商品房销售广告，有法律效力吗？

法律知识要点：商品房销售广告有没有法律约束力，在实务中争议比较大，有的认为商品房销售广告是要约邀请，没有法律约束力；也有人认为应当属于要约，如果相对承诺后应属于合同内容，具有法律约束力。

什么是要约邀请和要约，根据合同法理论，要约邀请，是指向他人向自己发出订立合同的意思表示；要约就是向他人发出订立合同的意思表示，只要相对人承诺的，合同即成立。这样区别就非常大了，很明显，要约邀请没有法律约束力，要约有法律约束力。

商品房销售广告到底是要约邀请，还是要约呢？

对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

从上述法律条款内容看，应当从两方面分析：

一、商品房销售广告原则上属于要约邀请。

要约邀请不是法律行为，而是向他人发出希望与自己订立合同的意思表示，商品房销售广告中所作的展现内容，不能视为是商品房买卖合同的内容。例如，广告内容为：小区环境优美，交通便利、四季如春。明显是一种不明确、不具体的广告宣传，不是要约，而是要约邀请。

二、符合下面3个条件的，属于要约，有法律约束力。

1、卖方对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明确。例如广告内容为：2号楼南北朝向、小区内建一个600平方的泳池、建一所市级幼儿园等等，这种广告内容就是具体的、明确的。

2、这种广告性质的说明和允诺，必须针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，强调允诺和说明针对的对象是商品房买卖中的重要内容。这个是区域限制，也就是在规划范围的。

3、允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及价格重大影响。比如，买房人考虑小区内建幼儿园，主要目的就是方便小孩上学才决定购买该房屋的。幼儿园就会对买受人订立合同产生重大影响。

在实务中，对于商品房销售广告，是否具有法律约束力，需要对具体的事实进行认定，虽然有上述条款规定，但仍然存在较大的主观性。例如，广告内容对商品房买卖合同的订立以及价格有重大影响的，怎么才算有重大影响？这仍然有一定的主观性，因此，当事人在遇到这种问题时，只能尽量按有利于自己的方式主张权利。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

2013年，被告置业公司开发建设了位于某地物业，在进行开发销售时对外广告称：该物业项目是被告打造的高铁核心商业圈，占地800亩，建筑面积180万平方米，由60万平方米商业，120万平方米住宅，238米双塔组成，将在北部新城形成61万平方米商业、写字楼、商业街、星级酒店、国际教育、住宅为一体的生态综合体。

基于被告广告宣传中的巨大商机，在查看了现场沙盘的情况下，2015年5月28日至2016年6月30日期间，原告向被告缴纳了购房款1530063.00元（多交购房款181044.00元，原告将另案主张），拟购买被告开发的某物业二区11号楼157号铺面。

原告接收房屋后发现，被告广告宣传中所称的800亩商业圈、238米双塔并不存在。被告广告宣传时的沙盘显示，原告购买的铺面正前方无任何台阶、障碍物，与路面在同一高度，现被告交付的铺面正前方处形成了一个高坎，铺成了多级台阶，与路面不在同一高度，影响了行人的交通行走，致使原告商铺的经营使用不便，降低了原告商铺的经济价值。

被告的行为已构成违约，其违约行为给原告造成了重大的经济损失，原告向法院提起诉讼，请求判令：被告补偿因违约给原告造成的经济损失202343.00元。

被告置业公司辩称：被告出售的是现房，原告在购房时充分了解房屋情况后才购买的，购买房屋行为不是一般消费行为，原告作为大宗商品购买人是通过考虑的，原告购房是清楚明确的，不是原告诉称的不清楚房屋现状及周边。

原告所称广告不构成合同义务，在购买时明确告知原告沙盘模型仅作参考，合同中有约定以规划部门规划作为最终意见，在合同中对沙盘及广告不作为出卖人交付房屋标准由明确约定，不存在降低价值的行为。原告诉请要求补偿损失的请求应予以驳回。

判决观点

法院审理认为：《补充协议》虽约定出卖人售楼书、沙盘、模型、样板房、销售广告、宣传资料为要约邀请，但第二十七条约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以商品房买卖合同为准。故法院认定，该条款无效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

该案中，被告在宣传资料和沙盘模型中对“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”，该表示行为具有明确的指示及说明，案涉房屋的使用属性是商铺，商铺的经营需要一定的道路环境，需要一定的人流车流，所处的周边环境及道路环境好坏决定店面的价值，也会对原告是否购买产生重大影响，故该说明和允诺应当视为合同内容，被告最终未能建成双塔，其沙盘模型与实际建成的临街环境状况也不符合。

对于被告的虚假宣传行为造成原告的损失，原告未提供证据，双方签订的合同亦未明确约定违约金数额，但考虑被告出售给原告的商铺铺面周边环境与实际不符、道路有多级台阶，与沙盘模型不一致等因素，比照双方对逾期付款以房屋总价的10%承担违约责任的约定，从公平对等原则出发，酌定由被告按购房款10%给予原告相应的补偿。

判决结果

综上，判决如下：被告置业公司于判决生效之日起十日内向原告赵某兵、刘某铃补偿134895.60元。

律师点评

在该案中，被告置业公司的广告宣传中表示“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”等。但是，在原、被告双方签订的《补充协议》中又约定出卖人的售楼书、沙盘、模型、样板房、销售广告、宣传资料为要约邀请。要知道，要约邀请是没有法律约束力的，这相当于被告置业公司一方面用诱人的广告让原告买房，另一方否认诱人的广告，不视为合同内容，明显有一定的欺诈性。

因此，法院认定该免责条款无效，被告在宣传资料和沙盘模型中对“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”的表示行为，明确、具体，应当视为合同内容，最终双塔未建成，对房屋价格造成重大影响，且道路有多级台阶。最终，法院判令被告置业公司酌情补偿原告134895.60元。