法律知识要点：一方婚前所有的房屋，婚后出租产生的租金收入属于个人财产还是夫妻共同财产？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产；夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。
但是，在司法实务中主要的争议是对孳息和自然增值这两种情形如何认定并未予明确其标准，导致在适用上会有不同的理解。
笔者认为，对于房屋租金性质的认定到底是孳息还是经营收益，主要是看婚后对房屋的出租是否投入了管理或者劳务。如果婚后投入了时间对房屋加以维护、修缮等管理的，租金应认定为经营收益，属于夫妻共同财产；如果未对房屋进行过维护和管理，单纯的收取租金，则房屋租金应当认定为孳息，属个人财产。司法实务中倾向于把租金收入认定为是个人财产的判例较多。
参考案例：被告婚前个人所有的房屋，婚后出租所得租金被认定为是夫妻共同财产，双方离婚时法院把租金收入作为夫妻共同财产进行了分割。
基本案情
原告彭某诉称：原告与被告于2013年7月份左右通过网络认识，交往几个月后，双方发生关系，导致原告怀孕。为了给未来出生的孩子有一个完整的家庭，原告与被告到民政局婚姻登记处办理了婚姻登记手续，缔结双方的婚姻关系。后原告与被告的女儿戴某乙出生。
婚后，原告与被告之间的感情尚好，但是随着时间的推移，原告与被告在思想观念之间的分歧越来越大。原告认为，原、被告之间的夫妻感情确已彻底破裂，再继续维持已没有意义，因此，原告要求解除与被告的婚姻关系。
被告将婚前购买的位于某地的房屋于2014年2月出租给他人，每月租金收入2200元，计算至2015年7月份总租金收入应当为39600元。该租金收入应当属于夫妻共有财产，被告应当将该租金收入的50%分割给原告，即原告应分得人民币19800元。
被告答辩称：被告同意离婚，但房屋的是其婚前个人财产，婚后的租金收入亦属于个人财产，该部分不应当分割。
判决要点
法院审理认为：原告主张应分得被告名下位于某地的房屋自2014年2月至2015年7月期间的租金收入39600元的一半，即19800元。被告则认为该房屋为其婚前所购买，属婚前个人财产，其租金亦应属于个人财产，不应作为夫妻共同财产处分。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第五条的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
因此，该房屋的租金认定为属于夫妻共同财产较为适宜，对原告的主张该租金收入是属于夫妻共同财产，本院予以支持，对被告的抗辩，法院不予采纳。
判决结果
法院经审理后判决：准予原告彭某与被告戴某甲离婚；离婚后，婚生女儿戴xxx由原告彭某携带抚养，被告戴某甲在本判决发生法律效力之日的当月起每月十日前支付女儿抚养费1300元给原告彭某至女儿戴xxx年满十八周岁时止；离婚后，在不影响女儿戴xxx的正常生活、学习的情况下，被告戴某甲有权每月探视女儿一次，具体探视方式、时间、地点由原告彭某与被告戴某甲协商决定，原告彭某负有协助探望的义务；离婚后，被告戴某甲在判决发生法律效力之日起七日内支付银行存款分得款15000元以及位于某地的房屋自2014年2月至2015年7月期间的租金收入分得款19800元给原告彭某。
律师点评
婚前一方所有的房屋，婚后用于出租并收取租金，这种事实在社会生活中大量存在，因此在离婚诉讼中涉及到此类财产分割问题较多，争议也比较大。
本案中的涉案房屋系原告婚前购买，婚后用于出租，租金被法院认定为是夫妻共同财产,进而在双方离婚时进行了分割，所以，在这个案例中，法院是把租金收入视为经营收益，按夫妻共同财产论。
争议本质就是根据婚姻法司法解释三第五条的规定，租金是否属于孳息或自然增值的范围，如果不再这两种范围之类的，也只能按夫妻共同财产处理。还有学者提出，租金本质上是房屋财产形态的转化，因为出租的时间越长，虽然获得了租金，但房屋的价值越来越低，租金按夫妻共同财产进行分割，实际上是把一方的婚前财产转化为夫妻共同财产，笔者也非常赞同这一观点。
所以对这样有法律争议的问题,在实务中可以按对自己有利的方式向法院主张，因为各地法院在认定上并不统一。
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