业就业情况变差以及消费需求的恶化引起的。为了研究经济增长与房价之间的关系，研究者观察了从1975年春到2013年秋的房价数据。
本文基于之前的学者用美国家庭层面的数据来估计房价对经济活动的影响，另外提供了关于房屋估值与经济增长之间关系的国际性证据，此外，研究者还记录了房产市场的大萧条和经济增长之间的正向联系，这可能通过提高资本配置效率和劳动力流动性来实现。这些发现将给遏制爆发性房地产泡沫提供政策制定的理论依据。
数据与研究结果
本文的房价数据来源于《经济学人》的房价指数，样本取19个国家（有经济合作与发展组织的成员国与非成员国）1975年春到2013年秋的数据，设置了两个量度：房价回报指数〖HPR〗_(i,t)（House Price Return）：国家i在t时期三年累计房价回报；房价租金比率PRR（House Price to Rent Ratio）：三年房价与租金之比累计变化。
另外还有贷款价值比LTV（loan to value ratio）。
国家层面的宏观经济数据来源于国际货币基金组织（IMF）。因变量包括GDP增长值、人均GDP增长和全要素生产率增长值。控制变量包括：
Log(initialGDP)：一年GDP的自然对数值。
投资：年度资本形成总额/GDP的自然对数值变化。
失业：年度失业率的自然对数值变化。
通胀：年度CPI指数的自然对数值变化。
GovExp：政府支出除以GDP。
贸易开放度TradeOpenness：名义出口与进口总额除以名义GDP。
信用指数：国家对私营部门的信用指数除以GDP。
详见下表。
研究者采用了回归分析的方法，结合上述控制变量，研究过程包括了基线估计、内生性检验等，通过对数据的处理最终得出结论：房价的上涨与以下三个因素有莫大的关系：GDP增长值、人均GDP增长值和TFP增长值。GDP增长上升35个基点、人均GDP增长上升29个基点、TFP上升22个基点这三个因素的作用可使房价上涨约10%。根据之前学者的研究，在房市的一个涨跌循环中，房价上升的平均持续时间为24.1个季度，约为6年，房价下降的平均持续时间为18.2个季度，约为5年。根据本研究样本的结果显示，每三年房价上涨平均为17%，房价下降平均为11%，也就是说，如果房价在前6年每三年上升17%（或者每年上升5.4%），那么在之后5年每三年会下降11%（或者每年下降3.6%），这一个房价涨跌循环使得GDP增长约3.8%，人均GDP增长约4.5%，TFP增长约3.6%。如果房价下降的慢，假设5年下降期的前三年房价缩水4%，那么一个房价涨跌循环只会使得GDP增长1%，人均GDP增长1.8%，TFP增长1.9%。下表展示了不同国家房价与GDP增长之间的关系。
结论
通过计量分析，研究者发现了经济增长与房价上涨呈正相关的关系，有趣的是，最终房价的缩水和经济增长之间的关系则是非线性的。研究者发现，如果伴随银行风险，房价的循环对经济资源的耗费比较大。在没有银行风险的情况下，一次巨大的房价下跌和强力的经济产出以及生产力的增长有莫大的联系。另外，经济增长与房价上涨之间的关系还受城市的法律系统的影响，如果没有抵押保险和个人破产法，这种关系会更加明显。
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