文/刘策
一、房地产过去属于农耕时代，现在正处于工业时代
开发商过去属于农耕时代。所谓农耕时代，简单说就是靠天吃饭，靠的是天时。
对于房地产来说，这个天就是房价，这个天时就是房地产周期。背后的逻辑是，开发商赚钱核心依赖的是城镇化驱动下的房价红利。当房价持续上行时，房企核心策略就是通过一定的自有资金，加大财务杠杆，抢占低成本的土地，然后通过加工制造，转化为预售房屋卖出去，只要房价上涨能够覆盖财务利息，存货就没有去化风险和利润风险，开发商初阶比拼的是低成本拿地能力、资金和关系资源，而高阶则比拼的是逆周期操作能力，旺市卖楼淡市拿地是最经典的概括。
而现在在政策严厉限制下，房地产正处于工业时代，准确说，处于工业时代后期。工业时代的典型特征就是靠标准化，靠周转。
深层的原因在于，在政策严厉限制下，房价被死死摁住，这个时候，房价红利消失，当价格成了固定值，这时候资金成本就成了很大的变量，而决定资金成本的就是速度，就是周转，谁能最快的达到预售条件，谁的资金成本就越低，资金利用效率就越高，越有可能用尽可能少的资金滚动数十倍的货值。
二、房地产正在走向资本时代
笔者认为，农耕时代和工业时代尽管仍然会是房地产的重要特征，但是现在，在各种因素的综合影响下，房地产正在走向资本时代。最典型的标志莫过于兴起的并购潮。而资本时代最典型的特征主要有两个：
第一，资本思维替代农耕思维，收并购渐成主流。在集中度加强和土拍价格较高的背景下，叠加国家宏观去杠杆和金融收紧，一些中小房企面临现金流危机乃至被淘汰出局的危险，这也给了规模较大的房企收并购的机会。根据中指数据，2017年， 500-1000亿、1000-5000亿房企收并购拿地金额占比最高，分别为50.8%和34.6%，其中融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%。
第二，行业发展从财务杠杆驱动到“资本+经营杠杆”驱动，经营杠杆时代来临。过去行业发展，核心依赖的驱动力之一就是财务杠杆，而未来，将更加考验经营能力+资本运作能力的组合，换句话说，考验开发商的是经营能力，需要开发商最大化发挥的不是财务杠杆而是经营杠杆。就像万科的小股操盘，自己可以不占股或者占小股，但是可以获得高比例的利润，这就需要开发商能够通过卓越的经营能力撬动资本，往轻资产模式转型。
就像国外的铁狮门，自己占股只有5%，但是通过管理费和超额利润提成，可以获得30-40%的利润分成。
三、资本时代需要有城市更新思维
要在资本时代获胜，最重要的技能是什么？笔者认为，就是要有城市更新思维和技能。城市更新最核心的思维就是通过对老旧建筑物的综合整治、拆除改造，替换为更宜居乐业的新空间。这不仅是一种物理空间的升级改造，更是一种企业经营思维。这可以从资源和实体两个维度来讲：
首先，从资源获取角度，城市更新将成为一二线城市主要拿地方式。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。想要获取更多可开发土地，城市更新改造便成为了更主要的方式。以深圳为例，从2010年开始，深圳的宅地供应面积便呈现逐年减少的趋势，到2017年的供应更是降到冰点—在北上广都增加住宅用地增长的同时，深圳的纯住宅用地供应为零。
其次，除了建筑物要翻新，接下来在外部环境趋紧的情况下，预计大量企业会陷入经营困难的境地。就像涨潮时大家都游得很欢，但是退潮了，裸泳的就浮出水面。而这类企业，就成了需要“更新的对象”。在国外有系列公司，就像黑石，KKR，他们核心做的事情就是买入-修复-卖出。通过选择经营不善的企业或者资产，通过策略调整使之恢复价值，然后再择机卖出。这也是一种城市更新思维。
而这个背后，更仰仗的是修复能力，以及基于修复能力的投资能力和退出能力。需要你能够基于运营能力来撬动杠杆。所以到资本时代，资本变得充裕，而优秀的运营者则变得稀缺，所以在资本时代最重要的不是你要拥有多少资本，而是你具备多大的经营能力能够撬动多少资本，这种经营能力和撬动能力，才是未来胜负的关键。
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