16万买商铺，20年赚104万，5年无条件回购！天上真掉馅饼？

天上真有掉下来的馅饼吗？如果你有一天，意外“捡到”天上掉下的“馅饼”，怎么办？

嗯，先不要高兴得太早！因为这99.99%是一个烫手山芋！

最近，房产君还真就在朋友圈捡到了一个巨大的“馅饼”：

番禺市桥【鲜尚鲜】推出商铺，总价最低只要13.8万起/间。最重要的是，其宣称不仅有返租+分红，还可以实现3年回本，5年回购，年收益高达34%！

这么暴利的好事，怎么能便宜了别人！

房产君暗自一喜，即刻手揣巨（砖）款（头），马不停蹄狂奔到现场，已经做好了辞职回家、3年暴富、走上人生巅峰的准备。

嗯，决定让你们见识一下，到底什么才叫做真正的一夜暴富（回到解放前）。

宣称地处番禺CBD，13.8万能买一间铺

番禺市桥【鲜尚鲜】就位于清河中路88号，即天幕百货原址，可以算是市桥商圈的范围。

还没到达门口，远远就能看到门口“新街市，新潮流”的标语。

这里正处于清河中路和工业路的十字路口，周边车辆穿梭。

丨鲜尚鲜，就是天幕百货一楼的商铺

周边中介也打上了明晃晃的广告——“五星级酒店公寓，商铺13.8万起”。

丨天幕百货门口的中介门店

房产君在周边兜了一圈，发现天幕百货附近有部分商铺大门紧闭，内部已经清空。

丨天幕百货外街店铺，大部分已经关闭

丨电器店

丨电器店、五金店聚集

位于天幕百货，规划市场、餐饮店铺、公寓

话不多说，赶紧溜进去再看看项目自身。

据现场销售介绍，【鲜尚鲜】为天幕百货首层的市场部分，未来开发商将把2-3楼规划为餐饮店铺，4-6楼改造为公寓。

丨项目现场

据悉，开发商仅出租一部分铺位（即首层业态平面图中有颜色标注处），分割为5~8㎡的档口出售，约为168个。

这些商铺，分别规划为【烧腊、熟食】、【海鲜】、【水果、蔬菜】、【刺身、冰鲜】等业态。

丨商铺首层业态平面图

首层业态平面图空白处，则为开发商自持经营。

可以看到，这里不仅售卖生食，还有熟食加工区，甚至提供了餐饮休息区，现场顾客可以坐下来食用。

称有商家已入驻，月租高达6800元

据现场销售表示，项目还有四大亮点。

第一，不同于传统的农贸市场，【鲜尚鲜】不仅可以线下购买，还将打造成类似“盒马鲜生”的经营模式，还可以在小程序App下单，送货上门。

销售还向房产君展示了一个小程序“小叮鲜生”，表示现在小程序已经做好，只等后期开业上线。

丨“小叮鲜生”小程序展示

同时现场公开展示的展板，也公示了两份【鲜尚鲜】小叮鲜生入驻意向书。

根据合同显示，【鲜尚鲜】一个5㎡蔬菜商铺，3年进场费用为7万元，月租金为3000元。

而一个8㎡海鲜商铺，3年进场费用为8万元，月租金为6800元。

丨现场展示的“小叮鲜生”商户入驻合同意向书

第二，根据销售宣称，周边商铺租金高达4000-10000元/月，入场费/顶手费则为6-20万不等。

丨现场展板

其表示，目前有意向签约的商户甚至多于目前的商铺数量。

因此，开发商将在11月进行招标，以价高者得的方式竞标入场费，所以无需忧虑出租问题。

第三，根据现场展板显示，项目地处番禺CBD，周边有超60万常住人口，消费市场庞大。

丨【鲜尚鲜】现场销售展板

第四，销售表示，周边的大多数传统农贸市场面临拆迁状况。

比如，其宣称，距离这里1.1公里的东江市场已经确定拆迁，而【鲜尚鲜】的入市无疑正填补了空缺。

16万入手，20年赚104万，5年无条件回购

那么，问题来了，如果买了这个商铺，收益到底怎么计算呢？

据现场销售表示，之前13.8万/间的商铺已经售完，目前仅剩的商铺根据面积段不同，售价主要为16-30万元/间。

至于收益，则主要由两大部分组成：开发商提供的20年保底收益、商场开业后收入的50%。

丨现场销售计算收益示意

以一套TB01b的单位为例，面积为5㎡，规划为海鲜业态，签订的是20年的使用权，售价为165116元，现可享受98折优惠，即为161814元。

一方面，在买家购入商铺的次月，开发商就开始提供保底收益：前2年返租579元/月，后18年返租707元/月。

另一方面，开发商预计2020年1月正式开业，开业后的所有收入将与买家五五分红，包括：app收入、商户入场费、商户租金、广告收益。

房产君贴心地列了一个表格，不妨一起来看看。

收益类别		前2年月收入	后18年月收入
保底租金		579元	707元
分红	app收入	600元	600元
	商户入场费	833元	833元
	商户租金	2000元	2000元
	广告收益	200元	200元
每月收入合计		4212元	4340‬元
20年收入合计		1038528‬元

app收入：假设每天【小叮鲜生】线上卖出10单商品，每单利润4元，一个月收入1200元，买家可分得600元/月。

商户入场费：假设海鲜商户3年入场费为6万，买家可分得3万元，即为833元/月。

商户租金：按照海鲜商铺4000元/月计算，买家可分得2000元/月。

广告收益：甚至，开发商还将对商场内部广告铺位、柱子进行出租，销售号称，买家至少可分得200元/月。

备注：分红收益为销售根据周边最低租金预估计算，分红收益从2020年1月商场开业后开始计算；而保底收益，从买家签订购买合同的次月开始返租。

这是什么概念？只要投入16.2万，整整20年的收益合计高达103.9万，净赚87.7万！

最重要的是，开发商还号称可以“5年无条件回购”。

即，在第5年，如果买家觉得收益不可观，开发商将“原价回购你的物业”。销售直言，“当初你16.2万跟我买的，第5年如果不想要了，开发商原价16.2万跟你买回来”。

这操作，说得房产君简直都要担心开发商会不会破产了。

甚至，销售号称开发商自己有房产证，丝毫不用担心产权问题。

而且物业由于本来是住宅用地，产权有70年（至2062年），已经通过审批改成了商业用途，消防、营业执照样样俱全。

现场还有房产证的复印件可以查看，不过不能拍照。

下面给大家看一组房产君冒死偷拍到的照片（别嫌丑，能拍到都算好了！）

丨现场房产证复印件可供查阅

是不是，觉得自己一夜暴富的梦想在即？

开发商欠债失信，房产已被抵押

但天底下，真有免费午餐吃吗？房产君还真就不信，经过一番细查，果然发现了不少猫腻。

首先，根据现场销售表示，买家签订合同的开发商是“金城实业”。

但根据现场房产证显示，持有清河中路88号的是“广州市天幕物业管理有限公司”，于2005年从“广州番禺金城实业有限公司”购得。

所以，该套物业并不属于“金城实业”。

丨房产君冒死拍下的房产证

其次，根据天眼查显示，“广州市天幕物业管理有限公司”是最高人民法院所公示的失信公司。

丨来源：天眼查