继买房之后，租房也变成了一个难题。
根据中国房价行情网今年10月的数据显示，虽然全国租金上涨态势已大幅趋缓，但同比增幅依然很高。以全国租金绝对值最高的北京为例，如今房租已经达到了每月每平米93.67元。换句话说，在北京要租一个60平米的一居室，平均一个月要花5600元。
全国部分重点城市2018年10月房租情况
长时间以来，有一个流传甚广的观点：像北京、上海这些大城市的房子，租售比达到60多倍，也就是说，房价是年租金的60多倍，而且房屋的产权只有70年。所以我们仍可以对房市保持观望，或许能够等到房市泡沫破裂、房价回落的那天，甚至就算租一辈子房子也是划算的。
但从目前来看，增长的房租正在吞噬“等有条件后再买房”的年轻人最后的缓冲机会，几乎与月供持平的租金也让一些坚定的“租房党”开始动摇。
就此，北京大学国家发展研究院金融学教授徐远为我们重新计算了租房和买房的性价比。
我们先来看看过去几年里一线城市房租的增速。
2010年到2016年，是我国经济大幅减速的一段时间。但是北上广深的房租， 每年的涨幅都在6%以上。其中，上海房租上涨得最快——每年11.2%，7年时间翻了一倍还要多；深圳和广州其次，分别是每年7.5%、7.4%；北京相对慢一点，但每年涨幅也有6.4%。
相较于这些年平均2.6%的通货膨胀率（以下简称“通胀率”），这个房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。
对于房租的持续快速增长，租房的朋友深有体会。现在一线城市的房租很贵，就是这些年房租持续上涨的结果。举个例子，现在北京一个六七十平方米的小两居，月租金经常要六七千元，好地段的则更贵。同样的房子，放在六七年前，房租也就是每月两三千元的水平。
这样的增速，是非常恐怖的。你若租一辈子的房子，几十年后会发现房租贵得惊人。假设你现在租一个小房子，月租金为6000元， 每年增长6%， 也就是明年涨360块，后年涨380块……70年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下， 结果是33.4万多元。
注意，这是月租金，年租金要401万元。怎么样，看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？
房租的快速上涨，并不是我国特有的现象，国外也一样。据统计，“二战”后这70多年里，发达国家大城市的房租，每年增长速度都在6%以上。
那么，房租为什么增长那么快呢？
一方面，从供求原理讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺盛，供给增加又很慢，那么价格会上升很快。
大城市的租房市场，是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。从需求面来看，很多人涌进大城市，在没房子的时候只能租房住，这个需求是刚性的。从供给面来看，因为给定地段的房子就那么多，供给增加很慢，房屋的供给也是刚性的。
出租的不愁租，租房的不得不租，这种情况下的房租增速，一定是很快的。
另一方面，根据恩格尔定律，随着收入增加，食品方面的支出比例是下降的，居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单地说，就是人们可以把更多的钱用在房租上。
这样一来，房租一定是上涨的，而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上，所以房租的增速一定快于这个数。
由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实从长久来看，其相对于房租是很便宜的。
简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子，其售价为432万元，月租金为6000元，那么年租金就是72000元——租售比达到60倍。在这种情况下，是租房划算，还是用30年的房贷买下来划算？
乍一看，是租房划算，毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨，那么结论是完全反过来的。
先来看“租”。假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付了多少租金呢？答案是约付了569万元。然而，付了这569万元以后，你还是没有房子，还得继续租房。
再来看“买”。如果你凑了30% 的首付，并用公积金贷款买了这套房，30 年还清，那么你的首付和房贷本息总额大约是603 万元，比30 年的租金总额仅仅多了34 万元。
然而不同的是，这个时候你已经有了一套属于自己的房子，而且贷款已经还清了，房子成了净资产。粗略估算，30 年后，这个房子的价值应在千万元以上（随着通胀率涨就会上千万）。所以租房和买房的差别，至少是千万级的。
所以如果有条件，还是尽快买房。
这样一个计算过程，帮助我们理解了一个重要的现象，那就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，但如果考虑到房租的快速增长，那样房价就不高了。
质言之，现在的高房价，是对未来房租增长的提前反映。
这个道理和“高增长的股票定价高”的道理是一样的。如果一个公司的业绩增长较快，而且非常稳定，那么它的股票的估值就会比较高。因为如果大家都看好这个股票的话，就会尽快去买，而不是等到业绩实现再去买——那时候就晚了。一旦大家争先恐后去买，股票价格就上去了，估值也就高了。
过去这些年，我国房价涨得很快，也是这个道理——有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力，争相买入，价格随之快速上涨。
如果再给买房增加一条理由，那就是买房可以抵抗通胀。
不知你是否注意到，很多国家的货币的面值都特别大，如日元、韩元等。日元和韩元的面值，计数单位都是“十万”“百万”。其实这是被通胀闹的——连续几十年的高通胀率，如果再不新币换旧币，纸币的面值就会特别大。
其实，通货膨胀是全球现象，不局限于发展中国家。据统计，第二次世界大战以来的70多年时间里，发达国家的平均年通胀率在4.3%左右，物价上涨了近20倍，而房租和房租增速，比通胀率还快，平均在6.6%左右。
这样一来，租房，就得面临租金不断上涨。如果遇到恶性通胀的话，房租会表现的比通胀更加恶性，而买房就把未来很多年的租金上涨和通胀的风险都买断了。所以说，买房子是抗通胀的。
中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。
这个比方背后，是对中国经济一个相对乐观的判断。尽管中国经济从2010年已经开始减速，但现在的经济增速依然是很快的。对中国这样的大国而言，保持3%以上的增速就已经很快了，何况现在还在6%以上。加上地域之间的不平等，人口从农村、小城镇向城市特别是大中城市转移，再加上过去20多年积累的技术储备，中国经济发展的潜力还是很大的。
“上车”这个比方，还针对买房时的一个误区：买房子这么大的事情，要避免折腾，要力争一步到位。
这个想法固然美好，但是对于很多年轻人来说不现实，容易错失良机。买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点、便宜一点的，否则会越来越买不起。先上车，才能与城市发展的列车一起前进。
本文整理自《城里的房子》徐远 著，转载请注明出处。
关于徐远:
北京大学国家发展研究院金融学教授，北京大学数字金融中心高级研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。
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