利息高意味着一辈子的房奴？不存在的~

之前我们置业群内有位小伙伴A觉得，深圳房价总会跌的，买房只需等待时机即可。他还认为，贷款终归要还的，额外还要还大批利息，实在不划算。

单从这个角度上来讲，好像确实如此，但什么事情我们都要讲究透过现象看本质，要理性看待问题。

咚金小科普

与房产直接挂钩的是房产收益率，它是反映房屋资产收益能力的主要指标之一，可以推断其收益水平或可行性。

房产收益是指购房后通过变卖、出租等取得的收入减去购房时的支出，所取得的净收益。

房产的收益主要来源于差价收益和租金收益。

1、差价收益

因自然、市场或政策因素的变化，导致房产的市场价上涨，售出价与购入价间的差额，构成了房产的差价收益。

2、租金收益

将购置的房产出租给他人，从中获取的收益。

那房产收益率该如何计算呢？

我们以南山区一套100㎡的房子为例，购入时满五唯一，价值500万，首付150万，贷款350万，按等额本息的方式还款，年利率5.39%，贷款30年，每月还款19632.61元。

还款方案

当5年后将该房屋以800万的价格售出时，剩余需还银行本金为3231388.6元（包含每月要还的利息，已还款共1177956.6元）。

我们按照过户税费一览表来计算一下需要缴纳的各项费用。

（戳大图，更清晰）

增值税（过南山区豪宅线490万元属于非普通住宅）：

（800万-500万）/1.05*5.0%≈142857元

增值税附加：

142857*12%≈17143元

契税：

（800万-142857）*1.5%≈117857元

假设赎楼按320万计算，赎楼费率万7/天，赎楼周期15天。

赎楼费：

320万*7/10000*15=33600元

额外的房产收益

购入5年期间，假设房屋按8000元的月租出租，那么5年共收益480000元。

总收入：

800万+480000=848万元

总支出：

150万+1177956.6+142857+17143+117857+33600+3231388.6=6220802.2元

净收入：

848万-6220802.2=2259197.8元

平均每年净收益：

2259197.8/5=451839.56元

收益率：

848万/6220802.2≈1.36

通过计算我们可以看到，平均每年净收益在45万元左右，且在将房屋变卖时，收益翻了不止一番。

所以，我们不能只看到贷款买房需支出高昂的利息，而忽略掉长远的角度上看到的它能带给我们的价值。