交易流程分为是以下几步：一、首先是委托第三方中介机构和买家签订合同，买家支付定金，约定时间在房管局办理首期款业务，资金由银行专门设立一个账户做资金监管，任意一方是动不了的，监管的资金不低于在售房款总价的30%(包含定金)。二、然后要将你欠银行的余款全部还清(就是赎楼、一般需提前一个月向银行申请、具体赎出时间以银行核定为准)，才能把房产证从银行赎出来，赎楼一般都是委托担保公司，涉及到赎楼费用和短期利息费用，一般标准收费是各1.2%左右，有的可能会略低一些，根据各地担保公司收费都不一样，以实际收取为准，现在银行放款都比较慢，最好是合同上面有个约定，(如果你选择实收的话，那么就是买家来赎楼)，三、房产证赎出后卖方首期款解封到账，然后进行过户(每次到场都必须提供双方必要证件)，过完户后卖方所有流程走完，只等收尾款了，买方等后取新证，新证取到后买方就要去计税部门交取各项税费，完成一切手续后，就拿新证到银行去抵押(买方需提银行必须各项有效证明和证件)，等后银行审批放款，如审批通过后，快的话十天左右会放款，慢的甚至几个月，具体看银行放款进度。
没有房子是不能卖的，正在按揭的房子可以卖啊，但是无法办理过户手续的，要是想办理过户手续必须达到以下条件：第一、还清贷款。房子处于抵押按揭状态，不动产登记机构是不会受理过户转移登记手续的，要想过户，必须先还清贷款，办理解压手续后，方可进行转移登记。第二、银行出具同意证明。按揭的房子银行享有债券，要是想过户，必须抵押权人同意，也就是出具同意证明，可以很肯定地说银行一般都不会开具这种证明的。第三、至于题干中提到满五年的问题，这是涉及到税费减免问题，满五唯一的房子税费最少，满两年的房子可以享受税费减免。第一，我把房子挂到了中介，中介给我找了个能全款买我房子的客户！第二，买房客户跟着我去了银行，帮我还清了贷款！第三，中介带着我们买卖双方去了房管局，撤销了我的房子备案信息（纸质版的备案合同和在政府信息栏发布了撤销备案的公告）第四，买房客户把钱给了我，第五，中介带我们去了开发公司，办理了更名手续，买房者重新签署了商品房买卖合同！第六，买房者的购房合同由开发商重新备案！流程完毕！在这个过程中，中介起到了很关键的作用，他必须与房管局和开发商办理更名的人关系熟，人家利益分配那是肯定的！当时，中介的人跟买房者收了总价2％的费用，也正常2.我还有一套房也是类似情况，但是当时死活找不到有关系的中介，没办法，买主和我就私底下自己签订了一个协议！
买主帮我还了房贷，然后把剩余的钱一次性给了我，我呢？把房子给了她住，也把所有合同收据等给了她！我们约定等房本下了之后再过户！可以转卖，超过两年的房子，就可以转卖了，但是按揭当中的房子转卖，手续比较复杂；满五唯一，是指的个人所得税，只有达到这两个条件，才能省掉个人所得说；不过只有1%的个人所得税，可以当作过户费用，转嫁给买家，也无妨；不满2年的房子，还有一个增值税，5.5%左右，你这个只要超过2年，就没有了；但是，想要卖你这个房子，需要的过户时间比较长一点，而且还会产生一些费用和手续；手续就是，解压；费用就是为了解压而产生的一些费用；时间可能会长一点点，怎么说呢？一是你的房子需要解压，目前属于抵押过程中，只有解压后，才可以交易；解压就需要钱，来解压，先把你欠的房贷还上了，才能走过户手续；那么，你的房子才买了2年，还款金额没多少，所以按照30%的首付，还款两年没几个钱，所以需要解压的费用，超过原总房款的60%以上，才可以解压。
即使对方给你一个首付，也是远远不够解压的，怎么办呢？除非，对方全款买房，否则的话，只能拆借了；只能找中介，或者担保公司，进行拆借解压，但是拆借会产生一笔费用；最终收你几个点的费用，需要你自己去咨询，各地价格不一样，我就不多说了，哈；而且过户拉锯的时间比较长一些，如果对方也需要贷款的话，拉锯的时间会更长；二是防范一些风险，都有哪些呢？首先，就是时间上的风险，这个必须做好准备，为什么呢？对方若是贷款买房，审批可能非常的快，但是放款，据我所知2017年后半年以后，放款比较慢，如果拖上5个月不放款，那么你拆借的费用，利息可是不菲？除非签合同的时候，拆借的费用是固定的，而没有时间上的限制；要么，就直接找全款买房的人，但是需要等待，需要碰，100个人买房，99个贷款，需要等待；其次，如果对方下款比较慢，你这边按照程序走，已经过户给对方了，你会很着急；有一个网友就是，买家贷款审批完毕，过户手续走完了，户也过到买家头上，迟迟不下款？最后就是，搞不好还得打官司，牵扯的精力，时间，金钱都会有所损失。
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